商品房逾期辦證原因發現

廖松華

摘 要：隨著我國商品房市場的日益興盛，商品房買賣合同在交易中的作用越來越明顯。商品房買賣合同的目的是實現商品房產權的轉移，因此如約拿到房產證是買受人最大的期盼。但是在實踐中，由于種種原因，商品房的所有權轉讓登記不能按時完成。此時，便出現了商品房的逾期登記責任承擔的問題。

關鍵詞：商品房買賣合同;逾期登記;違約原因

一、商品房逾期辦證原因發現的路徑

根據“房地產登記暫行條例”第十四條和第十六條的規定，如果房地產登記申請是出售或購買抵押，則當事人應當共同申請。申請人應提交下列材料并對申請材料的真實性負責：①登記申請;②申請人和代理人的身份證明材料，委托書;③不動產權的相關來源資料;④房地產邊界，空間邊界，區域和其他材料;⑤與他人權益有關的說明材料;⑥法律，行政法規和本條例其他材料的規定。

據此，商品房的所有權轉移登記是指開發商和購房人共同向房屋登記部門提交符合條件的申請，由房屋登記部門進行確認的過程。從轉移登記所涉及的主體來看，轉移登記涉及開發商、購房人和房屋登記部門，因此，逾期辦證可從三方主體的角度進行分析;就轉移登記的條件來看，轉移登記體現國家監管和宏觀調控。國家監管和宏觀調控主要反映在國家房地產市場調控政策的變化上，因此，逾期辦證還可從房地產市場調控政策變化的角度來進行分析。

二、導致逾期辦證具體的原因

（一）開發商的原因

根據“城市房地產開發經營管理條例”第三十三條和“商品房銷售管理辦法”第三十四條規定，房地產開發企業應當自商品房交付之日起60日內，應當提供有關房屋所有權登記的信息至房屋所在地的房地產行政管理部門。 房地產開發企業應當協助商品房購買者辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條第二款、第三十五條的規定，在辦理商品房所有權轉移登記之前，開發商需辦理完畢商品房所有權的首次登記。申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，應當提交下列材料或具備下列條件：①不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;②建設工程符合規劃的材料;③房屋已經竣工的材料;④房地產調查或者測繪報告;⑤相關稅費繳納憑證;⑥其他必要材料。

據此，因開發商原因造成的逾期辦證主要表現為開發商不能及時辦理完畢商品房所有權的首次登記和及時提供辦理商品房所有權轉移登記所需的必要資料，其具體情形有：

第一，土地手續暫時不合法。例如，在農村集體土地上建房。在農村集體土地完成征地手續和相關農地流轉手續之前，土地上建的房屋不能進入市場。 再例如，在通過分配獲得土地使用權的情況下，在土地上建造的房屋通常僅由他們自己使用，不能作為商品房出售。 如果作為商品房出售，必須按照有關規定辦理土地使用權轉讓手續或者繳納土地收益。

第二，開發商未取得土地使用權證書或未繳納全部土地出讓金。“土地管理法”第五十五條規定，建設單位以轉讓和其他有償使用方式取得國有土地使用權的，應當按照國務院規定的標準和方法對土地使用權支付費用。土地出讓金的支付是土地管理法和國有土地轉讓合同規定的土地承包人（開發商）的主要義務。 在開發商未支付全部土地轉讓費之前，土地管理部門一般限制開發商處理土地使用權轉讓。

第三，商品房不符合規劃要求，需要整改。如商品房建設根本就沒有辦理規劃手續，或超出規劃許可的內容建設。

第四，商品房不能及時取得竣工的材料。如商品房沒有及時通過綜合驗收而不能如期取得綜合驗收合格的證明。需要注意的是，此處僅指非因國家房地產調控政策變化致使商品房不能及時取得竣工材料的情形。因國家房地產調控政策變化致使商品房不能及時取得竣工材料的情形。

第五，其他。如未能及時取得房地產調查或者測繪報告，未能及時繳納相關稅費，未能及時將商品房上的抵押權注銷，未能及時解除人民法院對商品房的查封等情形。

（二）購房人的原因

根據上述“房地產登記暫行條例”第14條和第16條的規定，開發商沒有義務辦理商品房所有權轉讓。購買者還必須提供相應的申請材料。“城市房地產開發經營條例”第三十三條明確規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付之日起90日內辦理土地使用權變更手續。登記房屋所有權;當前出售的商品房購買人應當自簽訂銷售合同之日起90日內辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買者辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。事實上，購買者的申請和相應材料的提供也是根據誠實和信用原則的法定義務的要求購買者履行的。買方未能申請注冊商品房的所有權轉讓和提供相應的材料也將導致逾期辦證后果的出現。

（三）房屋登記部門遲延辦理

此處房屋登記部門遲延辦理，僅指房屋登記部門辦事效率低下、拖拖拉拉，不能在法定期限內將符合條件的商品房所有權的首次登記和轉移登記辦理完畢情形。

（四）房地產調控政策變化

國家對房地產市場進行監管和宏觀調控主要反映在國家房地產市場的調控政策上，房地產市場的調控政策的出臺或變化對商品房開發和商品房買賣合同履行的影響甚大，是導致商品房逾期辦證的又一重要因素。

三、小結

在商品房合同關系中，開發商有兩個主要的合同義務，一個是交付房屋，另一個是轉讓房屋的所有權。就房屋所有權的轉讓而言，根據“物權法”第九條的規定，不動產權的設立，變更，轉讓和消滅，依法登記有效;未經登記，不得生效。因此，只有在完成商品房的所有權轉讓登記后，購買者才能真正獲得商品房的所有權。在開發商與購買者簽訂商品房銷售合同后，商品房銷售合同進入履行階段，直到商品房的所有權轉讓登記完成為止。

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