小型房地產(chǎn)公司資金管理方式淺析

吳娟

摘? 要：資金猶如企業(yè)的血液，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。作為資金密集形的房地產(chǎn)企業(yè)，資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)定決定了企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展。相較于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，小型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小、自有資金較少、融資渠道狹窄，尤其是現(xiàn)階段在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)地金融嚴(yán)控的局面下，更加迫切需要企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理。本文就某小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理展開(kāi)研究，以供業(yè)內(nèi)同行參考借鑒。

關(guān)鍵詞：小型房企;資金管理;資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于資金管理，市場(chǎng)上因利潤(rùn)低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，而因資金管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致資金鏈斷裂而倒閉的公司比比皆是，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是其財(cái)務(wù)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)

（1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)因投入、產(chǎn)出周期較長(zhǎng)，資金管理的鏈條相應(yīng)也較長(zhǎng)，且風(fēng)險(xiǎn)較高，易受?chē)?guó)家政策或社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響。一旦國(guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)，與預(yù)期不符，就有可能造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法償還到期債務(wù)或者影響后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金鏈，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（2）負(fù)債率和融資成本高

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目所需投資較大，很少有企業(yè)完全依靠自有資金完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而且，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權(quán)再融資的限制性較高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款進(jìn)行融資，負(fù)債率通常超過(guò)70%。中小房企銀行貸款難度較大，資金成本更高，為15%～20%。

（3）資金流轉(zhuǎn)具有階段性特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金一般來(lái)源于三個(gè)方面，即自有資金、借入資金和銷(xiāo)售回款。在企業(yè)取得“四證”之前，因支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)等前期費(fèi)用需要股東投入大量自有資金;在取得“四證”且項(xiàng)目投入達(dá)到總投資30%后，企業(yè)可申請(qǐng)銀行貸款用于支付工程費(fèi)用，負(fù)債率逐步提高;項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件開(kāi)始預(yù)售后，隨著銷(xiāo)售資金的逐步回籠，回款可用于支付工程費(fèi)用、還本付息等，高負(fù)債率也會(huì)逐步下降;項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈余后，資金可用于投資新的項(xiàng)目，開(kāi)啟資金的另一次循環(huán)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債率、高融資成本的特性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)資金的全過(guò)程管理，從項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)直至清盤(pán)注銷(xiāo)，所有工作都必須緊緊圍繞資金管理來(lái)開(kāi)展，方能達(dá)到有效配置資源、提高資金使用效率、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

二、某小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理案例分析

（1）企業(yè)基本情況

××小型房地產(chǎn)公司，成立于2016年10月，位于國(guó)內(nèi)某一線(xiàn)城市，性質(zhì)為國(guó)有企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為公寓、商場(chǎng)和寫(xiě)字樓。截止2018年年末，已取得“四證”，土地為上級(jí)撥付。項(xiàng)目從2017年8月開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年11月取得預(yù)售證。

（2）企業(yè)的資金管理措施

1.精準(zhǔn)定位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于××公司項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，位于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，毗鄰港澳，商業(yè)氛圍濃厚，旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，公司認(rèn)為開(kāi)發(fā)公寓和寫(xiě)字樓大有可為，但如何在眾中商業(yè)地產(chǎn)中脫穎而出，公司進(jìn)行了深入研究。由于項(xiàng)目所在城市正大力推進(jìn)國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)，而××公司的母公司為所在區(qū)域的港口龍頭企業(yè)，與國(guó)內(nèi)外的大、中型航運(yùn)企業(yè)均有業(yè)務(wù)合作，故公司決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客戶(hù)定位于港航及物流輔助企業(yè)。該項(xiàng)目一經(jīng)確定，立即被市政府列為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，得到了政府的大力支持。在策劃階段就有不少金融機(jī)構(gòu)表達(dá)了希望參與合作的意愿，大大減少了公司作為小型房企的融資難度，而且項(xiàng)目地下停車(chē)庫(kù)建設(shè)獲得了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行停車(chē)場(chǎng)建設(shè)基金的支持，資金利率較低，為公司節(jié)約了利息支出。另外，從融資角度考慮，公寓、寫(xiě)字樓為可持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，屬于國(guó)家支持的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資之列，如項(xiàng)目后期融資困難，公司可以選擇資產(chǎn)證券化。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以資金管理為中心，以資金預(yù)算為重要管理手段，各部門(mén)密切配合開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作。資金管理以財(cái)務(wù)部門(mén)為牽頭部門(mén)，與其他部門(mén)從項(xiàng)目預(yù)測(cè)、策劃開(kāi)始直至目前的營(yíng)銷(xiāo)階段，始終保持密切溝通協(xié)調(diào)，緊密?chē)@資金預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析及調(diào)整來(lái)開(kāi)展各項(xiàng)工作。在可研階段，公司編制的項(xiàng)目資金預(yù)算主要用于預(yù)測(cè)投資收益，比較粗放，項(xiàng)目啟動(dòng)后，公司又根據(jù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的階段性特點(diǎn)，不斷完善資金預(yù)算。在開(kāi)發(fā)前期，公司編制了項(xiàng)目整體資金計(jì)劃，反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的資金短缺或盈余情況，重點(diǎn)在于落實(shí)好資金來(lái)源，掌控好融資規(guī)模。在項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)階段，公司按月編制資金滾動(dòng)計(jì)劃，使資金支付與融資流入、還本付息和銷(xiāo)售回款精準(zhǔn)匹配，以確保開(kāi)發(fā)進(jìn)度的正常進(jìn)行，并防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。日常工作中，財(cái)務(wù)部門(mén)在審核資金支付時(shí)，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還設(shè)置了預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審核支付款項(xiàng)是否符合預(yù)算。如符合，及時(shí)安排支付，不符合的款項(xiàng)，包括無(wú)預(yù)算的款項(xiàng)以及實(shí)際支付金額大于預(yù)算的款項(xiàng)，財(cái)務(wù)部先與經(jīng)辦部門(mén)進(jìn)行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，應(yīng)作為預(yù)算為支出，要求經(jīng)辦部門(mén)履行特殊的審批程序。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還易受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)變化等許多因素影響，因此，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，公司建立了預(yù)算調(diào)整制度，以提高預(yù)算執(zhí)行的有效性。

3.加強(qiáng)成本控制和績(jī)效考核。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量已不再是競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，而能夠?qū)ψ兓氖袌?chǎng)迅速做出反應(yīng)，在盡量短的時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品并控制成本已越來(lái)越成為房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的主要因素之一。為了確保開(kāi)發(fā)進(jìn)度與預(yù)期一致，公司確定了開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并對(duì)責(zé)任部門(mén)下達(dá)了考核任務(wù)，在保證安全、質(zhì)量的情況下，加快進(jìn)度。從目前情況看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與預(yù)計(jì)時(shí)間基本一致，公司如期在2018年11月份取得預(yù)售證并對(duì)外發(fā)售。

由于地價(jià)較高，公司必須控制除地價(jià)以外的成本，方能達(dá)到預(yù)期的投資收益，因此，各部門(mén)圍繞預(yù)算目標(biāo)開(kāi)展成本控制工作。采購(gòu)部加強(qiáng)供應(yīng)商管理，本著“公平競(jìng)爭(zhēng)”的原則，對(duì)10萬(wàn)元以上的采購(gòu)項(xiàng)目采取招標(biāo)或比價(jià)方式選擇供應(yīng)商，通過(guò)此種方式，公司僅建安成本就比預(yù)期節(jié)約2669萬(wàn)元。財(cái)務(wù)部則要求各部門(mén)精確預(yù)計(jì)用款時(shí)間和金額，并據(jù)此提取貸款，以控制融資規(guī)模;在營(yíng)銷(xiāo)階段，則與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)密切配合，協(xié)助管理應(yīng)收賬款。風(fēng)控部門(mén)則做好設(shè)計(jì)變更的審核工作，尤其是對(duì)金額超過(guò)預(yù)算10%且金額超過(guò)50萬(wàn)元的變更加強(qiáng)審核，有效控制工程費(fèi)用。

4.精心維護(hù)各方關(guān)系，推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。首先，與政府部門(mén)加強(qiáng)溝通，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃和政策優(yōu)惠，并與政府的招商引資緊密結(jié)合，成功吸引了大批優(yōu)質(zhì)的港航企業(yè)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目產(chǎn)品。其次，大力爭(zhēng)取股東的支持，如在融資方面，充分利用母公司資信，由母公司對(duì)外發(fā)行停車(chē)場(chǎng)建設(shè)債券，再由母公司以統(tǒng)借統(tǒng)還方式提供給公司開(kāi)展停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，為公司節(jié)約了部分利息支出;在銷(xiāo)售方面，營(yíng)銷(xiāo)人員通過(guò)母公司的客戶(hù)群選擇潛在客戶(hù)，并與其密切聯(lián)系，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。另外，與供應(yīng)商建立以合作與信任為基礎(chǔ)的關(guān)系，在樹(shù)立企業(yè)良好信用的同時(shí)，充分利用商業(yè)信用，提高公司的融資能力。最后，重視按揭銀行的選擇，并與其保持密切溝通，使購(gòu)房者的個(gè)人按揭款爭(zhēng)取早日放款，同時(shí)也盡可能為客戶(hù)拿到最優(yōu)利率，此舉不僅提高了公司的融資能力，還促進(jìn)了銷(xiāo)售工作的開(kāi)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議

（1）精準(zhǔn)定位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

重視項(xiàng)目定位，充分發(fā)揮自己的專(zhuān)業(yè)特色和專(zhuān)業(yè)能力有利于在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，企業(yè)應(yīng)專(zhuān)注于自己所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，利用自身優(yōu)勢(shì)給自己準(zhǔn)確定位，不僅有利于提高資金的周轉(zhuǎn)速度，還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）建立完善的資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一個(gè)綜合、系統(tǒng)的工程，需舉全公司之力做好相應(yīng)的管理工作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的特性，項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及清盤(pán)注銷(xiāo)等方方面面都會(huì)給企業(yè)的資金管理帶來(lái)重大影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作必須與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合，方能使企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)所在，及時(shí)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，控制成本，從而使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

（3）以資金預(yù)算為管理手段，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞資金預(yù)算開(kāi)展各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段，編制、完善資金預(yù)算，通過(guò)分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高資金使用效率。

（4）重視合作伙伴的參與

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及到股東、供應(yīng)商、客戶(hù)及政府主管部門(mén)等眾多外部單位。無(wú)論哪一方面，企業(yè)都必須維護(hù)好相應(yīng)關(guān)系，因其關(guān)系到企業(yè)的成本控制、進(jìn)度開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面，從而最終影響到企業(yè)的資金鏈。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是資金的融通，其資金管理是一個(gè)綜合、系統(tǒng)的工程，公司需建立良好的資金管理體系，合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)暢通無(wú)阻，創(chuàng)造最大的投資效益。

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