外籍人士投資泰國房地產相關政策研究

趙天昊

摘要：隨著“一帶一路”戰略的推進和國內投資者海外資產配置需求的提升，泰國公寓由于其總價低、永久產權、無房產稅等特點逐漸成為中國投資者的熱門海外投資標的。研究表明，泰國法律一般只允許外籍人士和法人在泰國投資公寓，不能投資土地，并規定不動產租賃期限最長為30年。對于外籍人士與泰國籍人士結婚以及外籍人士在泰國的財產繼承方面也有著較完善的規定，防止通過婚內財產轉移和繼承的方式獲取泰國土地。在交易費率計算方面，泰國公寓交易中所得稅稅率是階梯式的，計算方式較為復雜。

關鍵詞：泰國地產投資;泰國公寓法;泰國土地法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）06-0019-27 收稿日期：2019-04-03

近年來，中國投資者海外不動產投資需求逐步增加，從投資金額來看，2009年至2016年，中國資本投入海外房地產的金額由6億美元增長至383億美元，年均增長率達100.86%。目前國內投資者投資海外不動產主要有四種需求：一是作為全球大類資產配置的投資需求;二是度假養老需求;三是移民需求;四是海外留學需求。泰國房產兼具滿足投資需求和養老度假需求的特點，根據中國旅游研究院與攜程旅游大數據聯合實驗室共同發布的《2018年上半年出境旅游大數據報告》，我國公民出境旅游目的地國家不斷增多，2018年上半年出境游人次達到7131萬人次，相比2017年同期增長15%，其中泰國位居最受中國游客歡迎目的地。根據泰國官方發布的2018年上半年旅游統計資料顯示，入境游客總數突破1948萬，同比增長12.46個百分點，中國是泰國最大的客源國，游客總人數達593萬。中泰鐵路預計于2020年全線通車，完工后的中泰鐵路從泰國東北部地區的廊開府，直達曼谷，還將借助中老鐵路接人中國，屆時昆明到曼谷實現“朝發夕至”，對兩國旅游業的刺激不言而喻，同時對泰國的經濟發展也有促進作用。泰國公寓由于永久產權、無房產稅、總價低等特點，逐漸成為中國投資者的熱門投資目的地。目前很難找到比較完善的有關外籍人士投資泰國房產相關政策研究的中文資料，本文對外籍人士投資泰國房產的相關政策和法律做了梳理和研究，并詳細分析了公寓交易的稅費計算，有助于中國投資者進行海外不動產投資決策，也希望對研究東南亞國家不動產法律體系的學者有所幫助。

1泰國司法及投資環境概覽

泰國涉及到外籍人士投資該國房地產相關的法律主要包括《民商法典》（Civil and Commercial Code）、《土地法》（Land Code Act）、《公寓法》（Condominium Act），以及與交易成本有關的《收入法典》（Revenue Code），與外資設立企業相關的《外資企業法》（Foreign Business Act）、《投資促進法》（Investment Promotion Act）等。

根據世界銀行發布的營商環境報告顯示，泰國經商投資環境較為友好。為吸引國際資本投資，泰國政府制定了較為明確的投資政策和一定的稅收優惠方案，并且不斷加強基礎設施建設。根據泰國投資促進委員會（BOI）發布的7年投資促進戰略（2015-2021），對于高科技企業投資項目的科技含量或對產業鏈具有重要作用的配套產業，企業可享受不同的優惠政策，而且還規定了額外優惠權益，即按照項目價值，投資、開支的比例增加免企業所得稅的期限;人員方面，給予了超級產業集群投資商的國際頂級專家人才長期居留權等權益。

政治風險是外國投資者投資泰國面臨的首要風險，泰國是世界上政權更迭周期最短的國家之一，從泰皇普密蓬登基至2001年，泰國共發生19次政變，成功13次，20任總理共組建了48屆政府內閣。2001年國會選舉他信擔任總理，2005年再次當選。2006年軍方發動政變，他信下臺，之后泰國政府又更換了6位首腦，直到2014年軍方接管政府。政府執政時間過短，使政策和相關協議受到考驗，新一屆政府上臺后可能會根據自身利益來對外商投資項目進行評估，之前達成的合作協議可能會中斷。

除了政治風險外，泰國的廉政建設也有待提升。根據國際反貪污組織“透明國際”公布的2017年“全球清廉指數”，泰國排名第96位，較2016年的101名有所提升，但仍屬于腐敗較為嚴重的國家。除了新加坡，東南亞國家整體的廉政建設水平都不高，對于偏保守的國際投資者吸引力較差，但是考慮到低人力成本和快速發展的經濟，低端產業鏈向東南亞地區轉移的趨勢仍在進行中。

總體來說，國際投資者擬投資泰國前，應充分評估所投資行業和區域的政治環境、投資政策等，應謹慎考慮政策風險較大的行業。泰國可以劃分成3個投資區域，每個區域的招商政策和力度、人均收入水平與基建水平差別較大，要根據所從事行業進行恰當選擇。投資后還要關注投資項目的本土化戰略，通過雇傭當地人即可以降低人力成本，還可以加強與當地社會的融合，有助于企業在當地樹立良好口碑，降低當地人的排外情緒。

2外籍人士投資泰國房地產相關規定

根據泰國土地法和公寓法，一般情況下，滿足條件的外籍人士可以在泰國投資公寓，不能投資土地，但可租賃土地并投資土地上的房屋。在獲得內政部部長（Minister of Ministry of Interior）許可的情況下，滿足條件的外籍人士可在指定區域投資土地。

2.1投資公寓的要求

目前泰國有兩種公寓，一種是遵照公寓法經土地部（Land Department）注冊許可的公寓，該公寓每個單元（unit）都是獨立產權;另一種是未經土地部注冊許可的公寓，該種公寓單元沒有獨立產權。從外觀來看這兩種公寓沒什么區別，但在法律保護上它們相差甚遠。經土地部注冊的公寓必須符合《公寓法》中相關要求，例如對每單元所有權、共同區域的共同所有權以及單元所有者共同管理公寓等權利的要求。未經土地部注冊許可的公寓則沒有特定的公寓法規約束，公寓所有者只銷售公寓的使用權，交易結構多種多樣，從分時度假方案到單純的公寓租賃，再到結合控股公司股權的租賃，不一而足，所以投資者在投資此類公寓時需進行深入研究，包括詳細的交易結構、公寓管理制度，以及維護和管理公寓產生的財務成本，這種類型的公寓常見于芭提雅、普吉等旅游地區。值得關注的是《民商法典》第538條規定，超過3年的不動產租賃應當去當地土地部門注冊，否則只受法律保護3年;第540條規定，財產租賃不得超過30年，并且租賃合同將于承租人的死亡而終止，法律上并沒有給予承租人的繼承人可繼承租約的權利。有些開發商會在租賃合同上寫明租賃期限超過30年，但是租約超出30年的部分實際上是不受法律保護的，同時還要關注是否經土地部門注冊。

本文主要探討具有產權的不動產投資，所以下文中公寓均指經土地部注冊許可的公寓。目前泰國法律對外籍人士投資公寓的主要限制包括投資資格和面積比例。

根據《公寓法》第19條，滿足下列條件的外國自然人和公司法人可在泰國購買公寓，目前在泰國購買公寓的大都是符合第5條的外籍人士：

1）外國自然人根據《移民法》（Immigration Act）獲準在泰國居留;

2）外國自然人根據《投資促進法》獲準進入泰國;

3）《土地法》第97條和第98條規定的公司法人，依照泰國法律登記為公司法人;

4）根據國家執行委員會第281號公告（現行《外商投資法》（Foreign Business Act）第4節）規定為外國公司法人，并根據投資促進法獲得晉升證書的法人;

5）被法律視為外籍人士的自然人或公司法人，將房款等值外幣匯人泰國或使用其在泰國開立的泰銖賬戶或外幣賬戶取款，以支付房款。

在上述第5款中，外籍人士將外幣匯人泰國，可在銀行開具FET表（Foreign Exchange Transactionform），作為滿足公寓購買條件的證明材料，在實際操作過程中一般由房產開發商或中介協助辦理。泰國銀行法規規定了FET表作為報告泰國境內銀行與非銀行間客戶的外匯交易（包括買賣外匯、匯人外匯以及撤出外匯離境）的正式文件，并且可以證明外幣匯入了泰國以及轉換為泰銖。FET表由有資格的金融機構（主要是銀行）出具，表格一般包含外匯金額、泰銖金額、匯款方、收款方、匯款用途等信息，如果用于購買公寓表格上還應有購買人名稱。值得注意的是，如果外籍人士直接將泰銖匯到泰國，泰國銀行將不能開具FET表。FET表除了在購買公寓時需要用到，外籍人士出售公寓后想將資金撤出泰國，在向銀行提出申請時還需要購買房產時資金入境的FET表，所以外籍人士在投資泰國房地產后應妥善保管資金入境時銀行開具的FET表。

除了對外籍人士購買公寓資質方面的要求，泰國《公寓法》還對外籍人士持有公寓單元的比例進行了規定。每棟公寓中，符合條件的外國自然人或法人所持有的單元面積不超過該公寓內所有單元面積的49%，剩余的51%面積必須由泰國自然人或法人持有。但是對于出租公寓，泰國法律沒有對外籍人士承租的面積比例進行限制。

2.2投資土地的要求

目前外籍人士或法人要投資泰國土地，理論上可行，根據2002年修訂的《土地法》的第96條規定應主要滿足以下條件：

1）總投資不少于4000萬泰銖，投資期限不少于五年;

2）必須從內政部部長處獲得許可;

3）投資的土地應位于曼谷大都市（Bangkok Metropolis）、芭堤雅市、苔莎班市或根據城鄉規劃法（Town and Country Planning）指定為居住區的地區，并且不得在軍事安全區內;

4）獲準取得該土地的外籍人士，自土地取得登記之日起2年內未使用該土地居住，總干事有權處分該土地;

5）投資的款項可用于購買泰國國債、泰國國民銀行債券、國企債券或財政部擔保資本或利息的債券，或投資于解決證券交易所法所規定的金融機構問題的財產共同基金（property mutual fund）或者共同基金（mutual fund），以及投資于依法獲準投資的法人股本等。

《土地法》第87條規定了外籍人士可投資的土地面積，如用于居住用地每戶不超過1軌（1600平方米），商業用地不超過l軌，工業用地不超過10軌，農業用地不超過10軌等。

實際上，一些外籍人士不滿足投資泰國土地的條件，但以泰國人作為代理人的方式獲取土地從而實際控制土地，這種行為是違法的。泰國政府發現這種行為之后，一是依法對獲取的土地進行處置，二是會追究違法人員的法律責任：

1）依法處置土地的措施。根據《土地法》第94條和第96條，如果外籍人士非法獲得土地或以泰國人作為外籍人士的代理人獲得土地，他/她應當處置其占有的那部分土地，處置期限由土地署署長（Director-Ceneral of Land Department）指定，一般不少于180天，不超過一年。逾期未處置土地的，土地署署長有權處分該土地。

2）違法人員的量刑。對于泰國人作為外籍人士的代理人獲得土地的，一是根據《刑法》第267條，罪犯由于在官方文件中提供了虛假陳述的信息記錄，應當處以不超過3年或罰款不超過6000泰銖或是監禁刑;二是根據《土地法》第111條規定，外國人非法取得土地的，處20000泰銖以下罰款、2年以下有期徒刑或兩者并罰，根據《土地法》第112條和第113條，作為外籍人士代理人而取得土地的泰國人，處以不超過20000銖的罰款或不超過兩年的監禁或兩者并罰。

總體來看，外籍人士合法的投資泰國土地難度非常大。筆者在網上看到有人宣傳通過泰國代理人的方式來投資土地，并可在土地上新建房屋，相比公寓而言，這種根據自己需求來建別墅的方式或許可以獲得更好的居住體驗，但是從資產安全方面進行考慮的話，筆者不建議以此種方式投資泰國房地產。

2.3投資土地上的房屋

不擁有土地所有權的外籍人士可以投資泰國土地上的房屋。一般情況下，外籍人士可以向泰國人租賃土地并購買土地上的房屋，這涉及到表上產權（Superficies Property Rights）的概念，泰國法律允許表上產權，即土地和土地上房屋的所有權相分離。表上產權涉及到的土地和房屋必須進行登記，并且只能在土地部門管理的土地上創建。表上產權與公寓的永久產權不同，依賴于土地的租約，表上產權和租約的期限不能超過30年，30年之后必須重新簽訂。當出售具有表上產權的房屋時，必須向當地土地部門注冊，并繳納相關稅費。

外籍人士也可以租賃土地后，在土地上新建房屋并獲取房屋的表上產權。新建房屋需要獲取建筑許可證，在出售房屋時也需要有房屋的建筑許可證，沒有建筑許可證的房屋可能是違章建筑，不能通過相關注冊手續。《建筑控制法》對違章者處以重罰甚至監禁，發現違章后，當局有權發出停工令，并要求在合理的時間內糾正建筑物的違章部分。如果不能糾正，當局有權命令拆除。總體來說，建筑許可證是土地租賃方擁有該建筑的證明，該建筑不屬于土地所有方，而是屬于土地租賃方。

所以外籍人士要投資泰國土地上的房屋時，應關注以下幾點：

1）地契的類型，根據泰國土地部發布的地契相關規定，只有Nor.Sor.3.Gor、Khor和ChanotP地契類型的土地才可以合法租賃用來建筑房屋。其他包括農業用地（SorKorNung）、臨時所有權（Nor Sor Song）、土地改革會分配的土地（SorPorGor.4-01）等很多類型地契的土地都不能進行租賃，從而不能投資土地上的建筑。

2）土地租賃和表上產權的獲取是否經過正確的注冊程序，以獲得法律保護。

3）土地所在區域是否有對建筑類型和建筑用途的限制。

4）地契是否已經登記了成為了債務的抵押物或擔保品。

5）土地是否受任何允諾或協議、法院命令或其他判決或法令的約束。土地所有者是否參與法院或破產/破產程序提起的任何訴訟。

6）土地是否已納入政府征收土地征用計劃。

7）房屋賣方沒有宣稱想要將土地捐獻給公眾或某團體及個人的行為。

總體來說，外籍人士投資公寓的話，相關土地手續合法性的審查由公寓開發商實施，投前評估較為簡單，如果通過租賃土地等方式投資土地上的房屋，需要考慮多重因素，以防范風險。

3投資公寓的相關稅費計算

在泰國，不動產轉讓稅是泰國政府征收的稅種，在轉讓公寓所有權時向當地土地局支付，具體涉及轉讓費、印花稅、所得稅（個人或公司）和特定營業稅（如適用）。

投資公寓所繳納的稅費的計算可分為投資新的公寓和投資二手公寓。

開發和銷售新的公寓必須遵守政府的規定。其中泰國公寓合同規則（Thailand Condo Contract Regulation）規定了買主在購買新公寓時不能支付超過2%所有權轉讓費的一半，所有與所有權登記和轉讓有關的其他稅費必須由開發商支付。在泰國，公寓開發商試圖將轉讓成本轉嫁給買方，這是很常見的，但實際上是不合法的。

投資及銷售二手公寓的稅費，泰國政府并沒有規定，主要靠買賣雙方協商。整體稅費如下：

對于泰國公司擁有和出售的公寓，一般情況下必須繳納3.3%的特定營業稅，而不論其擁有年限如何，不需繳納印花稅。轉讓費的費率為2%，稅基為政府評估價。公司所得稅扣繳率以賣出價值和評估價值的孰高值的1%為準。

對于個人出售的公寓，如果繳納了特定營業稅，不需繳納印花稅，其中個人持有公寓低于5年賣出的，需繳納3.3%的特定營業稅，特定營業稅的稅基為政府評估價和出售價格的孰高值，印花稅的稅基為政府評估價。轉讓費的費率為2%，稅基為政府評估價。個人出售公寓所得稅計算較為復雜，所得稅率為累進式，計算步驟如下：

1）根據公寓持有年限查詢減免比例，若公寓持有年限帶有小數的，則進位處理，例如持有2.3年按照3年計算：

2）計算應納稅收入：

應納稅收入=出售價和政府評估價的孰高值-政府評估價×減免比例

3）計算年均應納稅收入：

年均應納稅收入=應納稅收入÷公寓持有年限

4）計算年均所得稅：

年均所得稅=年均應納稅收入×累進式所得稅率（按照累進式稅率計算方式計算）

累進式所得稅率如下：

5）計算所得稅總額：

所得稅總額=年所得稅×公寓持有年限

下面舉例說明在泰國出售二手公寓相關稅費的計算。

1）公寓出售方為個人

公寓出售方為個人，持有公寓5.5年，實際出售價格為800萬泰銖，該公寓的政府評估價格為600萬泰銖。

轉讓費為政府評估價×2%=600萬×2%=12萬泰銖。

由于持有超過5年，收取印花稅不收取特定營業稅，印花稅為實際出售價格×0.5%=800銖×0.5%=4萬泰銖。

在計算所得稅時，公寓持有5.5年按照6年處理，根據累進稅率表，個人所得稅減免比例為60%。應納稅收入為（出售價和政府評估價的孰高值-政府評估價×減免比例）=800萬-600萬×60%=440萬泰銖。年均應納稅收入為應納稅收入÷公寓持有年限=410萬÷6=73.33萬泰銖。按照累計稅率方式計算年均所得稅為（15-0）萬×0+（30-15）萬×5%+（50-30）萬×10%+（73.33-50）萬×15%=6.24萬，合計所得稅為年所得稅×公寓持有年限=6.24萬×6=37.44萬泰銖。

根據計算，該個人持有的公寓在交易時買賣雙方合計繳納稅費為12萬轉讓費+4萬印花稅+37.44萬所得稅=53.44萬泰銖。

2）公寓出售方為公司

公寓出售方為公司，持有公寓5.5年，實際出售價格為800萬泰銖，該公寓的政府評估價格為600萬泰銖。

轉讓費為政府評估價×2%=600萬×2%=12萬泰銖。

公司出售公寓需繳納特定營業稅，不繳納印花稅，特定營業稅為政府評估價和出售價格的孰高值×3.3%=800萬×3.3%=26.4萬泰銖。

公司出售公寓的所得稅按照賣出價值和評估價值的孰高值的1%為準，即所得稅為800萬×l%=8萬泰銖。

根據計算，該公司持有的公寓在交易時買賣雙方合計繳納稅費為12萬轉讓費+26.4萬印花稅+8萬所得稅=46.4萬泰銖。

由于政府并不是每年對房價進行評估，在房價平穩上漲階段，一般政府評估價都會低于實際成交價格。從交易費率上來看，如果長期持有公寓并預期公寓價格上漲的情況下，由于公司出售公寓所得稅均按1%繳納，而個人出售公寓所得稅按累進制計算，總體上以公司名義持有公寓在交易稅費上更劃算，但考慮到設立公司會產生經營成本，如果投資公寓的總金額較少的話，以個人名義投資更為方便，如果投資金額較大的話，以公司名義投資公寓在交易費用上更有優勢。

4外籍人士與泰國人結婚的房產政策

泰國法律對與泰國人結婚的外籍人士在土地所有權方面有著很嚴格的規定，防止通過以夫妻共同財產和婚內財產轉移等形式使外籍人士獲取泰國的土地所有權。

在1999年頒布內政部條例（Letter Mor.Thor0710/Wor.792 dated March 23，1999）之前，由于沒有相應的注冊程序，與外籍人士結婚的泰國人也基本上失去了在泰國獲得土地的權利。該條例頒布之后，與外籍人士結婚的泰國人可以獲得土地所有權，但婚內取得的土地所有權必須劃分為泰國配偶的個人財產（參照《民商法》第1471、1472條），外國配偶仍然不能擁有土地所有權。泰國配偶可以獨立處置該個人財產，不需要經過外國配偶的允許。

對于外籍人士可以投資的公寓，外籍人士與泰國人結婚后，可以將公寓劃分為夫妻共同財產或外籍人士的個人財產，但外籍人士需滿足公寓法第19條規定的條件，并且所購買的公寓必須劃分為不得超過49%公寓總面積比例的外籍人士持有房產中。

雖然外國配偶不能獲取土地所有權，但可與泰國配偶簽訂協議獲得土地及房屋的用益物權（usufruct）（詳情見《民商法》第1417條至第1428條）。用益物權是不動產物權的一種形式，是不動產本身的一種負擔，而不只是合同約定的權利，通常是用來保護外國配偶的合法權益。用益物權不賦予受讓方出售財產的權利，但用益物權賦予方可以在用益物權期滿前出售財產，財產出售之后用益物權不終止，用益物權受讓方可以繼續使用土地及房屋。用益物權的最長期限為30年，用益物權在約定的期限屆滿或受讓方死亡后終止，用益物權不能繼承給受讓方繼承人。受讓方必須像正常人對待自己的財產一樣適當維護財產的安全和完整，如果財產因受讓方的過錯而出現顯著損壞，賦予方有權讓受讓方賠償。

除非合同約定，否則用益權受讓方有權將土地和房屋出租給第三方，不需經用益權賦予方同意。按照規定，用益權受讓方將土地和房屋出租三年以上的，應當向土地部門注冊，目前泰國政府不希望外籍人士在泰國獲取大量土地再轉租出去，成為“地主”的身份，所以獲得了用益權的外籍人士轉租土地和房屋很難超過3年的期限。

5外籍人士房產繼承政策

泰國法律清楚地規定了外籍人士繼承房產的條件和流程。

5.1公寓的繼承

如果公寓所有者是外籍人士，當公寓所有者死亡時，公寓不能自動由外籍繼承人繼承，外籍繼承人需符合公寓法第19條對外籍人士持有泰國公寓的要求，方可通過遺贈或者贈與等方式取得公寓單位，外籍繼承人應向國土部門提供相關材料以證明是符合《公寓法》第19條要求，繼承后外籍人士持有的公寓單元不超過整棟公寓的49%外國所有權配額。《公寓法》還規定了如果繼承人不符合外籍人士持有泰國公寓的要求，則應在取得公寓單位所有權的60天內，以書面形式通知主管機關，并應自取得公寓所有權之日起不超過一年的期間內出售該公寓。如果沒有按時出售公寓，土地署署長有權處置該公寓，并且將扣除稅費前處置金額的5%作為罰款。

對于不滿足持有泰國公寓要求的外籍人士，也可以通過向泰國轉移外幣的方式使其滿足持有要求。例如以不低于政府評估價值的價格先購買這個公寓，在這種情況下，需要把不低于估價的外幣匯入泰國，兌換成泰銖，并繳納房地產交易的相關稅費。通過將外幣兌換成泰國境內泰銖，即可以出示FET表格，作為滿足持有公寓要求的證明。

總體來說，泰國對于外籍人士公寓的規定不是很友好，一般情況下繼承人會選擇在繼承公寓后的一年內將公寓賣出，如果沒有及時賣出，土地署署長將處置該公寓，并扣除稅費前處置金額的5%作為罰款。

5.2土地的繼承

對于土地來說，《土地法》第93條和第94條規定以法定繼承人身份取得土地的外籍人士，經內政部部長許可，可以在該土地上享有所有權，但是土地面積不得超過外籍人士投資泰國土地的要求。如果沒有得到內政部部長許可，外籍人士繼承土地后，應根據主管機關要求于180日內或一年之內出售該土地，如果沒有按時出售土地，土地署署長有權處置該土地，并且將扣除稅費前處置金額的5%作為罰款。

6總結

從泰國發布的外籍人士投資泰國房地產相關政策來看，泰國政府支持外籍人士投資泰國公寓類房產，達到投資資格較為容易，交易流程上較為簡單，持有成本也較低，相關法律法規保障相對健全。為防范風險，外籍人士投資泰國房地產之前一定要對擬投資標的類型和產權狀況進行了解，盡量避免名義上是出售，實質上是出租的房產，同時不推薦以泰國人代持的方式或與泰國人結婚的方式來投資泰國土地，一旦后續發生糾紛，泰國法律不僅不支持這類代持行為，還可能會受到法律懲罰。