管好用好房屋“養老金” 切實維護業主合法權益

蔣和平

摘要：南充市房屋維修資金管理中心創新管理機制，構建了良性互動的維修資金管理體系和安全穩定的風險管控機制，初步發揮了房屋“養老金”的作用。強化資金監管，構建了安全穩定的風險管控機制，維護了業主的合法權益。

關鍵詞：維修資金;物業管理;監管

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0067-70 收稿日期：2019-06-04

南充市把“管好用好房屋維修資金，構建新型和諧社區”作為重大民生工程來抓，著力完善政策制度，創新管理機制，努力利民便民，住宅專項維修資金管理逐步走向規范化制度化軌道。截至今年一季度，全市已歸集2600余個小區共180萬戶業主的維修資金本金22.7億元，其中市本級13.7億元，6縣（市）9億元。共有1010個小區使用維修資金6300萬元，有效解決了物業公共部位、共用設施設備住用安全的問題，初步發揮了房屋“養老金”的作用。近幾年來，南充市連續三次在全省住宅專項維修資金管理工作會、全省房地產市場管理工作會上介紹經驗;連續三次通過審計、財政部門的賬務審計;連續四年被評為全國維修資金規范化管理先進單位。廣東、吉林、湖南、江西、山東、貴州等全國40個城市到南充學習考察南充市維修資金規范化管理經驗。

1齊抓共管、構建良性互動的維修資金管理體系

1.1監管機構日趨健全

2009年12月，經市人民政府批準，成立了南充市房屋專項維修資金管理中心，落實了編制、人員和財政經費，各縣（市）房管部門也相繼落實了內設機構。維修資金專門機構的設立，對推動該項工作走向程序化、規范化奠定了堅實的基礎。同時，南充市明確了財政部門、房管部門、公安消防部門、質監部門、街道辦事處（鎮鄉人民政府）及社區在維修資金管理中的職能職責，形成了互相制約、互相監督、齊抓共管、良性互動的維修資金監管機制。

1.2維修資金政策日趨配套

近年來，南充市積極貫徹落實國家住宅專項維修資金管理法律法規和政策，結合南充實際，先后出臺了《南充市住宅專項維修資金管理辦法》《南充市住宅專項維修資金使用管理辦法》等4個規范性文件。市房管局、市房屋維修資金管理中心也完善了《南充市物業維修工程招投標管理暫行辦法》等8個配套性實施細則。市政府出臺維修資金規范化文件，市財政部門、市房管部門為會簽單位，每個文件均征求紀檢、審計、質監、消防等部門意見，并通過召開聽證會，廣泛聽取人大代表、政協委員、專家、業主、開發商等意見，使出臺的維修資金政策既具有廣泛性、又具有操作性，便于實施。對全市住宅專項維修資金的規范管理起到了重要的促進作用。

1.3管理系統日趨利民便民

為適應信息化時代的要求，南充市創建了“互聯網+政務服務”維修資金監管模式，建立了市住宅專項維修資金管理平臺和維修資金微信公眾平臺，與權屬交易系統、銀行存儲系統實現了互聯互通，與資金管理所需的相關數據實行整合，做到相關數據內外網共享，網上業務辦理審批，物業小區實現網上申報使用維修資金、業主足不出戶即可查詢維修資金余額。今年6月份開始，業主可通過手機APP進行物業報修。南充市維修資金互聯網的運用，管理水平得到提高，使用效率得到提升，政務服務更加利民便民。

2強化監管，構建科學合理的維修資金歸集管理體系

2.1歸集方式由代繳改自繳

為確保維修資金應收盡收，南充市調整了歸集方式，重新科學合理選準維修資金繳存時間節點。將維修資金作為商品房買賣合同登記備案及房屋權屬登記的必備要件，實行兩道關口把關。將開發建設單位代收代繳改為由購房人在商品房買賣合同登記備案前，業主直接到主城區4個維修資金專戶管理銀行的201個網點繳存，確保購房人維修資金繳人專戶。在辦理房屋權屬初始登記前，開發建設單位未售房屋的維修資金實行全額墊交，從而避免了過去少數開發建設單位代收代繳中的挪用、多收少報少繳的現象。管理機構還實行了房屋初始登記項目現場核實幢數、面積、抽查商品房買賣合同核實維修資金繳存金額制度。目前，市本級1301個房屋初始登記項目全部繳清了維修資金，保證了應收盡收。

2.2歸集標準由低到高

結合貫徹國家、省、市住宅維修資金政策，近年來，南充市4次組織召開聽證會，對維修資金歸集標準進行聽證，廣泛聽取人大代表、政協委員、開發建設單位和社會各界的意見，并4次調整維修資金歸集標準，維修資金由每平方米15元、20元逐步調至每平方米30元、40元，今年將調至每平方米50元至60元，維修資金繳存標準與本市經濟社會發展、與市民收入相匹配相適應，歸集標準比較科學合理。

2.3資金續籌由點到面

南充市將物業小區公共收益作為維修資金續籌的重要支撐進行了有益的探索。2018年10月，在順慶區大都會小區推行了公共收益補充維修資金試點，在小區《管理規約》中明確了公共收益的歸集、標準、使用、上繳比例、管理方式，公共收益收支全部上墻公示，并將部分公共收益繳入了維修資金專戶滾存使用。今年南充市又進行了公共收益試點擴面，選擇東方國際社區等10個小區進行試點，公共收益將作為維修資金的重要補充來源。同時鼓勵事業單位、國有企業進行了老舊小區續籌維修資金試點，南充力匯建設集團等6個小區補建了維修資金制度。同時，對2009年以前開發建設單位代收代繳維修資金期間未售房屋及緩繳項目進行了清理，采取發放催繳通知、上門催繳、停辦業務、法律訴訟等多種手段收回維修資金老賬2580萬元，占應收金額的95%以上。

3完善使用機制，構建公平公正的監管體系

3.1發揮資金急救作用，建立維修資金應急使用機制

2012年以來，南充市明確了電梯、消防、二次供水、地下管網堵塞、屋頂（外墻）滲漏等7類影響業主住用安全的緊急情形，實行邊修邊報的應急維修機制。解決了三分之二業主簽字難、決策時間過長的使用難，讓維修資金成為“及時雨”，及時消除房屋隱患。近年來，南充市又優化了維修資金應急除險舉措，將備案時間由三天縮短至一天，實行快報快處快修，“問題”房屋及時除險。為避免應急維修三分之二業主未簽字面臨的使用管理風險，采取街道辦事處、社區核實簽字，消防、電梯故障由消防、質監部門出具檢測報告，在小區電梯口、單元門上進行公示使用方案、工程預決（結）算，管理機構現場核實拍照取證等方式予以綜合管控。物業小區電梯故障動用維修資金還聘請電梯專家參與小區現場初勘、竣工驗收，并對更換單件使用金額5000元以上進行現場取證以舊換新等方式，從而有效避免維修資金使用中的弄虛作假現象。2018年，市本級132個物業小區使用維修資金，應急維修項目達到86個，占70%。