小區停車位權屬的法律問題研究

摘 要：小區停車位依據類型不同，有不同權屬。現有法律規定對其中一些容易產生糾紛的問題尚缺乏具體說明，無法對司法實踐予以很好地指引。對此，應當從落實業主對車位的優先權、不同類型車位區別對待和完善車位登記制度入手，盡快進行相關制度建設。

關鍵詞：小區停車位;建筑物區分所有權;業主優先權;登記制度

《物權法》出臺以來，國家對公民私有財產的物權保護日益重視。司法實踐中，普通不動產的保護已經比較到位，它以登記作為權屬界定標準，但是作為較新事物的小區停車位的權屬問題，司法實踐中則存在較大分歧，對此本文將進一步分析，探求消除分歧的方法。

一、小區停車位權屬概述

所謂小區停車位，是住宅小區在地上或者地下開發的以停放機動車輛為目的的開放式場所。它和具有封閉特征的車庫雖然功能一致，但是否具有開放性是其與車庫最大的不同。小區停車位涉及到業主的建筑物區分所有權，按照《物權法》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分都享有所有權，對專有部分之外的共有部分，享有共有權利。共有權利，意味著共同支配、管理等方面的權利。

小區車位和其他土地使用權之間有不同特點，一方面它的權屬沒有那么明確，特別是由于其開放性特征，至少從外在看無法明確權屬;另一方面，它又必須要明確歸屬者，故而就要適用到建筑物區分所有權理論。也即，如果車位和商品房一體，就應當共同被登記到商品房產權中，無法單獨出售;如果車位單獨出售，就應當單獨進行物權登記;如果車位是小區業主共有，則無法單獨登記，由小區業主對其行使共同權利。

二、小區停車位權屬在實踐中體現的法律問題

雖然小區停車位權屬在《物權法》中已經有相關規定，但是仍舊存在如下法律問題：

首先，車位應當優先滿足業主需求在實踐中無法落實，車位共有缺乏明確規定。雖然業主有購買車位的優先權，但是如果業主對購買車位的價格無法承擔，《物權法》沒有規定對其應當如何處理，此時實踐中一般由物業公司轉賣他人，業主對此無法參與。而如果業主對小區停車位屬于共有狀態，相關立法中也沒有對如何共有、如何共同支配等進行進一步規定。

車位權屬沒有進一步區分類型。《物權法》中僅僅規定占用業主共有道路的車位屬于業主共有，對于其他形式車位，比如地下車位、獨立建設的多層停車位，沒有說明。當后者由于權屬不明確發生糾紛的時候，司法實踐處理上存在分歧。而其他形式車位出現以后，因為未被規定為共有，許多小區物業公司選擇將其出租給業主或者其他人，這成為一個爭議焦點。

車位作為不動產，實際上也應當進行權屬登記，從而明確其設立、變更、轉讓和消滅。但是實踐中對小區車位登記制度的相關建設卻十分不完善，許多小區對小區停車位并沒有辦理登記手續，從而給開發商帶來機會，將其長期出租或者變相銷售以此獲利，最終使得業主利益受損。對此，業主一方面可能自身停車需求無法被滿足，另一方面也很容易在未來居住中和開發商、物業公司之間產生矛盾。

三、小區停車位權屬法律制度完善的建議

以上問題表明，雖然我國《物權法》中相關法律條文可以運用在小區停車位權屬的確認中，作為重要的法律依據之一，同時也為其提供了基本指引。但是由于小區停車位屬于較為新型和特殊的不動產，《物權法》在制定的時候尚未對其充分考慮，因此隨著小區停車位權屬相關法律糾紛的突出，有必要對其法律制度進一步完善。

對此，首先要對各類型停車位權屬進一步在法律條文中予以明確。小區停車位有不同類型，比如地面車位，實際上是土地使用權的延伸，屬于業主共有;獨立建設的多層停車位、地下車位、利用人防工程改造的車位以及其他類型的車位等，首先由開發商和業主進行協商約定，如果兩者之間沒有對此進行約定或者明確約定的，法律條文中有必要對其進行規定，明確權屬，從而避免糾紛。筆者認為，如果缺乏約定或者約定不明確，應當根據小區業主數量將部分比例的停車位規定為共有車位，滿足業主生活所需。在該比例之外的其他部分車位，可以作為開發商自己支配的專有車位，對外出租或者出售。

其次，落實業主對車位的優先權利，包括購買權和租賃權。其中首先要對車位價格和對外出售、出租比例進行限制，使得車位對業主出售、出租的價格是合理的，和市場價相符合，或者相對于市場價而言優惠一定比例。車位首先要對業主出售、出租，滿足其停車需求。其次，開發商對外出售車位之前，必須有充分證據證明業主在車位上的優先權已經實現，且小區未對外出售的部分車位已經能滿足業主生活所需。在此前提下，才能夠將車位對外出售、出租，對外出售、出租的價格可以高于對業主價格，但是必須控制在一定比例內。

最后，對小區車位權屬登記制度有必要進一步完善。一些城市將業主專有車位一并登記在房產證明中，會導致車位只能隨房產而轉移，這樣不夠靈活，也和《物權法》相關規定不符。筆者認為，小區車位應當單獨登記，根據實際情況，是業主專有車位、第三人專業車位或者業主共有車位等，都應當登記明確，在登記中標明類型，從而對抗善意第三人。對一些認定比較困難的車位，開發商需要在對外出賣出租之前對其權屬進行證明，從而避免未來可能發生的糾紛。

四、結語

停車位權屬問題是一個隨著城市小區規范化而出現的新問題，它具有重要的實踐意義，并且涉及非常廣泛的人群，在我們的日常生活中，是人們所不能回避的。如何實現其上開發商、物業公司和業主之間利益的平衡，特別是保障在其中處于弱勢一方的業主的合法利益，需要我們仔細思考。而首先對相關法律規定進行完善，構建完整的制度，從而規范停車位權屬的管理，是當下最需要的措施。

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作者簡介：

賈春雷，男，漢族，天津人，天津益清律師事務所律師，研究方向：民商法。