又入“隔斷間”自如坪效承壓惹的禍

張文慧 朱耘

案例三模式：分散式長租公寓

繼“甲醛門”之后，自如長租公寓的隔斷間現象近期又引起人們關注。

2019年7月8日，北京市要求不得改變房屋內部結構分割出租，明確禁止違法群租。北京再次采取措施對隔斷間等現象進行治理和查處。

在此之前，自如已經開始配合北京各區域規劃要求，低調拆除隔斷間。一時間，關于自如拆除隔斷間的投訴也集中爆發。近日，《商學院》記者在黑貓投訴平臺以“自如”為關鍵詞進行搜索，發現與自如隔斷間相關的投訴共75條，占黑貓平臺自如總投訴量的15.79%。此外，關于自如的投訴內容還涉及房屋配置、價格不明、服務態度、退轉租服務、霸王條款等問題。

自如的隔斷間現象是否真的存在？自如為何又不顧監管違法出租隔斷間？

對此，《商學院》記者就自如隔斷間相關問題向自如發送了采訪函，自如公關部向記者表示“關于優化間這方面的問題，自如目前的回復是自如會認真踐行相關規定，堅決維護北京住房租賃市場秩序，提供規范服務，做良心企業”。

自如拆除隔段間，未按約定賠付引不滿

2019年7月11日，《商學院》記者以租客身份提出看昌平區某在租房間時，自如管家告訴記者房間屬于客廳優化間。在看房時，記者發現，該房間與客廳分離的一整面墻都是木板隔成，隔音效果差且因分隔房間而剩余的公共區域僅剩供人走動的空間大小。

面對記者關于隔斷間存在拆除風險的擔憂，管家提到，目前昌平地區還未接到上級領導關于隔斷間拆除的通知，暫時應該不會拆除，入租之后依舊享受與其他租客一樣的權益保障。

管家告訴記者，如果隔斷間拆除，自如將退還未產生的房租及服務費用，根據搬家距離贈送20元～500元的搬家券，幫助租客找房。自如官方給出的回答是將積極提供相應解決方案，盡快幫大家找到新住所。

而記者在又通過走訪被通知搬離、拆除隔斷的租戶時發現，對方提到，在租房前自如管家并未告知房間為隔斷房，拆除情況屬于合同中簽署的不可抗因素，不予賠償一個月房租。

值得注意的是，自如CEO熊林于2017年末發布的微博公告稱：目前居住自如房的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，請大家配合，自如承諾免費換租、免費搬家、提供一個月的房租作為搬家與誤工補償。

而目前自如的解決辦法顯然違背了熊林曾許下的承諾。山西北岳律師事務所劉曉文律師告訴《商學院》記者，熊林代表公司發表的聲明同樣具有法律效力。

高坪效的誘惑

關于隔斷間的相關要求，北京市早在2013年7月在《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》中，就已提出“出租房屋應當以原規劃設計的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租”。

在政策對租賃房屋提出嚴格規范要求的同時，自如為何還敢頂風作案？

對此，安居客房產研究院首席分析師張波提到，從分散式長租公寓的運營情況來看，采用分隔增加房間數量的方式提高坪效是最為普遍的方式，也是目前長租公寓最為直接的利潤增長點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《商學院》記者表示，增加隔斷間一方面可以增加可租賃房源數量，另一方面隔斷本身帶來的利益盡管不明顯，但是隔斷房間能夠緩解一部分房屋運營成本。對自如來說，適當犧牲一些隔斷房的潛在收益，遵守北京租賃市場導向，這是自如應當承擔的責任。

拆除隔斷間對自如的影響不只局限于直接收益減少，對自如規模化擴張也存在一定影響，這與自如目前采取的ABS資產證券化模式有所關聯，其最直觀的體現在于自如的分期付款形式。

在記者以租客身份看房時，管家對平臺標注為1630元/月（季付價）的隔斷間采用不同付款方式所支付的金額做了計算，如圖所示。

據了解，在選擇自如客專享分期付款方式時，租客簽訂租房合同時會同時簽訂貸款合同，意即租客選擇分期付款方式時，即進入貸款合約中成為借貸方。貸款方為自如全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司。

2017年8月15日公布的《中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃計劃說明書》注明，客戶使用分期付款的具體流程包括簽訂《房屋租賃合同》、選擇使用房租分期，并在手機APP或房源管家提出貸款申請、自如及通道機構對客戶進行聯合資質申請、客戶先行押一付一、自如安排通道機構向客戶提供剩余11個月的房租分期小額貸款，貸款通過受托支付安排將直接支付至北京自如資管指定賬戶、客戶按月還款，即支付租金及貸款服務費。根據說明書標注，貸款利率即分期手續費為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，因此實際利率經測算約為11.302%。

此說明書的發布開啟了自如ABS資產證券化融資的商業模式，即將底層資產（租客分期付款）的未來收益權作為證券化資產，獲得外界融資以擴大房源規模，獲得更大市場。

在嚴躍進看來，自如的資金證券化模式對自如擴大房源、增加城市布局產生利好的影響，拆除隔斷間的影響對自如ABS模式的影響盡管不明顯，但是隔斷房的存在在大城市一年能夠產生大概2000萬的資金流動，對于資金補充仍舊存在一些影響。

擁有850000間房源規模的自如，客戶服務還能否重新獲得用戶信任，還有待行業共同觀察。據悉，自如官方微博及熊林的微博評論功能已經關閉，對于一些管家及客服無法妥善解決的投訴，似乎無法到達自如上層，而自如官方也并未就租客目前最關切的問題做出說明。