北辰實業調節利潤了嗎

楊現華

上半年盈利預增80%以上，這是北辰實業（601588.SH）日前發布的業績預告透露出的喜訊，這樣的高增長是北辰實業多年未有過的好景象。

業績高增長當然可喜，但同時，投資者也關心這樣的高增長是否真實;如果真實，這樣的高增長能否持續呢？

2018年，北辰實業毫無征兆地計提了大筆減值準備，公司的地產主業也由之前的穩定增長戛然而止了，種種跡象似乎說明公司在做著某些準備。這樣的安排或許可以幫助公司業績短期內爆發，但京外地產項目良莠不齊、樓盤質量問題頻頻曝光也許說明，北辰實業并沒有賬面顯示得這么輕松。

業績高增長背后

日前，北辰實業發布半年度業績預告，公司預計2019年上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比，將增加5.1億元到5.9億元，同比增加80%到93%。

若扣除非經常性損益，公司的凈利潤漲幅將更為明顯。預告顯示，扣非后北辰實業上半年的凈利潤與上年同期相比，將增加5.5億元到6.3億元，同比增加93%到106%。即，北辰實業上半年扣非凈利潤有望翻倍。

對于凈利潤大幅增長的原因，北辰實業表示，期內公司的房地產開發業務可結算面積大幅增加使房地產業務結轉收入增加，同時結轉產品主要為公司權益占比100%的項目，因此公司歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期預計增加。

2018年，北辰實業實現營收178.64億元，同比增長15.58%;實現歸屬母公司股東的凈利潤11.9億元，同比微增4.31%。在規模房企動輒兩位數的增長面前，這樣的業績增速著實一般。

2018年的低基數應該是公司2019年上半年結算面積大幅增長的基礎。2018年上半年，北辰實業結算面積為26.41萬平方米，結算金額為42.01億元。在此之前的2017年上半年，公司實現的結算面積為50萬平方米、結算金額為65億元。

追溯半年報可以知曉，北辰實業是從2016年開始連續披露半年結算面積的。2016年上半年，公司的結算面積為26.89萬平方米、結算金額為30.49億元。即，北辰實業2018年上半年的結算面積與2016年上半年基本一樣，只是隨著房價的上漲，結算金額漲幅明顯。

實際上，原本結算一直穩步增長的北辰實業在2018年停住了上漲的步伐。2014-2018年，公司的結算面積分別為23.7萬平方米、34.72萬平方米、63.05萬平方米、93.7萬平方米和90.31萬平方米。在前幾年都保持穩定增長的基礎上，2018年的結算面積“意外”停滯甚至下降了。

得益于不斷上漲的房價，公司結算收入即房地產營收并未減少。2014-2018年，北辰實業的房地產收入分別為37.09億元、45.27億元、70.66億元、125.92億元和151.33億元。

從預收款的情況看，2018年北辰實業的銷售沒有遇到明顯的問題。2014-2018年，公司的預收款分別為54.02億元、70.18億元、183.51億元、225.64億元和284.45億元（2018改為合同負債）。

除了結算面積增速戛然而止外，北辰實業在2018年還大幅增加了存貨減值準備。與大型房企項目遍及數十個甚至上百個城市不同，規模有限的北辰實業涉足的城市并不多。幾年前，公司除了北京大本營之外并無京外拿地的公告，直至2014年，公司在武漢、杭州拿地，開始走出京城。

年報顯示，截至2018年年末，北辰實業房地產業務已經從北京一城發展到長沙、武漢、杭州和成都等14個城市。在這14個城市中，除了廊坊、眉山等屬于三四線城市外，北辰實業的京外項目布局以一二線城市，尤其是省會城市為主。

其實，北辰實業在2017年就已經完成進入14個城市的任務。2016年，公司涉足11個城市的項目開發，2017年新進入無錫、海口和眉山，進入城市達到14個。這就是說，在2018年北辰實業沒有開拓新的區域項目。

由于所布局城市房價處于上漲趨勢中，在此之前，北辰實業極少計提存貨減值準備。2014-2017年，公司的存貨分別為239.55億元、310.88億元、413.86億元和525.52億元，同期的減值準備分別為24萬元、24萬元、24萬元和1179萬元。即除了2017年存貨減值略有計提外，北辰實業的存貨計提規模僅僅是“象征性”的。

而且，在2018年北辰實業對存貨計提減值并非一開始就做好了準備，公司是在2018年四季度才開始大規模計提減值準備的。

根據公告，2018年北辰實業計提各類資產減值準備2.56億元。其中，公司2018年四季度對房地產項目計提存貨跌價準備2.36億元，之前的3個季度北辰實業的資產減值損失還不到10萬元。計提后，公司歸屬于母公司股東的凈利潤減少2.28億元。

由于公司布局以一二線城市為主，三四線城市所占業務比重不高，且公司在2017年已完成布局，究竟是哪個城市房價下跌導致公司大規模計提減值呢？對此，北辰實業并沒有回復《證券市場周刊》記者的采訪。

巧合的是，就在北辰實業大規模計提減值、放緩結算進度時，2018年年底，北京市出臺了《北京市人民政府關于改革國有企業工資決定機制的實施意見》，其中明確要求，北京市國有企業應建立健全工資決定和正常增長機制，與勞動力市場基本適應，與經濟效益和勞動生產率掛鉤。

具體來說，企業經濟效益增長的，當年工資總額增長幅度可在不超過經濟效益增長幅度范圍內確定;企業經濟效益下降的，除受政策調整等非經營性因素影響外，當年工資總額原則上相應下降;企業未實現國有資產保值增值的，工資總額不得增長或適度下降。

作為北京市屬國企的北辰實業是否調節了利潤，公司最為清楚。不過，從公司公布的結果來看，北辰實業的員工工資在穩步增加。與此同時，勞務外包人員就沒有這樣的待遇了，后者的工資并沒有隨著時間增長，甚至有所下降。

工資雙重標準

按照上市公司工資計算標準，本期工資福利總額=支付給職工以及為職工支付的現金+（期末應付職工薪酬-期初應付職工薪酬），不僅包括工資、獎金、補貼等收入，也囊括了社保、公積金、教育培訓經費等福利，除以員工人數就是企業的平均職工薪酬，近似可以看成稅前薪水。

按照這一標準，2018年，北辰實業工資福利總額10.9億元=11.06億元+（1.21-1.37）億元，年末公司員工合計為5167人，即人均年薪酬約為21萬元，月薪17580元。

需要說明的是，這里計算的員工工資是北辰實業年末在職員工的數量，里面沒有包含北辰實業母公司及主要子公司需承擔費用的離退休職工人數。2018年年末，這一人數為1880人。

除此之外，2017年和2018年的各年年末，北辰實業的長期應付職工薪酬分別為1.39億元和1.37億元，在此之前這一金額僅數百萬元。年報顯示這一金額主要是辭退福利，因此與在職員工的收入無關。北辰實業的年報也顯示，公司的員工人數在2016年達到高點，隨后的2017年和2018年，北辰實業都小幅裁員了，因此長期應付職工薪酬相應大幅增加。

按照上述計算標準，2014-2018年，北辰實業期末在職員工的人均月薪約為12329元、12854元、14952元、16576元和17580元。考慮到公司每年需要承擔千余人的退休費用，北辰實業的員工月薪酬要略低于這一金額。

即使如此，北辰實業在冊員工的收入還是保持了穩定的增長勢頭，在此期間，公司的另外一部分人員就沒有這樣穩定的收入預期了。北辰實業對待外包人員，并沒有這樣的穩定性。

2012年起，北辰實業開始披露公司的勞務外包情況，公司2012-2018年勞務外包的工時總數分別為192.9萬小時、300.8萬小時、237.8萬小時、108.3萬小時、119.6萬小時、145.4萬小時和121.7萬小時，勞務外包支付的報酬總額分別為3749萬元、4871萬元、4010萬元、2394萬元、3166萬元、3260萬元、2462萬元。

按照8小時工作制，每月22個工作日計算可知，2012-2018年，北辰實業勞務外包人員每月的收入約為3421元、2850元、2968元、3890元、4660元、3946元和3562元。

不難發現，勞務外包人員的工資并沒有穩定的趨勢。2016年，勞務外包人員的工資達到了階段性的高點，在此之后工資反而逐年下降，2018年的水平甚至跌回了6年前的2012年。

與北辰實業在冊員工工資的穩定增長相比，勞務外包人員的工資不僅沒有穩定性，反而跌回了6年前的水準。當然，北辰實業或許可以用全國化解釋。在2012年時，北辰實業的房地產業務主要集中在北京，京外項目僅有長沙一地，再無其他。

到了2018年，公司的房地產開發業務已經遍及全國14個城市。由于各地收入不同，勞務外包人員的工資自然也有不同，但北辰實業在冊員工的工資為何沒有隨著全國化而下降呢？

外包人員工資不增反降，這是否與公司京外項目的低毛利率和頻出的樓盤質量問題有關呢？北辰實業走出京城的首個項目落子長沙，但多年來長沙項目的毛利率鮮有超過30%的時刻，公司布局的其他地區同樣良莠不齊。

低周轉低毛利率？

北辰實業走出京城的第一站選擇在了長沙，而且出手就是“地王”級別。根據2007年7月的公告，北辰實業和北京城市開發集團有限責任公司以92億元拍下了長沙新河三角洲地塊。

這個超級大盤的項目公司是長沙北辰房地產開發有限公司（下稱“長沙北辰”），最初北辰實業的持股比例為80%，2009年，公司出資4億元增資長沙北辰，持股比例提高到96%，2010年又以2640萬元將剩余4%納入麾下，至此長沙北辰成為北辰實業的全資子公司。

長沙新河三角洲地塊出讓面積78.52萬平方米。年報顯示，項目總建筑面積約500萬平方米，其中地上面積約380萬平方米。對于當年合約銷售僅有21萬平方米的北辰實業來說，超過千畝的土地無疑是一個超級大盤了。

這并不是北辰實業在長沙新河三角洲拿地的全部投入。2011年，公司又以14億元取得長沙北辰三角洲項目部分剩余用地，土地面積約為13.18萬平方米，僅僅是土地成本的投入就已經超過百億元了。

從項目拿地到進入結算周期，北辰實業用了5年時間，這顯然要慢于一般房企的3年左右。自從2012年開始貢獻收入以來，這個長沙的超級大盤的毛利率多數時間都在30%以下，有時甚至低于20%，慢周轉并未換來高毛利率。

進入結算周期后，長沙項目僅在2013年和2018年毛利率超過了30%，這兩年的收入僅有16億元和19.6億元。毛利率最低的2016年，長沙地區貢獻收入49.9億元，毛利率僅為18.26%。其余時間長沙項目的毛利率都在30%以下。

從2012年開始，子公司長沙北辰開始貢獻盈利。收入雖有明顯的波動，但公司為北辰實業貢獻的凈利潤基本穩定在2億元至3億元，僅在2017年貢獻的凈利潤明顯增多。

根據年報，2017年，長沙北辰實現營收63.72億元，凈利潤為9.56億元，利潤率為15%。這一年，北辰實業的全年營收為154.57億元，凈利潤13.11億元。這就是說，北辰實業剩余的近百億元收入，為公司帶來的凈利潤不足4億元，僅有3.55億元。

在這不到4億元的凈利潤中，北辰實業持股50%的蘇州北辰旭昭置業有限公司還貢獻了近2億元的凈利潤。北辰實業的大本營北京項目在這一年集體沉寂了嗎？在這一年北京地區貢獻了67.97億元的收入，毛利率為38.28%;長沙貢獻68.29億元的收入，毛利率為26.13%，較北京地區毛利率低12個百分點。

除了長沙這個超級大盤外，北辰實業的下一次區域擴張要等到7年后的2014年了，當年公司進入杭州和武漢市場。與長沙市場類似，直至2018年杭州項目才開始結算貢獻營收，而同一年進入、拿地甚至要比杭州早一月有余的武漢項目至今沒有結算信息。

北辰實業在杭州拿地是2014年8月，彼時公司以10.5億元競得杭州蕭山區蜀山地塊。2018年，杭州北辰蜀山項目貢獻營收25.25億元，毛利率31.13%，用了5年時間項目開始貢獻收入，毛利率雖然談不上豐厚，但要好于長沙的超級大盤了。

不過，杭州蜀山項目備受爭議。在杭州蕭山區的蕭山網絡問政平臺上，對于北辰實業項目的投訴絡繹不絕。從2016年到2019年，對于北辰奧園項目即北辰實業所購買的蜀山地塊項目的投訴從施工到房屋質量、從施工材料到房屋銷售等。

杭州蜀山項目飽受質疑，同年進入的武漢地塊至今沒有結算的信息，那么其他地區的情況又是如何呢？從2018年年報公布的結算情況來看，只能說是喜憂參半。

蘇州區域表現不錯。2015年，北辰實業進入了蘇州房地產市場，2017年項目進入結算周期，這與多數規模房企的進度保持了一致。2017年，蘇州市場貢獻營收18.31億元，毛利率38%。2018年實現營收14.94億元，毛利率進一步提升至43.34%。

在進入蘇州的2015年，北辰實業也進入了南京、成都和合肥等地，這3個地區在2018年集中迎來結算期。不過，與蘇州市場的高光表現相比，這3個地區表現一般，毛利率都在30%以下。

2018年，南京、成都和合肥地區分別實現營收29.31億元、23.78億元和21.39億元，毛利率分別為22.64%、16.88%和29.95%。北辰實業2016年開拓的寧波市場也迎來結算，2018年實現營收5.6億元，毛利率24.53%。

不難發現，除了蘇州市場外，北辰實業在其他地區的開發業務獲得的回報難以盡如人意，尤其是遠不及公司在其北京大本營的表現。

北辰實業從2015年開始分地區公布毛利率。2015-2018年，北京地區分別實現營收41.89億元、48.19億元、67.96億元和36.11億元，毛利率分別為55.32%、45.68%、38.28%和52.26%。

與京外多數地區毛利率不到30%相比，北京市場動輒40%以上的毛利率顯然有著更高的投入回報。京外良莠不齊的開發項目、為人病詬的產品質量能為北辰實業換回多少實實在在的盈利呢？