龍湖搶灘長租公寓 經營性現金流或承壓

胡嘉琦 朱耘

案例一模式：混合模式，輕資產、重資產、二房東模式均涵蓋

轟轟烈烈發展的長租公寓，由于盈利問題仍未解決，持續虧損，2019年變得有些沉寂，行業洗牌或將到來。

“到2020年，長租公寓租金收入將達到20億元，進入行業前三名。”這是此前龍湖集團對于長租公寓的寄望。近日克而瑞發布《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》，龍湖冠寓以拓展規模11萬間排名第二，但不及萬科泊寓23萬間的一半。

據年報數據顯示，2018年，冠寓已開業項目租金收入4.27億元，據2020年末僅有不到2年的時間，對于龍湖集團而言，完成此前租金收入達到20億是否存在壓力？

而據龍湖集團2018年年報顯示，目前，長租公寓已成為公司主航道業務之一，未來將繼續有計劃地持續投入。報告期內顯示，冠寓已開業5.3萬余間，冠寓已開業項目整體出租率為80%。其中，開業超過6個月的項目出租率為85%，開業三個月至六個月的項目出租率為70.2%，開業三個月以內的入住率則只有38.7%。

彼時，2018年，龍湖將名字從“龍湖地產”變更為“龍湖集團”，主航道業務定義為地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務，“去地產化”意圖明顯。然而，新業務的表現卻不及預期。

出租率不高

近日，《商學院》記者走訪了龍湖冠寓北京亞運村店，該店位于北京地鐵15號線關莊站附近，周邊并沒有因為毗鄰關莊地鐵站而繁華起來，四周多為建筑工地，記者進入店內仍舊能聽到屋外嘈雜的施工聲。

據了解，龍湖冠寓亞運村店共有300間，現已有179間左右租出，而負責租賃的工作人員就多達6位。一位工作人員向《商學院》記者表示，因為負責此項目的人員較多，因此想要完成業績并不容易。工作人員帶記者參觀了該店的一樓及七樓，記者發現，電梯里有甲醛除塵袋和濃重的裝修味道，據工作人員向記者解釋，由于電梯是后裝的，所以有一些裝修的味道還未散盡。記者隨工作人員來到7層發現依舊有裝修過后未散盡的味道及很多空置的房間還未租出。據工作人員稱，“7層最近剛對外開放，可以實行租賃。”

據龍湖集團冠寓工作人員向《商學院》記者表示，自今年4月開業的亞運村店入住率不到60%，龍湖冠寓北京亞運村店基本屬于賠錢經營，由于房屋的成本均價已經高達5300元，而出租的房屋的價格多在5200元-5400元之間，因此收入并不能覆蓋成本。龍湖集團賠錢運營長租公寓的原因是什么？對于長租公寓未來有怎樣的規劃？

對此，《商學院》記者向龍湖集團發出采訪提綱，龍湖方面回復稱：長租公寓的出租率營收是一個動態過程，并不是一錘子買賣，北京亞運村關莊店于2019年4月底開業，目前還處于項目新開業的銷售爬坡期，招租進度在計劃范圍，“屬于賠錢經營”的說法不準確也不專業。

龍湖冠寓門店入住率不高、賠錢經營的商業模式說明其對成本把控不到位，龍湖集團應認識到相關的經營風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，龍湖冠寓門店入住率不高、賠錢經營的商業模式說明其對成本把控不到位，龍湖集團應認識到相關的經營風險。這其實也不單是個別房企的問題，很多房企做長租公寓，可能都要經歷此類模式。實際上很多長租公寓因為包括裝修等成本還是很高的，所以成本往往侵蝕了盈利機會。

“對于冠寓入住率低的情況，說明對地產企業而言，發力長租公寓存在很大的壓力，由于租賃市場相對更為自由，很多消費需求與此類房源不匹配是其發展的癥結所在。”嚴躍進認為。

房企做長租公寓，規模效應是必須的，長租社區至少1000套房源以上，才能產生額外的商業消費氛圍。在他看來，長租公寓應“輕”“重”結合，重是指資產并購、整體包租、資產增值、租金價差；輕是指資產托管、品牌加盟、管理收益、運營增效，單純的運營風險太大。嚴躍進分析稱。

自如項目負責人此前在接受媒體采訪時表示，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。而業內觀點認為，長租公寓只有出租率達到95%才有可能盈利。

資深房地產評論人、香港保薦人黃立沖認為，長租公寓對于地產商而言絕對是戰略陷阱，地產商做長租公寓會導致經營性現金流越來越差，也會出現虧損現象。此外，龍湖已有的商業地產業務本身已經是消耗大量現金流的業態。

資金挑戰

隨著長租公寓市場規模擴大、房源供給提速、參與主體多元化、產品類型多樣化，長租公寓的發展進入快車道，然而與百花齊放并存的是，長租公寓的盈利模式一直是困擾參與者的核心問題。

據了解，龍湖冠寓在北京的項目多屬于“二房東”的模式而非自持物業，而此種模式對于企業而言意味著承擔空置率過高的風險。

據了解，目前冠寓已獲取房源70%以上為輕、中資產。 龍湖集團CEO邵明曉指出，中資產模式租期在10年到20年左右，龍湖承租后，通過裝修提升再出租，從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，凈利在12%-15%。但是要保證房屋租住率達到一定比例后才能實現收入。

對此，戴德梁行在《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》中提出，對于目前最為普遍的“二房東”模式來說，租金差是主要收入來源，此外還有管理費、增值服務費等收入項目，于“二房東”而言，長租公寓項目前期需要承擔收房成本、裝修費用。

據克而瑞數據顯示，截至2019年上半年，冠寓拓展規模11萬間，開業規模6.2萬間，龍湖集團在快速 “搶灘”市場份額時，不斷擴張對企業資金提出巨大挑戰。