宋衛平離場 綠城“換芯”焦慮

陳淑文 張文慧 朱耘

宋衛平時代的綠城，在2019年7月畫上了句號。

7月11日，綠城中國發布公告稱，宋衛平因要投入更多時間發展個人業務等原因，已辭任董事會聯席主席及執行董事，自本公告日期起生效。李清岸及李永前因工作調動，各自均以辭任執行董事，自本公告日期起生效。

接棒宋衛平擔任董事會主席的是張亞東。宋衛平說，自己慶幸沒有留下一個千瘡百孔的綠城。

2015年，中交房地產集團（以下簡稱中交）成為綠城中國的控股股東，也開啟了綠城的“混改”之路。

作為央企的中交，于2017年喊出了進入“央企前三”的豪言壯語，但數據顯示，2018年，中交地產的銷售額為148.77億元，同為央企，冠軍的位置由保利摘得，銷售額達4048億元，中海為3012億港元，華潤置地、招商蛇口、中國金茂等央企銷售額均排在中交地產之前。

在業內人士看來，中交進入“央企前三”，綠城的作用不可小覷，但《商學院》記者注意到，2018年綠城年度報告顯示其規模凈利潤為10.03億元，同比下降48.18%。2019年上半年綠城集團累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約743億元，同比減少約1.46%。《商學院》記者就上述數據及綠城未來的發展，向綠城發去了采訪函，但綠城方面并沒有正面回答記者的問題，只是就一些問題給了些資料鏈接。

而中交自身也很焦慮：7月14日，中交地產發布上半年業績預告，報告期內預盈9200萬元，同比下降83.01%。與此同時，中交地產的股價三個月市值縮水三成多，35%的跌幅遠遠超過了大盤以及房地產板塊10%左右的跌幅。

就業績下跌等相關問題，《商學院》記者向中交地產發出采訪函并致電中交地產董事會秘書辦公室，對方稱需向領導匯報相關問題，再給回復。截至發稿前，并未得到中交方面的最終答復。

綠城中交人事“換防”

1995年，宋衛平創立了綠城，并于2006年7月在香港交易所主板掛牌上市。盡管2015年綠城開啟混改，中交成為綠城的大股東，但宋衛平依舊是綠城的“精神領袖”，如今，宋衛平時代的綠城，畫上了句號。

除宋衛平卸任之外，劉文生同時退任聯席主席職位，由張亞東接任董事會主席；原董事會成員李青岸、李永前辭去執行董事職務。在非獨立董事人事變動中，綠城老將郭佳峰作為宋衛平的股權代表并擔任執行董事；吳天海作為九龍倉集團的股權代表擔任非執行董事；劉文生、周連營、耿忠強、李駿作為中交集團代表擔任綠城中國執行董事。

值得關注的是，在獲委任董事會主席之前，張亞東已辭去在中交集團內部行政職務，以職業經理人身份走馬上任。2018年7月，張亞東受中交集團委派由中交集團進入綠城董事會團隊。

中交人員進入綠城管理團隊起于中交成為綠城第一大股東。2014年末，中交集團以總價60.148億港元購得綠城24.288%股權，同九龍倉集團共同成為綠城第一大股東，次年3月，綠城發布公告，宣布中交集團派出人員進駐綠城董事會管理團隊，至此開啟綠城團隊與中交團隊共同管理綠城的新模式。

綠城“換芯”業績能“煥新”嗎？

人事“換防”之后，綠城管理層可謂全面“換芯”。眼下綠城必須面對的問題是改變銷售業績下滑的現狀。

根據綠城官方于7月5日發布的未經審核銷售數據顯示，2019年6月， 綠城與附屬公司連同其合營企業及聯營公司共銷售3508套，同比上漲33.5%，銷售面積達到50萬平方米，同比上漲25%；銷售金額為115億元，同比下降9.45%；銷售均價約為23074元/平方米同比下降27.6%。2019年1～6月，綠城集團累計合同銷售面積約為197萬平方米，合同銷售金額達到494億元。除此之外，2019年上半年，綠城集團代建項目累計合同銷售面積達到206萬平方米，合同銷售金額約249億元。同比下降11.07%。

在房地產行業，定位高端建筑、超高層建筑的企業需要經濟預期加持，如果經濟下行，增速變緩，就容易面臨市場萎靡不振的局勢。

通過查看2018年年度報告，綠城官方給出的解釋為“基于市場環境變化，計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元，以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損4.88億元。”

綜合綠城2018年報及2019年上半年的各項數據，是否能夠揭示集團下半年的業務發展勢頭良好，集團提到的各項原因是否會成為影響綠城集團資金狀況的重要原因？財經評論員嚴躍進向《商學院》記者表示，這種情況（銷售金額同比減少約1.46%，業績下滑）是綠城高端房地產項目本身的特殊性、房地產市場降溫、限價政策，以及綠城集團內部人事調整變動等綜合因素造成。其總體走向還是要根據綠城實際發展來評定。

嚴躍進認為，對于綠城集團來說，目前應當盡快梳理各項關系，包括宋衛平和綠城的關系、綠城和藍城的關系、綠城和中交的關系。關系不厘清，會導致外部對于綠城內部當前的改革不清晰，干擾供應商和投資者的預期，進而反作用于業務成績。

在談到綠城當下發展時，中南民族大學管理學院教授余序洲對《商學院》記者提到，宋衛平卸任聯席主席，張亞東脫離中交體制內身份，成為職業經理人接管綠城，能夠對綠城文化及管理產生良性影響。在房地產行業，定位高端建筑、超高層建筑的企業需要經濟預期加持，如果經濟下行，增速變緩，就容易面臨市場萎靡不振的局勢。要順應經濟形勢發展，探索多樣化業務。

綠城有著深深的宋衛平烙印，如今迎來了“后宋衛平”時代，接棒者張亞東重任在肩。

在同記者溝通時，嚴躍進特別提到了綠城對品質及客戶服務方面的追求。他認為，宋衛平卸任之后，綠城需要持續保持對樓盤質量及客戶服務的嚴要求。

余序洲向《商學院》記者提到，在地產高速成長時期，宋衛平的個人特質作為重要因素之一，帶動綠城走向輝煌，企業本身也帶有鮮明的創始人個人風格。當房地產告別高速發展時期、經濟下行時，對于企業自身的文化、制度會提出更顯性的要求。人事變動能夠在一定程度上為綠城的企業文化和管理制度帶來不一樣的融合與發展。

中交凈利大幅下降83%，頹勢難破？

眼下的中交，扭轉業績下滑的頹勢，或許是重中之重。日前，中交地產（000736.SZ）發布了半年度業績預告，公司2019年上半年歸母凈利潤約9200萬元，上年同期為5.41億元同比下降約83%。

中交地產在公告中解釋稱，上半年利潤之所以大幅下滑，原因有兩個：一是報告期內交付面積減少；二是去年同期有并購北京置業的非經常性收益，而今年同期沒有同類業務。

嚴躍進對《商學院》記者表示，凈利潤大幅減少，說明企業在資源整合中，效率是不高的。中交地產這兩年整合了較多的內部和外部地產資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產業務的時候，正是房地產行業持續降溫的時候，這也會對其業績帶來沖擊。

相比于3個月前第一季度的凈利潤9083萬元，中交上半年預盈僅9200萬元。也就是說，今年第二季度這3個月內，偌大的中交，凈利潤只有不到200萬元增長，同比跌幅超過80%。

《商學院》記者翻查該公司2018年報，中交地產2018土地儲備項目共計44個，占地面積396.04萬平方米。其中30個并表項目，僅有3個新項目在年內開工，7個待建項目，8個2017年開工項目，12個2017年以前開工的老項目，新開工項目較少意味著中交地產未來利潤的增幅將主要依靠老項目的銷售結轉。

公司透露，業績下降主要受項目交付不均衡和并購項目追溯調整所致，公司絕大部分項目將在第三、四季度集中交付，對全年業績完成有信心。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉向《商學院》記者分析到，企業的業績波動跟年度的推盤節奏和存盤量有關。按照下半年狀況，整個市場的趨勢不太樂觀，對企業來說要提前做好準備，要加大去貨量，加大放盤量才有可能提高全年業績。

而在克而瑞2019年上半年銷售業績排名中，中交地產以90.8億元的銷售額排名106位。中交地產一季報顯示，2019年1-3月，公司實現簽約銷售面積17.8萬平方米，權益簽約銷售金額17.01億元，權益銷售回款金額19.67億元。而2018年1-3月，公司實現簽約銷售面積12.82萬平方米，簽約銷售金額14.41億元。今年一季度銷售額實現同比增長。

此外，《商學院》記者翻閱中交地產年報發現，中交地產資產負債率也逐年高升，2016～2018年的資產負債率分別是82.52%、88.56%、89.48%。

值得注意的是，在2018年度報告中，公司也坦言，公司雖在縱向發展水平上取得了明顯成績，但與行業內標桿企業相比較，整體規模仍相對偏小，市場占有率及行業影響力較為有限，需進一步加強規模化發展，穩健、積極擴大經營規模，提升規模效益。從這一點上看，由于規模偏小導致項目收入利潤確認得不均衡，使得公司短期業績出現較大波動。

中交進入“央企前三”靠綠城？

事實上，中交的地產板塊依靠著央企巨頭中交集團，但多年遲緩發展的步調并沒有讓中交地產揚名。現在的中交地產連央企前十都排不進去，那么，2017年中交地產“央企前三”的目標如何實現？

中交地產背負著中交集團這個世界500強企業要在地產板塊做大做強的雄心壯志，但目前來看，中交地產還無心擔起重任，綠城中國變成了其實現地產大夢的另一重要依托。

不過，有著“央企前三”夢的中交始終擔任著自己的任務，這個任務從五年前入股時就清晰明確，也決定了綠城內部的改變注定不會是一場和風細雨。

在完成綠城中國和中交地產業績的實際并表之后，2016年地產集團的銷售業績為1260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

然而，2016年中交地產銷售業績只有51億元左右。

到了2017年，據綠城中國披露的業績顯示，2017年實現合同銷售金額1033億元，加上代建項目的430億元合同銷售金額，累計全年合同銷售金額共1463億元。

據中交房地產集團旗下兩家上市公司披露的業績來看，2017年中交地產與綠城中國合計合同銷售金額達到1582.11億元。

當中交地產抱上綠城中國這條“大腿”銷售金額與“央企第二”的中海相差不到500億元了。

由此可見，當年要實現“央企前三”的目標，中交地產并不是主力軍，而是得依靠綠城中國。

然而，背靠著央企的優勢不足以為綠城帶來預想中的成績。2018年，綠城定下1600億元的銷售目標，最終合約銷售金額卻只有1564億元，同比增幅僅6.9%，在2018年房企銷售榜單中排名第17位。

業績不如預期，中交希望用人事上的調整來改變綠城的現狀。

對此，嚴躍進告訴《商學院》記者，對于此類地產企業的發展來看，確實業績成長性弱于預期，所以后續需要快馬加鞭。從實際過程看，當前中交和綠城的業務模式還是有很多不匹配和協調的地方。單純從這個角度看，后續中交還是需要積極完善和綠城的關系。

入股綠城參與這場混改至今，中交對綠城的野心不只是簡單的第一大股東地位，其改造甚至重塑綠城的計劃正在一步步加緊。

2018年中交空降綠城集團一名執行總裁張亞東，排名僅次于綠城總裁曹舟南，顯示出加強管控綠城的意圖。

2019年，綠城執行董事兼執行總裁李永前將回歸中交，接替耿忠強擔任中交地產董事兼總裁。 與此同時，執行董事兼執行總裁李青岸也將回歸中交，接替李青岸的人選為中國交建物資采購管理中心總經理周連營。

中交入主后的這些年，“去宋衛平化”這一話題始終圍繞著綠城。宋衛平卸任后，中交總裁耿忠強宣布請辭，隨即前往杭州赴任綠城執行總裁一職。

嚴進躍表示：“中交地產和綠城中國的關系還是很微妙，尤其是宋衛平離職一事，未來綠城的經營也是中交需要考慮的內容。比如說綠城后續項目運營出現各類維權等，往往購房者可能會把指責拋給中交。”

此次與綠城開啟“換崗”模式，中交目的旨在加強中交和綠城的融合效應，至于是否能夠達到預期效果，則還有待觀察。《商學院》記者也將對中交地產和綠城中國持續關注。