物管股防守性高吼碧桂園服務

恒指上周累漲近1，500點，物管股繼續乘勢沖高，碧桂園服務（06098.HK）、中海物業（02669.HK）及佳兆業物業（02168.HK）等攜手破頂。板塊今年表現強勢，除受政策及外圍影響較少之外，內地消費增長及房產市場回穩，亦利好物管公司擴張在管面積。

中美貿戰僵局見緩和，在人民幣轉升下，內房股回勇，物管股價值進一步水漲船高，前景看高一線。物管股日前已隨大市狂飆而走強，除上述個股創新高外，其余個股亦齊飆，當中包括奧園健康（03662.HK）、中奧到家（01538.HK）及綠城服務（02869.HK）等。

分散度高待整合

事實上，行業去年表現強勁，據中國房地產業協會聯同中國房地產測評中心報告顯示，去年上市物管企業平均營收為20.78億元（人民幣.下同），按年升45.3%;在管面積平均有9，904.3萬平方米，按年升28.6%，平均純利約2.75億元，按年升62.3%，毛利率平方米為29.6%，按年增0.17個百分點。至于協會所公布的「2019物業服務企業上市公司十強」，三甲分別為綠城服務、碧桂園服務及中海物業。

行業中，碧桂園服務近期較受市場關注。美銀美林上月中指，物管業無即時下行風險，但中期企業都需要依賴第三方合約或并購去維持增長，會帶來利潤壓力，故此具母公司強烈支持的物管企業如碧桂園服務，會具較高估值，故將其評級由「跑輸大市」升至「買入」。大和則估算，碧桂園服務今年的物管毛利率超過30%，或高于同業平均水平。

碧桂園服務今年新增收費在管面積目標為7，000萬平方米或按年升39%，相信當中4，500萬平方米的面積來自母企碧桂園（02007.HK），余下面積或會透過并購獨立第三方項目完成。大和表示，因公司積極拓展獨立第三方項目，重申「買入」評級，目標價看19.1港元。碧桂園服務主要從事物業管理服務，管理面積由2017年底的1.23億平方米，增加至2018年底的1.82億平方米。

其中，由碧桂園集團開發的物業收費管理面積有1.45億平方米，占比為80.1%，由獨立第三方物業開發商開發的物業收費管理面積增幅約170.3%，占比為19.9%，按年上升9個百分點。由于內地物業管理行業的分散程度高，仍具整合空間。公司積極推進與大型央企「三供一業」改革，當中的供熱項目已經接手，將于今年開始陸續產生收入。

并購同業壯大收益

去年11 月，集團分別按固定現金代價2.52億元及2.19億元，向第三方收購北京盛世物業服務70%股權，以及海睿靖實業全部股權。另外，在3月以9，000萬元收購北京盛世余下30%股權，完成收購后，集團業務規模和范圍將進一步擴大。2018年度，碧桂園服務總收入46.75億元，按年上升49.8%，其中物業管理服務收入升35.4%，占總收入的73.7%。

另外，小區增值服務和非業主增值服務收入均錄得顯著升幅，分別升72.5%和141.2%。整體毛利率增加4.5個百分點至約37.7%，主要是由于三大業務的毛利率均有所增長。期內，純利升1.3倍至9.23億元。截至2018年底止，集團銀行存款及現金總額38.74億元;流動比率1.5倍。碧桂園服務近期股價于高位整固，若以大成交突破15.4港元阻力，升勢有望持續。

碧桂園服務（06098.HK）半年走勢圖