房屋租賃新興模式探討

熊榮紅

摘? ? 要：在我國快速發展的過程中，我國房地產行業一直以來飽受爭議，市場也出現了結構方面的矛盾，主要表現在一、二線的城市房價上漲過快，三、四線城市的房屋又供過于求，所要面臨的庫存壓力比較大。針對這一情況，一些互聯網企業、大型房地產企業、新興的投資創業公司開始在一、二線城市開創住房租賃模式，主要分布在房屋租賃市場。

關鍵詞：房地產;市場;新興;房屋租賃模式

1? 引言

當前我國房地產市場出現結構性矛盾，一二城市住房價格上漲過快，而三四城市供大于求，面臨較大去庫存壓力。因此，一些互聯網企業、新興創業投資公司乃至大型房地產企業開始在一二線城市創新住房租賃模式，布局住房租賃市場。5月4日召開的國務院常務會議提出培育和發展住房租賃市場，推進新型城鎮化以滿足群眾住房需求。從國家政策的層面鼓勵房屋租賃市場的發展，這是在年初多措并舉降低房地產庫存的背景下，國務院出臺的又一新政。實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程，為青年創新創業提供安居保障。因此，有必要針對這一新興業態給予一定的金融政策支持。

2? 我國目前房地產行業存在的結構性矛盾問題

目前我國的房價呈現這樣一個現狀，一、二線城市的房價在這幾年來上漲過快，追根究底還是因為在一、二線城市擁有更好的資源方便創業者進行創業，此外一、二線城市是人才聚集的地方，也很吸引其他優秀人才的進入，所以一、二線城市的才會有這么強的住房剛需，但是與此相悖的是一、二線城市所存在的空房數量巨大，尤其是一些邊遠的城區，大量的閑置房造成了嚴重的資源浪費，所以城市供需呈現一種失衡的狀態，盤活存量成了目前需要解決的問題。我們從市場需求角度進行分析，土地資源有限，加上耕地的限制，所能開發出來的土地也有限，開發成本極高，而開發商追求利益，不愿降低價格，一些已經出售的房屋主要是用于投資，而且房屋的管理需要開銷，交易過程較為的復雜，投資者不太愿意將房屋用于出租，所以會出現大量空置房的問題。從市場的需求來看，處于一、二線城市的大多是高校畢業生，他們才開始工作，所擁有的積蓄不多，難以支付房屋首付，距離買房更是遙遙無期，所以大多是高校畢業生就依靠租賃開解決住房問題，并且每月支付可以一下子減輕住房壓力。但是也有一些不足，就是租房不夠穩定，常常會因為各種各樣的原因變換居所，適合的房子也很難找到，而且中間交易的成本也偏高。

3? 新興房屋租賃模式

3.1? 分布式房屋租賃

分布式房屋租賃是互聯網創業投資公司通過股權融資租賃閑置房源（包括“群租”整治后空出的房子），精心設計裝修后，采用“五年一租”方式租賃并將房子進行統一標準化裝修，配備家具、電器、寬帶網絡，實現“拎包入住”，出租給青年白領和創業者。大部分房子都按照原有房間數出租，僅對部分面積較大的客廳隔成房間，1個房間基本上只租給1個青年白領。分布式房屋租賃的優點是能夠利用社會上大量閑置房源，免去傳統房屋中介模式中出租者和租客對接的時間成本和交易成本，貼上輕資產、分享經濟的標簽，借助互聯網平臺的便利性，免去房屋出租者和租賃者的麻煩，將房屋租賃規模化、標準化，只要創投公司控制好待租房源庫存即可實現盈利。目前，分布式住房租賃主要有蘑菇公寓、青客等，主要布局北京、上海等一線城市。以蘑菇公寓為例，其優點還包括：通過官網和APP等成本較低的線上推廣吸引82%的房源入住。蘑菇公寓租客押1付1的付款模式和0中介費，對一線城市房客有相當大的吸引力。

3.2? 集中式住房租賃

集中式住房租賃就是將整棟樓同樣經過同意的包裝，配備一定標準的家具、網絡，使得租賃者可以直接“拎包入住”，也是租給白領青年、創業者。集中式租房住要有下面幾個優點：（1）對于房源數量可以預期，便于標準化，也方便后續的運營管理;（2）可以較強的吸納資金，將整棟房屋統一進行裝修、租售，所要耗費的資金過大，回收周期變長，但是采取規模化的投入可以每戶平均將資本最大限度地降低;（3）可以使得租客集中起來，方便進行社區管理，構建社區文化。但是在一、二線城市一棟樓一起租下的物業稀缺，長租公寓還有其他的競爭對手，比如說經濟酒店等，即使拿到，所要的價格也不低，所以房屋出租也會隨之增高，漸漸地失去吸引力。

3.3? 租售結合

租售結合模式主要由房地產開發企業推動，創新房屋銷售模式以實現拓寬房屋銷售人群為目的。比較有代表性的是萬科2015年推出的“萬科驛”。其核心理念是在一二線城市萬科項目旁新建或探索將存量資產購入或整租（如閑置空置資產、村鎮集體資產、經營不佳的轉讓資產等）然后再改造建設萬科驛主題公寓，通過租金抵房款的方式對萬科公寓進行租售結合，以實現房屋產品的多元化。不僅滿足現代居住體驗，還能滿足租房和購房的雙重需求，其優點是居住體驗較普通租賃住房好，公寓樓內不僅包含健身室，公共洗衣間，公共咖啡吧等LOFT模式以滿足居住便利性，又包含眾創空間，營造創業土壤，激發創業氛圍。較以上二種房屋租賃模式只租不賣的缺點，租售結合推出可以長期租賃以房租抵房款的房屋銷售模式，彈性靈活。缺點是占用房地產開發企業資金較大，開發成本回收周期較長，運營維護成本較高。目前，租售結合主要有“小米you+”、魔方公寓、新派公寓等，主要布局北京、上海等一線城市。除了新興房屋租賃模式的經濟效益以外，其社會效益也不容忽視。通過引進新興住房租賃模式，一是滿足區域范圍內高新企業員工的住房需求，為政府招商引資提供了有力支持，有效解決了企業引進青年人才的后顧之憂，同時盤活區域內空置商品房和農民動遷安置房等閑置房屋資源，增加了本地居民資產性收入，也有利于新城地區人氣集聚，帶動城市消費。二是與居住證制度和戶籍制度有效結合，便于常住及流動人口的管理，通過對接新興住房租賃公司租戶信息管理系統，使社區人口信息采集工作搭上了“順風車”，為加強流動人口日常管理服務提供了有效渠道。三是使一二線城市的“群租”現象得到有效遏制，不僅改善租客居住條件，又能使房屋租賃規范有序，降低安全隱患。四是填補了保障性住房的保障缺口，多元化住房供給，通過市場化的手段解決一二線城市購房難的問題。五是基層黨團組織建設得到共建深化。依托新興住房租賃模式，將創業企業和社區緊密地結合在一起，使社區黨團建設工作順利推進，使社區黨員隊伍不斷壯大，便于開展組織活動，為后續發展提供了堅強的組織保障。吸引租客中的黨員、團員和優秀青年一起參與到青年品牌活動中。

4? 結束語

對新興房屋租賃模式的探索不僅有利于解決租房市場的問題，也有利于政府完成住房改造，發展公租房，提高人員居住安置比例，為進一步的人口城鎮化提供基礎條件。為了讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活新發展上文結合互聯網科技發展形式下對當前租房問題做了簡要分析并提出了相應對策，此外，由于商圈的設計尚在研究中本文可能缺乏一些運營實踐數據，略有不詳處敬請諒解。

參考文獻：

[1] 董麗英，程馳.新興房屋租賃模式的思考——以一二線城市房地產市場供需為例[J].吉林金融研究，2016（7）.

[2] 張年.轉型期物業管理的社會政策分析[D].復旦大學，2009.

[3] 錢學明.哈爾濱市房屋租賃市場管理問題與對策研究[D].哈爾濱工業大學，2009.

[4] 周爽.我國公共租賃住房法律問題研究[D].西南政法大學，2012.