華夏幸福“大撤退” ：裁員、退守、債務激增

胡嘉琦

房地產業這個“寒冬”對于華夏幸福（600340.SH）而言，似乎更加寒冷。

最近一段時間，華夏幸福重磅消息不斷，小鎮項目裁員、退出出行行業、引入險資……一系列自救行動亦導致股價下滑，傳遞出一則信號——華夏幸福“不幸福”。

股價是公司的晴雨表。2018年2月，華夏幸福曾有過46.88元/股的高股價，而截至12月21日收盤，股價已經跌到了25.11元/股，下跌了四成之多。

2018年7月華夏幸福為解燃眉之急引入平安資管，近日實行“雙總部”管理模式運營，同時ST宏盛控股股東拉薩知合于12月7日與西藏德恒簽署股權轉讓協議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計10億元的交易價格轉出。本次股權轉讓完成后，西藏德恒將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代華夏幸福董事長王文學成為新實際控制人。

為何在“寒冬”到來之時，華夏幸福困局重重？華夏幸福能否度過“寒冬”？

裁員風波

最近，一則 “華夏幸福三天裁員上千人”的消息將華夏幸福推上了風口浪尖。據稱，華夏幸福的小鎮集團在全國范圍內裁掉400多人，華夏京南集團的500多人則全部被裁。

而華夏幸福對外表示，這是公司主動進行的一次內部整合，公司目前確實在梳理和調整組織架構，為新業務的開展做戰略聚焦的準備。梳理的業務包括環京區域和產業小鎮集團。產業小鎮集團總部與產業新城集團總部合并的傳聞也確屬事實。

華夏幸福的一位在職員工告訴《商學院》記者， “目前還沒有危及到我們，但已隨時等待暴風雨的降臨。”

華夏幸福資金方面的數據說明華夏幸福存在一定的風險，尤其是在籌資方面的壓力。值得注意的是，融資方面趨緊，對于此類企業是有一定風險的。

《商學院》記者就華夏幸福裁員及相關問題發去了采訪提綱，并多次聯系，截至記者發稿，華夏幸福方面未予回復。

此次裁員項目主要集中在小鎮集團，2016年12月底，華夏幸福在產業新城板塊下設產業小鎮集團。2017年年初，華夏幸福更打出要在“3個月內招聘200個小鎮總”的口號，以應對全國設立200個特色小鎮的宏大計劃。現經兩年風雨沖刷，小鎮集團出師未捷，還身陷裁員風波之中。《商學院》記者從社交軟件脈脈上發現，關于華夏幸福裁員的消息早已充斥網絡。不禁讓人發問：對小鎮集團給予厚望的華夏幸福，此次緣何折戟小鎮集團？

曾在華夏幸福工作的管理人員告訴《商學院》記者， “此次裁員與平安的協議有關，裁員的目的是為了降低成本。華夏幸福將實行雙總部運營，東南區域是平安系，北京區域屬于華夏系。”

《商學院》記者走訪了華夏幸福原小鎮本部——北京朝陽區網信大廈。小鎮總部位于大廈17層，記者敲門進入，工作人員以負責人都在開會為由拒絕了記者的采訪。等候多時，一名保潔人員走出，她告訴記者，“近期走了很多人，15層原來也是華夏幸福的工作地點，現在人都走光了。”

記者隨后來到15層，發現辦公區的LOGO墻上已經蒙上了苫布，但門上毛玻璃上有“華夏幸福”英文字樣。同時門上貼有招租公告。記者撥通了15層門上貼的中介電話，中介人員告訴《商學院》記者，“15層樓可以容納150人左右，華夏幸福在房子還沒到期時就違約了，現在15層還屬于招租的狀態。”

記者又從招標網獲悉，位于網信大廈15層的華夏幸福產業小鎮本部于2017年6月14日進行精裝修招標，僅僅一年多，已是“人去樓空”。記者隨后又撥打了招標聯系人的電話，對方稱：“現在小鎮項目已經沒有了。”記者追問網信大廈17層是否還在進行正常業務，是否保留小鎮總部，對方稱：“也沒有了，撤銷了。”隨即掛斷了電話。

記者隨后來到河北省廊坊大廠縣華夏幸福影視小鎮，除了保安未見有人出入。據相關人員介紹，影視小鎮現在處于未對公眾開放的狀態，參觀需要提前預約。現在完成了影視小鎮建造的一期項目，入駐率僅為70%，二期因為通州和北三縣要聯合規劃，所以項目一直沒落地。

債務增加 融資趨緊

2018年10月27日，華夏幸福發布第三季度報告，結果顯示經營活動產生的現金流量凈額為-76.6億元。此外，前9個月，華夏幸福籌資活動現金流入567.14億元，較2017年同期714.42億元出現大幅下滑。

《商學院》記者查閱財報發現，2018年第一季度，華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額仍為負值，即-96.03億元，第二季度末則為-78.18億元，第三季度末則為-76.60億元。值得注意的是，截至2017年末，華夏幸福期末現金及現金等價物余額642.05億元，而截至2018年第一季度，這一數值為444.90億元；第二、第三季度末分別為401.08億元、362.92億元；第三季度末的期末現金及現金等價物余額與年初相比減少了279.13億元。

同時，截至到第三季度末，華夏幸福持有的貨幣資金為379.1億元，較期初減少44.34%，主要是由于償還到期債務所致。短期借款共計56.50億元，一年內到期的非流動負債193.63億元。

從營收方面看，華夏幸福2014年、2015年營收分別為68.86億元、383.35億元；隨后2016年，華夏幸福營收為538.21億元；2017年，華夏幸福實現營業收入596.35億元，凈利潤為88.07億元，但其經營活動產生的現金流量凈額卻為-162.28億元。隨后，上交所更是對華夏幸福2017年的年報發出事后審核問詢函，將華夏幸福的資金問題推至風口浪尖。截至2018年第三季度，華夏幸福實現營收451.41億元。

從負債方面看，2014年全年華夏幸福總負債為965.68億元，2015年為1429.93億元，與2014年相比增長了464.25億元，負債率為84.80%；2016年總負債為2118.72億元；2017年，華夏幸福的總負債大增929.6億元至3048.32億元。截至2018年9月30日，華夏幸福的總負債為3355.07億元，與年初相比增長了306.75億元，負債率84.43%。

不斷增加的債務，讓華夏幸福的融資成本進一步提高。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，華夏幸福資金方面的數據說明華夏幸福存在一定的風險，尤其是在籌資方面的壓力。值得注意的是，融資方面趨緊，對于此類企業是有一定風險的。

華夏幸福的產城模式，由于前期投入大，產出周期長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，近期，華夏幸福更是多次傳出“資金鏈斷裂”的消息。

房企成立重點事業部的做法，本身體現了集中力量辦大事的思路。但是在產業定位不準確的情況下，也容易出現事業部開始投資很熱，但后續經營不善、被迫撤銷等問題。

嚴躍進對《商學院》記者表示，“此次華夏幸福撤銷事業部說明企業在把控成本。隨著當前房地產市場降溫，各類政策調整較多，對于企業來說，解散事業部能夠快速降低成本。產業小鎮后續依然有機會發展，但當前確實是降溫了。”

業內人士分析，房企的人員結構調整多是為了節約用人成本，實現人力資源的“高周轉、低成本”。但是，這也存在部分核心技術流失的風險。

“產城+住宅開發”模式存挑戰

據公告顯示，2018年11月29日，華夏幸福間接全資子公司麗澤（北京）置業競得中國鐵物北京大廈項目物權，轉讓價款為57.8億元。

據《商學院》記者查閱資料發現，中國鐵物大廈位于北京市豐臺區盧溝橋鄉麗澤金融商務區D-03、D-04地塊，建設用地面積約2.11萬平方米，規劃建筑面積約23.25萬平方米，規劃為商業金融用地，商業部分土地使用權至2052年4月8日。

事實上，華夏幸福與中國鐵物大廈合作由來已久。早在2016年6月，華夏幸福與中國鐵物簽訂協議，接手代建中國鐵物大廈項目。華夏幸福向中國鐵物提供40億元資金做為該項目的合作預付款，待華夏幸福完成該項目開發投資總額的25%，中國鐵物將以公開掛牌或其他方式轉讓該項目。

2018年6月8日，華夏幸福公告稱，中國鐵物大廈已達到轉讓條件，中國鐵物擬將其持有的項目公司股權及債權在產權交易所掛牌，華夏幸福將結合項目具體情況及自身經營需要等綜合因素參與競價。

2018年10月31日，北京產權交易所掛出北京物盛科技有限公司100%股權及3.93億元債權的發布產權交易公告，轉讓方為中國鐵路物資股份有限公司，轉讓底價為57.8億元。

值得注意的是，根據公告，華夏幸福在中國鐵物大廈項目投入的總成本含40億元委托貸款、代建投入資金及資金使用利息，將抵扣向中國鐵物支付的資產轉讓價款。由此，華夏幸福此次取得中國鐵物大廈，實際付出的代價將不超過17.8億元。

中國鐵物大廈規劃為商業金融用途，而華夏幸福則以“產城+住宅開發”為主要模式。這種產業模式與傳統房企的不斷利用杠桿拿地建樓不同的是，華夏幸福更多地是與地方政府合作建設產業新城。

隨著政策的變化與環京樓市的變化，這種產城模式也遭遇挑戰。因此，華夏幸福能否將中國鐵物大廈成功地開發運營仍有待時間的考驗。

華夏幸福的產城模式，由于前期投入大，產出周期長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，近期，華夏幸福更是多次傳出“資金鏈斷裂”的消息。

同策研究院總監張宏偉在接受《商學院》記者采訪時分析，華夏幸福重倉布局區大多在環京區域，受環京多地頒布嚴格的限購、限貸等樓市調控政策，導致華夏幸福可售物業尤其是環京區域銷量下降，因此導致現金流下降。一旦現金流出問題，很多環節都會出問題，這也是華夏幸福最近向平安出售股權，戰略收縮的原因之一。

同時，張宏偉提出，在市場調整階段，企業的商業模式遇到樓市調控，適當做出戰略調整是為了活下去。企業首先應確保自己的核心優勢還存在，尤其是當市場調整周期還沒有結束時，還是應先保證活下去，再求發展。

房地產與金融資深評論人黃立沖在接受《商學院》記者采訪時表示，華夏幸福的商業模式是通過發展和投資產業園區，進而延展到所謂的新城開發，這種開發純商業綜合體的模式是在眾多房地產開發模式中受打擊最嚴重的模式。最典型的例子是萬達在很多城市建立城市綜合體，但是卻出現供求失衡的狀態。

華夏幸福的模式由于整個市場環境的變化，導致產業供應鏈重構。華夏幸福通過打造產業園來輻射地產的模式不僅操作難度大，而且由于供求嚴重失衡，逆市場潮流來進行開發。因此，華夏幸福必然在經營的時候承擔更大的壓力，從而導致經營性現金流、招商的速度、資金回流的速度、空置率等全面落后。“做地產需要順勢而為，不能逆市場周期運作。華夏幸福未來這種商業模式，在缺乏資金支持的情況下堅持走下去，公司的現金流可能會斷裂。”黃立沖如是說。

引入平安資管

2018年7月10日，華夏幸福發布公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。

華夏幸福公告稱，上述《股份轉讓協議》的簽訂，旨在增強雙方在相關業務領域的潛在合作，完善公司治理水平，持續提升公司競爭能力與盈利水平，促進公司的快速健康發展。

交易完成，華夏控股的持股比例將從61.67%降至41.97%。值得注意的是，平安資管以137.7億元接手華夏幸福近兩成股份后，成為華夏幸福的第二大股東。

張宏偉分析稱，由于受樓市調控等政策的影響，對于多在環京布局的華夏幸福資金端造成壓力，華夏幸福引入平安資管，同時進行減免事業部是壓縮成本的做法。

華夏控股持股比例從61.67%變為41.97%，加上鼎基資本的0.69%則為42.66%。據了解，華夏幸福董事長王文學持有華夏控股約94%的股份，王文學在鼎基資本的持股比例為81%。按照相關上市公司法律法規，持股比例介于30%到50%的王文學也喪失華夏幸福的絕對控股股東地位，而是以相對控股股東作為公司實際控制人。

華夏幸福實施雙總部管理可能是因為出現公司管理的內部分裂，團隊的分庭抗衡所逼出的雙總部，如果是真正的雙總部意味著公司內部出現并不協調的戰略方向和管理文化。

此次交易中，華夏幸福承諾未來三年，歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%。也就意味著，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤將分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

此外，據此前媒體報道，華夏幸福引入平安資管雖能暫緩燃眉之急，但付出的代價是，平安派出的員工掌握了公司財務和投資板塊。

2018年12月4日，華夏幸福發布公告稱，聘任俞建先生為公司分管財務及融資等業務的聯席副總裁。記者查閱資料獲悉，俞建歷任中信集團中國租賃有限公司項目經理及香港分公司總經理助理；英國石油公司石化部門戰略分析師、司庫部亞太分部及倫敦總部財資經理；華潤（集團）有限公司財務部資金總監及財務部高級副總監。2014年至2018年11月就職于華潤置地有限公司，任執行董事、高級副總裁、首席財務官。

曾為華夏幸福工作的員工告訴《商學院》記者，“華夏幸福將成立兩個總部，東南的是平安系，北京的是華夏系。隨著華潤置地原CFO俞建出任華夏幸福聯席總裁，華夏幸福財務或將由兩方同時管理。”

華夏幸福為什么要引入雙總部管理？對于華夏幸福而言，未來可能存在的風險在哪兒？

黃立沖分析稱，華夏幸福實施雙總部管理本身沒有什么意義，因為總部只是在信息不太發達的年代才會有重要的意義，現在即時通訊、微信、視頻會議系統等非常發達，是不是總部主要是一個對外的形象問題。但是，總部的選址與稅務優惠、分稅、拿地有關。很多地產商要想拿地便宜或者獲得一些政策優惠的前提條件是把總部遷到深圳。這樣做的結果是“總部不夠用”。但是，企業設立雙總部也存在稅務局和地方政府不收貨、事后承諾兌現困難、出現爭議等風險。

同時值得注意的是，“華夏幸福實施雙總部管理可能是因為出現公司管理的內部分裂，團隊的分庭抗衡所逼出的雙總部，如果是真正的雙總部意味著公司內部出現并不協調的戰略方向和管理文化。”黃立沖表示。

退出造車？

近年來，房地產企業紛紛進行多元化轉型。恒大入主FF、寶能系入主觀致，而華夏幸福和王文學也有自己的造車夢。

2017年10月31日，浙江合眾新能源汽車有限公司的控制人變成王文學，隨后王文學繼續布局出行，知合出行、知合創新分別投資共享汽車平臺馬上用車、巴歌出行。知合出行、知合創新為知合控股有限公司旗下企業，法人代表為王文學。2018年6月1日，合眾新能源推出哪吒汽車。

華夏幸福雙總部運營，疊加“敗走”ST宏盛，壓在王文學身上的包袱越來越重。

12月7日晚間，西安宏盛科技發展股份有限公司（下稱ST宏盛，600817.SH）披露上交所的問詢函，問詢事項披露了一樁頗受市場關注的股權轉讓事項。

根據公告，ST宏盛控股股東拉薩知合于12月7日與西藏德恒簽署股權轉讓協議，前者將其持有的全部上市公司股份約4164萬股，以合計10億元的交易價格轉出。本次股權轉讓完成后，西藏德恒將成為ST宏盛的新控股股東，而湯玉祥等7名自然人，將取代王文學成為新實際控制人。

記者查閱資料發現，2016年12月，王文學旗下拉薩知合以9億元的總價，接盤ST宏盛原控股股東普明物流所持上市公司20.88%的股份，疊加此前以1.44億元受讓張金成所持ST宏盛5%股份，拉薩知合對ST宏盛的持股比例升至25.88%，成為上市公司新晉控股股東。這筆持股總成本為10.44億元，均價約為25元/股。

然而，2016年12月以來，ST宏盛的股價一路下跌，至2018年12月7日收盤，拉薩知合所持ST宏盛全部股票市值為3.63億元，縮水超六成。從賬面差價計算，王文學的此次轉讓還虧損約4400萬元。

房地產市場受政策影響明顯，在目前的發展階段，房地產企業應更多地通過多元化發展，開拓重點事業部；增加持有物業比例，提高租賃經營收入在整體收入中的占比；采用靈活的融資方式，拓寬融資渠道降低融資成本等方式，規避規模擴張過程中可能遇到的財務風險和單一細分市場的政策風險。

另據記者從企業信用信息系統獲悉，2018年11月29日，造車新勢力之一的合眾新能源已于2018年11月29日完成法定代表人變更事宜。信息顯示，華夏幸福董事長王文學不再擔任合眾新能源汽車法人代表，取而代之的是合眾新能源創始人方運舟。王文學退出造車、出行業務說明了什么？

對此，嚴躍進對《商學院》記者表示，新能源車擁有較好的政策支持，但市場的迎合度似乎是弱于預期的。因此，從實際情況看，對于此類新能源項目前期的投資風險是比較大的。王文學退出造車業務，也屬于止損的操作策略。

合眾新能源已經拿下中國第13張新能源汽車生產牌照，成為國內第7家擁有發改委和工信部“雙資質”的生產企業，首款車“哪吒01”已經亮相。在此之前，王文學個人認繳出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%股份，而華夏幸福100%控股的拉薩知行創新科技有限公司，在房地產企業“多元化”發展時，華夏幸福也看好造車及出行領域。

然而造車是個“燒錢”的事，華夏幸福與平安的協議中涉及利潤額2018年、2019年、2020年，將分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則將進行現金補償。出行業內人士李軍利認為，造車“燒錢”，出行領域現階段是投入大但很難見到收益的。因此華夏幸福此時退出造車及出行領域或許更為穩妥，畢竟造車新勢車眼下正遇上交付的“生死劫”。

如何破局

融資端利息成本提高，疊加銷售端增長乏力，壓在房企身上的資金包袱越來越重。房地產行業的“轉折點實實在在的到來了”。如何在市場變化劇烈、房企規模不斷做大的新形勢下活下去，控制財務風險已成為行業共識。

嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，此類產城投資的企業，在后續一定要做好環京環滬等都市圈投資的周期判斷，因為遇到政策調控等情況，風險是比較大的。

“在房企通過多元發展和重點布局的同時，尤其要關注公司管理，企業財務指標，以防止企業過速擴張導致的財務風險和管理風險。”戴德梁行估價及顧問服務部中國區主管暨大中華區區域董事陳家輝在接受《商學院》記者采訪時說。

陳家輝認為，我國房地產市場發展的過程中，房地產企業不斷調整升級和擴大規模。陳家輝建議，房地產市場受政策影響明顯，在目前的發展階段，房地產企業應更多地通過多元化發展，開拓重點事業部；增加持有物業比例，提高租賃經營收入在整體收入中的占比；采用靈活的融資方式，拓寬融資渠道降低融資成本等方式，規避規模擴張過程中可能遇到的財務風險和單一細分市場的政策風險。

張宏偉認為，未來房企的發展需要制定中長期的戰略，構建產業資源、金融資源，從而提高抵御未來市場周期變化、樓市調控政策變化的能力。企業的布局應更加均衡，進行多元化布局，從而對沖風險。

未來，房企應更多考慮市場整體環境，實施產城融合的多元化發展之路。同時，還要對風險和收益嚴重不匹配的業務進行調整，從而實現資金流的快速周轉，最終實現企業的平穩健康發展。