不動產權籍調查管理系統建設

談媛媛

摘 ?要 ?本文從不動產登記工作的迫切需求和合肥市不動產權籍調查工作實踐出發，立足海量空間數據的管理和GIS的共享應用服務，運用信息管理科學方法和相關技術理論，從業務流程、功能服務、系統架構及技術實現等方面進行分析和設計，對不動產權籍調查管理的規范化和信息化建設進行了探索和實踐。

關鍵詞 ?不動產登記;權籍調查;GIS

中圖分類號：P208 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A

Abstract： This article starts from real estate registrations active demand and current real estate ownership survey management in Hefei， bases upon management of massive spatial data and shared application services for GIS， applies the scientific method of information management and related technical theories，analyzes the business process， designsthe functions， services， system framework and technical realization， explores and practices the standardization and informationization of real estate ownership survey management.

Keywords： real estate registration; ownership survey; geographic information system

不動產權籍調查管理是不斷落實不動產登記統一管理以及統一信息平臺建設的重要支撐。現有的各類不動產權籍調查數據多由原登記部門匯交而來，多源異構的權籍調查數據給不動產登記信息化建設帶來巨大的不便，積極設計開發不動產權籍調查管理系統、規范管理權籍調查數據是當務之急[1，2，3]。

1 ?不動產權籍調查

對于內陸地區來說，不動產權籍調查就是要查清宗地和地上定著物信息，以滿足不動產登記的需要。為了更大程度地提高效率、減少成本，不動產權籍調查要求依托地籍調查成果、充分利用已有的各類不動產的權籍調查、交易、登記等相關成果資料，以地籍圖、地形圖和高清影像圖等圖件制作工作底圖，依據權屬來源材料是否完整，采用外業測量、內業核實和外業實地核查相結合的調查方法，完成權屬調查和權籍測量。

依據《不動產權籍調查技術方案（試行）》，不動產權籍調查機構受理權籍調查任務后，首先分析整理所要調查的不動產的權屬來源材料，設定不動產單元，編制不動產單元代碼;根據權源材料的完整性來制定相應的調查方案。若權源材料完整，則只需進行內業審查和外業實地核查，若權源材料不完整或缺失，則需進行實地調查和測量，完成不動產權屬和界址狀況的調查和核實，整理相關的文字、表格和圖件，提交不動產權籍調查成果，經審查機構審查后入庫、歸檔。同時，不動產權籍調查機構應以現有的地籍數據為基礎，收集、整合各類不動產調查登記的有關資料和數據，在運行的過程中不斷完善不動產權籍調查的體制機制，并建立大數據庫，在整體的目標上實現不動產權籍調查高效運行，而且在日常不動產權籍調查完成后及時更新數據庫，提供信息共享和成果利用，滿足不動產登記和管理的需要[1，3]。

2 ?系統分析與設計

根據合肥市不動產權籍調查工作現狀，分析業務流程，引入新的管理理念，設計合肥市不動產權籍調查工作機制，使不動產權籍調查業務流轉能夠更加高效、信息和圖形的處理更加便捷，在國土資源政務專網的支持下，連接不動產登記發證系統，接入統一登記信息管理平臺，實現不動產權屬調查和登記的信息共享、快速上報以及不動產登記相關信息的網上發布[2]。

2.1 業務流程分析

調查機構受理調查任務后，對于界址發生變化的，首先提交不動產測量，等測量完成后提交測量成果進入資料審核，否則直接進入資料審核;資料審核通過后，需要實地核查的，進行實地核查，實地核查若發現界址有變化則需重新提交測量，等待測量完成后整理不動產權籍調查成果，提交登記機構審查后入庫，如圖1所示。

（1）受理

申請人提出權籍調查書面申請，并提供相關的不動產權屬來源證明文件、身份證明文件。受理人員對照申請人提交的權源證明文件和申請書，認真審核不動產的相關信息，保證申請材料完整且與申請調查內容一致，符合受理條件的，向申請人出具收件單;若申請材料不完整或者不符合要求，則告知申請人需要補充的全部內容。若不動產需要測繪，則告知申請人先進行不動產測量。

（2）不動產測量

受申請人的委托，測繪單位按相關技術標準的規定，開展不動產測量工作，得出不動產測量成果，包括：不動產測量報告、界址點成果表、宗地圖、房產分戶圖、樓盤表及相應的矢量數據成果，要求內容完整、數據精確，符合技術規定，滿足直接導入不動產權籍調查數據庫的標準[2]。測繪工作完成后，由申請人提交不動產測量成果，調查機構對接收的不動產測量成果進行審核，并與當前數據庫數據進行比對檢查，不符合要求的，則發回受理窗口退回申請人再修改，直至測量成果符合不動產登記的要求。

不動產測量可以在權屬調查之前進行，也可以在實地核查發現變化后進行。

（3）資料審核

調查的工作確定后，工作人員按有關規定查閱、整理、分析此不動產相關的調查、測量和登記資料，查看待調查的不動產是否存在查封、凍結、抵押等情況，對確需補充資料的，在規定時限內向申請人出具補充材料告知書，一次性告知申請人需要補充的全部內容，確保資料完整、有效。

（4）實地核查

對照申請材料和已有的相關資料，工作人員根據需要進行實地查看并討論分析此不動產權屬的情況。對符合法律規定、界址清晰的不動產，同時經過了實地的查驗確定無誤后，并且原有不動產的測量成果符合相關技術標準規定的，可以不需要再勘測定界、直接運用現有的資料;若不動產原來沒有進行測量的，資料中的界址不明確、或界址已變化，則由申請人負責相鄰單位簽章確認并重新進行不動產測量;調查過程中發現存在不動產權屬爭議問題的，權籍調查工作終止，不動產權籍調查機構將有關權屬爭議情況及有關事項通知申請人。外業核查人員通過對不動產的實地核查，結合不動產權源材料對此不動產的權屬情況進行審核，完成后繪制宗地草圖，設定不動產單元并進行編碼，填寫不動產權籍調查有關表格。

（5）成果提交、審查及數據入庫

權屬調查和不動產測量完成后，調查人員按技術要求匯總不動產權籍調查數據、表格和資料，提交不動產權籍調查成果。審查人員依據技術標準的規定，對權籍調查成果資料及測量成果數據進行審查，符合要求的，向申請人出具《不動產權籍調查成果審查合格證明》，將權籍調查數據成果，導入不動產權籍調查成果中間數據庫。不動產登記完成后，正式更新權籍調查成果數據庫中的相關信息。

（6）立卷歸檔

不動產完成登記后，歸檔人員對權籍調查的圖紙、文件、數據進行整合入庫，送往檔案館進行保存、整理和歸檔，并掃描成電子檔案，建立檔案的規范化、信息化管理，方便檔案的調閱和查詢和信息共享。

2.2 系統架構設計

合肥市國土資源統一政務平臺已有國土資源政務專網、應用服務器、存儲、分布式管理等資源，在此平臺上搭建不動產權籍調查管理系統，采用三層分布式應用體系架構，將用戶界面、業務功能服務與數據資源進行分離，如圖2所示。

用戶層面向系統服務的對象，圖形處理用戶運用C/S客戶端強大的交互性對圖形信息和空間數據進行相關的運算和分析和管理，其他用戶在使用的過程中則依賴于方便快捷的B/S瀏覽器。

應用服務層使用Weblogic應用服務器，部署了系統所有的功能服務模塊，包括業務管理、GIS圖形管理、查詢統計和數據資源管理、系統管理等等;是業務處理和功能服務的核心控制模塊。應用服務層通過數據交換管理實現對不動產統一登記信息等平臺的數據交換，通過ArcGIS的空間數據引擎ArcSDE訪問數據層。

數據層為系統的運行提供數據基礎和數據管理，涵蓋了業務流程數據、空間圖形數據、基礎地理數據、影像數據以及附件等文件的管理;采用分布式管理，通過數據庫復制和增量更新來實現數據的聯動和更新，支持Oracle等主流數據庫[4]。

3 系統主要功能及實現

系統將工作流管理、GIS圖形管理和數據管理進行了有機集成，既要實現不動產權籍調查業務過程的流轉，又要完成不動產測量和不動產權屬調查成果的數據編輯、處理、入庫，完成不動產單元的設定與代碼編制，完成樓盤信息表等信息的處理（見圖3），為不動產登記提供基礎數據，能夠與不動產登記發證系統進行數據交換，完成與統一登記信息管理平臺的對接。[3，5，6]。

3.1 不動產權籍調查管理

利用工作流技術，實現不動產權籍調查從項目受理、材料初審、實地核查、提交成果審查到數據入庫、成果歸檔的整個業務流程的自動分發流轉和檢查，為流程中的每個節點提供相應的數據輸入、處理、流轉、數據輸出等功能;對數據格式、數據必填項、數據項的有效性、各數據項之間的邏輯關聯關系以及圖形和屬性信息的對應關系等進行檢查，確保數據真實、合法、有效;并按工作時限的要求、對業務辦理的進展情況進行實時跟蹤、提醒和催辦。

3.2 GIS圖形管理

GIS圖形管理將勘測定界數據轉換成圖，管理不動產單元的圖形變更，調用國土資源基礎空間數據，實現圖形、屬性信息的空間定位、查詢和統計，進行疊加、緩沖區等空間分析，管理圖形信息，按需定制專題圖件并輸出或傳遞。

3.3 不動產單元編碼管理

依據相關國家標準的規定，在完成地籍區、地籍子區的劃分與編碼后，對轄區范圍內的所有不動產單元進行統一編碼，實現對宗地代碼和不動產單元代碼自動編號，建立代碼編號管理表，按照代碼變更規則進行變更，確保不動產單元代碼唯一并有效，并保存變更前后的關聯關系，方便歷史查詢[6]。

3.4 樓盤表管理

建立并維護房屋的樓盤信息表，與房屋交易管理實現對接共享，房屋交易管理系統的樓盤表信息推送過來，通過權籍調查完善并完成不動產單元編碼后的樓盤表信息再同步更新給房屋交易管理系統。可以對各種來源的樓盤表信息進行數據質量檢查，包括數據項格式、必填項、數據值合法性、數據項之間的邏輯一致性、圖屬一致性等檢查。

3.5 數據管理

不動產權籍調查數據種類繁多，信息龐雜，要求以宗地、房屋為單元，對已有的檔案資料、簿冊、圖紙、電子表格、數據文件等信息進行規范化整理完善。對宗地數據，先按《不動產登記數據庫標準》建立相應包含宗地所有屬性字段的shapefile文件，后將整理后的宗地圖形數據和屬性數據分別錄入到shapefile文件中，這樣可以在導入宗地圖形數據的同時屬性信息同步入庫，避免人為因素的屬性信息缺失。房屋數據字段多、數據量大，不宜直接錄入系統，可先建立標準格式的樓盤表，然后將整理后的樓幢信息、戶室信息錄入到樓盤表中，先由人工、后由系統進行數據質量檢查，通過后入庫。

對整理后的空間數據進行統一編碼，為房屋、樓幢和宗地建立關聯，不動產單元通過變更前不動產單元號與歷史信息關聯，不動產單元與登記流程通過業務號進行關聯，最終建立包含歷史關系的空間數據集和非空間數據集。對于缺失的屬性數據，通過對比原《城鎮地籍數據庫標準》和現行《不動產登記數據庫標準》的相關字段的對應關系，將原屬性值提取到新的數據表中，完成數據的補充和完善。

3.6 數據應用管理

不動產權籍數據的應用主要包括信息的查詢、專題圖表的制作、可定制的統計和分析。根據信息的管理規定和用戶的使用權限，對不動產權籍調查業務流轉過程中的相關數據進行可定制的查詢、統計，制作所需的圖表。針對不動產查詢業務的巨大需求，運用互聯網技術，用戶可通過自助查詢終端查詢規定權限的信息，大大促進了權籍信息的共享和應用。

4 ?結語

本文立足合肥市不動產權籍調查工作實際，圍繞業務流程的管理，將圖形、數據表、文件、檔案等信息化管理與不動產權籍調查工作實踐進行了有機結合，建立了集GIS、工作流和檔案管理為一體的分布式不動產權籍調查管理系統，2018年9月份部署上線，已受理完成了兩千余項權籍調查任務，社會反響良好。在接下來的工作中，將探索不動產權籍調查系統與不動產登記系統的進一步融合，更好地為不動產登記提供服務。

參考文獻/References

[1] 《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》.國土資發〔2015〕41號.國土資源部.

[2]《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》.國土資發〔2015〕103號.國土資源部.

[3]姜棟.不動產權籍調查與數據庫建設[J].中國建設信息化，2018（1）：11-13.

[4] 高光軍，孫靈杰，李自力，沙萬里，唐旭堃.基于“多規多源”的不動產權籍數據庫存儲及更新機制研究[J].現代測繪，2017.40（2）：10-12.

[5] 胡勁松.基于GIS的不動產權籍調查信息管理體系[D].合肥工業大學.2018.

[6] 陽雄偉.海南省集中式不動產權籍調查管理信息系統設計與實現[J].國土資源信息化，2017（6）：13-17.