一起房屋買賣權屬過戶糾紛案研究

程保華

摘 要：安居才能樂業，隨著國民經濟的迅速發展，我國房地產業愈加繁榮，房屋交易市場也日益活躍。然而，在房地產交易市場升溫的同時，也產生了大量房屋買賣合同糾紛案。本文就一起房屋買賣權屬過戶糾紛案件為例，通過案件分析、點評，針對“合同是否有效”“案外人是否有權向保全法院提出執行異議及異議之訴”提出了幾點建議，僅供參考。

關鍵詞：房屋買賣;案例分析;風險防范

一、案情概述

本案例為趙某訴張某房屋買賣權屬過戶糾紛案，案情如下：

原告趙某訴稱：2018年3月，被告掛網（58同城）出售位于某小區15號樓1903號房屋一套于原告，雙方約定價格為89萬元。2018年4月，雙方在公平、自愿的原則下簽訂房屋買賣合同，后原告向被告支付80萬元購房款，合同約定待辦理過戶后，支付剩余9萬元。但被告遲遲不愿與原告去房管局辦理相關手續，為維護自身合法權益，原告將被告張某訴至法院，請求判令：①確認雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法、有效;②判決生效后，被告應在7日內與配合原告辦理相關手續，完成更名過戶;③本案訴訟費用應由被告一應承擔。為支持其訴訟請求，趙某向法院提供了原告的相關證據做證明，包括：雙方身份證明、《商品房預售合同書》、支付購房款收據、《房屋買賣合同書》、銀行轉賬憑條等。

被告張某辯稱：原告所說皆屬實，但因被告近期事務纏身，無暇顧及，無時間辦理，無意拖延。被告未向法院提供證據。

此外，法院調取了1903號房屋的相關證據，如房屋登記簿、商品房銷售合同備案證明、H公司關于1903房的相關說明等。法院查明事實如下：

2015年5月，張某與H房地產公司簽訂《商品房預售合同》，2017年8月，H房地產公司已將房屋交付于張某，并辦理了收房手續，但張某目前未辦理房產證，至今此房辦證程序未啟動。因資金周轉，張某與趙某簽訂買賣合同，達成買賣房屋意愿。但張某未在規定時間內辦理過戶手續，于2018年5月20日，本房屋因李某訴張某債務糾紛一案，被法院采取保全措施，預查封2年。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第227條規定，趙某可向法院提出執行異議，要求解除保全。法院認為趙某為案外人，可在案件進入執行程序后提出異議。

二、案例分析與點評

1.爭議點

在本案中，爭議點在于如何確定雙方所簽房屋買賣合同的效力。目前有三種看法，第一，合同無效論。按照城市房地產管理法第38條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。”根據此條款認為，張某在沒有獲取房屋所有權證的情況下，便將房屋轉讓，則其合同不符合規律規定，則認為屬于無效。第二，合同效力待定論。因目前房屋產權人登記為H房地產公司，則說明當前H公司為產權人，即便張某支付了全部購房款，但未辦理房產證，也無法想當然地對房屋物權進行處理。根據合同法第51條規定“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。也就是說，張某或在此案結束前，未獲取房屋權屬登記證書，或H公司不予追認，則張某不具處分權，則合同無效，反之有效。第三，合同有效論。在本案中，張某已獲取房屋，且付清房款，所涉房屋權屬清晰，房屋權屬證辦理等流程均在可辦理范疇內，雙方均在公平、自愿原則下簽訂雙方《房屋買賣合同》，無損他人利益，可認為有效。

2.筆者的觀點

筆者認同“合同有效說”，理由如下：

（1）針對無權處分合同無效的說法合同法第51條并未明文指出，按照此規定，無處分權的人，無權處分他人財物，但若簽訂合同，且通過權利人追認，則可認為其處分權有效。在此規定中，是指處分行為效力待定，并不是說合同效力待定。為此，房屋買賣合同判斷是否有效，還應參考物權法第15條。

（2）在無權處分合同效力判斷時，應將出賣他人之物和無權處分行為之間的區別。從本案分析，1903房雖在H公司名下，但張某已支付了全部購房款，合法有權擁有此房屋。且H公司已向張某交付房屋，并做網上登記備案，則表明房屋向張某名下轉移產權極為明確，則表明張某為物的實質權利人，而H公司為物的公示權利人，在現實生活中，兩者很可能存在不一致情況，但張某屬于有權處分行為，這種行為在如今市場經濟環境下，極為常見，如期貨買賣等，已成為一種重要的交易方式。

（3）肯定無權處分合同的效力與合同法的價值理念相符。針對房屋買賣是否適用于此規定，目前仍有爭議，筆者認為，在未對房屋買賣合同予以明確規定的情況下，此司法解釋不適用房屋買賣合同，則不宜做此理解。

因本案涉及案外人是否有權向保全法院提出執行異議及異議之訴，在此案件中，趙某屬于李某訴張某案的財產保全案外人，筆者認為，在訴訟保全階段案外人不服保全行為時，根據相關法律規定，案外人有權向保全法院提出執行異議及訴求，法院可受理，理由如下：

第一，實質上，財產保全可看做是預執行行為。生效的民事裁定是財產保全行為的依據，執行內容已確定，不能處分標的物之外，其他與執行行為均無異。一般于案外人來講，保全行為將會對其合法權益造成一定損害，執行異議之訴主要目的是為了避免因執行行為錯誤，而對案外人的權利產生侵害的一種救濟。因此，本案趙某屬于案外人，且雙方簽訂合同在前，李某訴張某在后，趙某在保全階段提出執行異議之訴，與民事訴訟法的立法目的相符，也是司法公正的一種體現，應被予以受理。

第二，針對保全案外人異議我國有關執行文件已做了類似的處理安排。在《關于執行權合同配置和科學運行的若干意見》第17條第2款中做了明確規定，認為對財產保全執行提出異議的，可根據民事訴訟法相關條例進行審查。在此條款中，將原生效裁判、調解書及其他生效法律文書等作為執行依據，而本案財產保全裁定書即為生效裁判。此外，在財產保全階段允許案外人提出執行異議，與法律公正、效率的原則相符。

三、結論

綜上所述，隨著房地產業的迅速發展，大批房屋買賣糾紛案件越來越多，市場主體的法律意識在逐步蘇醒。但就目前來講，我國房屋交易安全形勢仍十分嚴峻。在現實生活中，很多人在支付購房款之后，未辦理過戶登記手續前，因房屋出售者其他經濟糾紛而導致房屋被查封等案例屢見不鮮，這種情況下，買房人將擔負著巨大的風險，甚至房財兩空，此背景下，研究房屋被執行保全措施后，無證房屋買賣過程中如何加大法律風險防控顯得尤為重要。要求做到以下幾點：第一，掌握房屋的真實信息;第二，謹慎簽訂買賣合同;第三，控制房屋權利證明;第四，實際占有控制房屋。若已出現侵犯權益行為，可根據實際情況，采取合理的救濟維權途徑，最大限度保護自身的合法權益，彰顯法律公平原則。

參考文獻：

[1]衛彥明，范向陽.《關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》的理解與適用[J].人民司法，2011（23）.