商品房逾期辦證原因定性分析

劉明亮

一、開發商的原因

因開發商的原因，反映了開發商就逾期辦證存在過錯，應認定開發商構成違約，自無異議。

二、購房人的原因

因購房人原因造成的逾期辦證，應認定購房人違約。購房人是辦證的利益獲取者，除逾期辦證同樣存在開發商的原因外，購房人不得要求開發商承擔責任。

三、房屋登記部門遲延辦理

于此情形，無論開發商和購房人均不具有過錯，但房屋登記部門的遲延屬于通常事變的范疇，在嚴格責任主義的歸責原則下，應認定相應合同義務人構成違約。鑒于《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定和實踐中由商品房的購買人辦理商品房房屋所有權轉移登記手續，開發商提供必要的證明文件、協助辦理的實際情況，開發商就辦證負有的合同義務僅為提供必要的證明文件、協助辦理。因而，在商品房所有權的轉移登記環節，若開發商并未遲延提交有關證明文件、履行協助義務，因房屋登記部門遲延辦理所致逾期辦證，開發商不構成違約，相應逾期辦證的風險應由購房人承擔。

但是，根據“房地產登記暫行條例”第二十四條第二款的規定，開發商必須在商品房所有權轉讓登記前完成商品房所有權的首次登記。首次登記的文件也是開發人員為履行協助義務而需要提供的必要證明文件。 因此，在商品房所有權的首次登記中，由于房屋登記部門延遲登記造成的商品房所有權首次登記延遲，以及由此產生的逾期登記的，開發商應視為違約。

四、房地產調控政策變化

《商品房買賣合同司法解釋》第二十三條亦將因限貸政策所致商品房擔保貸款合同未能訂立并進而導致商品房買賣合同不能繼續履行情況下的履行障礙規定為不可歸責于當事人雙方的事由，并賦予當事人解除合同的權利。上文和上述司法解釋為防止此種情形下合同當事人利益的失衡，防范違約責任泛濫，無疑應予肯定。但上述分析系針對房產新政中的限貸政策而言，已經有一定程度的具體化、個案化，而房地產調控手段眾多，政策并不限于限貸政策，且合同解除屬于合同關系的重大變化，非因法定或約定事由不得為之，在《合同法》及有關司法解釋確立嚴格責任主義歸責原則和未明確規定商品房買賣合同可因此解除的情況下，全部以此為由解除合同缺乏法律依據。因此，將房地產調控政策變化認定為不可歸責于當事人雙方的事由，并賦予當事人解除合同的權利，應當慎之又慎，并應首先窮盡《合同法》及有關司法解釋明文規定的免責事由的適用。

其實，房地產調控政策變化情況較為復雜，不應一刀切，機械認定。政策變化，既可能屬于不可抗力，也可能符合情勢變更的構成要件，還可能屬于正常的商業風險，屬于通常事變的范疇。在此之外，還可能在既不構成不可抗力又不構成情勢變更，而確又不宜認定合同當事人違約以防止合同當事人利益失衡情形下作為非不可抗力和情勢變更的不可歸責于當事人雙方的事由。而造成這種情況的根本原因在于情勢變更與商業風險的界限劃分有時并不涇渭分明，歸類出現困難，以及不可歸責于當事人雙方的事由這一概念外延的模糊。“合同是當事人對未來事務的事先規劃，當事人可以決定各自承擔的風險的范圍。當事人在多大范圍內承擔了相應的商業風險，這本身是一個合同解釋問題，無論是借助于當事人明示的還是默示的表示。因而，當事人對于商業風險的承擔，通常會因個案而異” “情事的變化是否構成艱難情勢，應首先考量個案的情況”。“法院在判斷究屬情事變更，抑或商業風險時，尚需結合具體個案綜合考察”。也正是基于此種考慮，最高人民法院關于正確適用《合同法司法解釋（二）》服務黨和國家的工作大局的通知要求，要嚴格適用《合同法司法解釋（二）》第二十六條，對于上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。不可歸責于當事人雙方的事由這一概念外延模糊，前文已有述及，在此不再贅述。

一般而言，不可抗力的范圍包含政府行為，如王利明教授認為，“不可抗力包括以下幾種情況：政府行為。當事人訂立合同后，政府當局頒布新政策、法律或行政措施導致合同不能履行”。韓世遠教授亦認為，“由于國家行使立法、行政、司法等職能而導致債務不履行及損害的發生或擴大，學說上認為，在某些特別的條件下，此類國家原因也屬于不可抗力的范圍”。“法律的頒布實施、政策的出臺與貫徹落實、司法機關對標的物采取的強制措施、國家征用等，只要符合不可預見性、不可避免并不可克服性，均可以成為不可抗力”。因此，房地產調控政策變化可以構成不可抗力。

情勢變更同樣可以包含政府行為。如前述，作為合同履行障礙的事變可以分為通常事變和非通常事變，非通常事變似可理解成更廣意義上的情勢變更。因為《合同法》規定了不可抗力，但沒有規定情勢變更，而不可抗力與情勢變更具有不同的法律效果，故《合同法司法解釋（二）》第二十六條似乎將不可抗力從非通常事變中單獨提及或排除出來，與情勢變更相并列。由此可見，情勢變更的范圍包含了不可抗力的事由，似乎要比不可抗力的范圍更廣。“許多學者將適用情勢變更的事由限于不可抗力，認為情勢變更是因不可抗力而發生的”。“也有一些學者認為，《聯合國國際貨物銷售合同公約》關于不可抗力的規定實際上是對情勢變更原則的規定”。王利明教授在分析情勢變更與不可抗力的區別時進一步認為，“不可抗力的發生并不必然導致情勢變更。如果不可抗力的發生沒有引起當事人之間的利益失衡，則不能適用情勢變更。而情勢變更的適用也不限于不可抗力，還包括意外事件和其他事由”。韓世遠教授在分析情勢的客觀行為基礎和情勢發生不可歸責于當事人時，亦舉例：“其典型的事例是因通貨膨脹或者國家價格政策調整造成的給付與對待給付之間的不均衡，這當然是我國情事變更原則法理適用的最主要對象”“比如國家經濟政策的調整、全球性或區域性的經濟危機或者金融動蕩等。由此觀之，作為不可抗力事由之一的政府行為，如房地產調控政策變化，亦可構成情勢變更。

從上面的分析，可以看出，房地產調控政策變化，既可以作為情勢變更的事由，也可以作為不可抗力的事由。因為《合同法》及其司法解釋對情勢變更和不可抗力作出了相互排斥的規定，并對二者的法律效果做出了不同的規定，因而在判斷某一房地產調控政策變化究竟是情勢變更還是不可抗力時，應從嚴格把握二者的構成要件的角度出發，對于符合不可抗力要件和既符合不可抗力要件又符合情勢變更實質要件的房地產調控政策變化應直接認定為不可抗力，不再認定為情勢變更;對于僅符合情勢變更構成要件的事由，則認定為情勢變更。

房地產調控政策變化還可構成通常事變和其他不可歸責于當事人雙方的事由。不可抗力和情勢變更有著嚴格的要件要求，并非所有房地產調控政策不是構成不可抗力，就是構成情勢變更。非不可抗力和情勢變更的房地產調控政策變化并不少見，判斷的實質仍在于情勢變更與商業風險的區分，以及特殊情形下合同當事人的利益是否失衡以致有無必要在無法適用不可抗力和情勢變更規則時以其他不可歸責于當事人雙方的事由對合同當事人的利益進行平衡。具體如何，仍依賴于對個案的分析。