效率差異、資產屬性與房地產價格波動

徐文天

內容提要：中國房地產價格的泡沫化程度越來越高，那么為什么是房地產而不是其他物品易于出現泡沫化？在一般均衡模型框架下，文章探討了房地產所具有的獨特經濟屬性，而正是這種獨特屬性使其價格具有長期上漲趨勢，即房地產部門相對工業等部門技術進步緩慢、城市規模擴大使外緣土地級差價值下降，是導致房地產具有天然保值功能的基本因素。文章繼而通過構建一個隨機前沿生產函數，使用中國2000-2017年31個省（市、區）的部門數據，論證了房地產部門與其他部門確實存在著較為顯著的技術進步差距，同時也發現部門要素產出彈性的變化傾向于降低房地產價格，但是影響程度與技術進步差距相比卻微不足道。本文的政策含義在于，應通過金融和稅收政策增加房地產購買和持有的成本，有效降低其收益成本比率，以抑制房地產價格的過度上漲。

一、引 言

自改革開放以來，特別是1998年住房貨幣化改革以來，中國房地產市場迅猛發展，竣工面積和銷售面積不斷攀升，成交價格更是扶搖直上，瘋狂時甚至以動輒翻倍的速度上漲，致使房價收入比和租金收益比等指標嚴重偏離合理值，泡沫累積的程度越來越高，泡沫破滅的風險以及由此可能導致的經濟金融系統風險也越來越大。但是，這里的問題是，為什么是房地產，而不是其他物品，成為經濟主體喜好購買和持有的對象？不可否認，相對其他物品，房地產具有易于保存和持有、折舊年限長等屬性，但這也僅僅是房地產的物質屬性，具有這種物質屬性的物品也不勝枚舉，單純具有這種物質屬性并不至于使房地產成為大家喜好購買和持有的對象，一定還有別的屬性，特別是獨特的經濟屬性，在特定的發展階段或特殊的發展時期，易于使房地產成為市場追逐的對象并助推價格泡沫的生成。我們首先來回顧已有文獻對房地產泡沫形成機制的有關探討和研究，再從中尋找和分辨房地產所具有的獨特屬性，而這種獨特屬性將是使房地產易于出現價格泡沫的內在基礎。

最初所研究的泡沫資產主要集中于股票，后來再逐漸擴展至房地產。在一般均衡框架下對資產泡沫進行研究的早期文獻，由于假定條件的不同，往往得出不同的結論。Tirole（1982）就通過研究指出，在計劃期無限、市場參加者有限的條件下，泡沫不會產生[1]。Milgrom和Stokey（1982）等也得出了相同的結論[2]。Tirole（1985）和Wei（1987）繼而證明，在有限期界、市場參與者無限的條件下，當經濟動態有效時泡沫也不會產生，但是當經濟動態無效時，在穩態時泡沫也可能存在，并且這種泡沫是對經濟整體的一種帕累托改進[3]。

后來對泡沫進行研究的文獻，則聚焦于具體市場結構，通過引入“摩擦”來考察市場的不完美性可能對泡沫帶來的影響。Allen（1993）假設，如果投資者對市場的看法不具有共識性，即使在有限期條件下，理性均衡時泡沫也可能會出現[4]。Abreu和Brunner（2003）指出，當投資者在市場擇時方面存在協調失敗問題時，資產泡沫也會形成[5]。Allen等（2006）從全局博弈和高階信念的角度，證明了在消費者存在風險規避傾向和有限期條件下，資產泡沫也可能產生[6]。在這些文獻中，有些直接假定交易者是異質性的，而這種異質性導致的交易者行為的差異，最終促使了泡沫的出現。例如De long等（1990），假定了市場上存在著采取“追漲殺跌”策略的噪音交易者，而理性交易者會通過在噪音交易者行動之前“追漲殺跌”，促使泡沫產生[7]。

國內許多文獻更多地關注有助于房地產泡沫形成的直接因素。周京奎在一個局部均衡理論框架下，探討了金融支持過度對房地產泡沫生成的作用。張濤和龔六堂等（2006）在一個兩資產按揭貸款模型下，在不考慮供給因素的情況下，通過對家庭部門消費投資最優行為的分析，推導出了影響房地產價格的各類因素，指出房地產價格主要取決于家庭購買或持有房地產所帶來的收益與成本的對比狀況，所以既受房屋消費相對其他物品消費的邊際效用和房屋租金收入等收益性因素的影響，也受購房機會成本、按揭貸款利率、折舊和稅費等購買或使用成本的影響[8]。王永欽和包特（2011）則借鑒了De Long等（1990）的噪音交易者模型，通過構建房地產泡沫模型，分析房產稅、首付率等不同住房政策對房地產泡沫形成的影響[9]。劉民權和孫波（2009）則以商業地價為例，研究了現階段中國土地批租制度對房地產泡沫生成的助推作用[10]。

上述文獻著重探討的是資產泡沫出現的理論基礎，它們試圖通過研究特定市場條件下經濟主體的最優化行為來探討泡沫是如何產生的。但是，能夠長期持久地形成泡沫的資產卻是較少的，股票和房地產無疑是其中最具有代表性且易于出現價格泡沫的資產。上述文獻有助于我們認識房地產泡沫形成的市場基礎，但是對房地產之所以易于出現泡沫的內在屬性卻較少關注。不過，Blanchard和Fischer（1989）使用“鞅”的概念最先給出了“理性泡沫”的正式定義，并指出對以下三類資產，基本可以排除正向的確定性理性泡沫，即具有無限供給彈性或替代品易得的資產，在未來存在價格終端條件約束的資產，以及基本價值確定的資產[11]。對比來看，房地產不屬于以上三類資產，所以房地產可能形成泡沫。同時，很多文獻對資產泡沫的研究也表明，任何一次資產泡沫的出現，都和特定歷史發展階段相聯系，換句話說，就是一般都有基本面的利好消息作為支持，由于特定資產的屬性和具體市場的特征，如果資產價格對這種利好呈現過度反映，那么資產泡沫就會易于形成。許多文獻還強調貨幣金融因素對房地產價格的作用，認為作為一種耐用品，房地產具有資產屬性，擁有該資產在穩態時獲得的凈回報率應與其他資產相等（Poterba，1984[12]；Bruce和Holtz-Eakin，1999[13]；Lastrapes，2002[14]），貨幣沖擊則可能對房地產價格產生影響。

除了房地產易于保存和持有、折舊年限較長等物質屬性外，房地產的有限供給彈性、替代品稀少等經濟屬性則是房地產泡沫易于形成的經濟屬性。就中國而言，城鎮化進程快速推進導致城市規模越來越大，供給彈性越來越小，加之租賃住房市場和小產權房市場發展不完善，使替代品更顯稀少，這些因素都傾向于促使房地產價格的上漲。不僅如此，中國還處于快速工業化時期，工業部門生產效率不斷提高，房地產部門生產效率則提高有限，也對房地產價格具有助推作用。因此，正是中國的特定歷史發展階段，以及房地產作為一種資產的獨特經濟屬性，使房地產價格具有了持續上漲的基礎，在金融過度支持、持有和使用成本低廉的外部環境下，價格泡沫的出現最終成為了現實可能。本文就試圖通過構建一個包含兩類生產部門的一般均衡模型，從理論上來深入探討和剖析房地產的這種獨特經濟屬性是如何助推房地產價格上漲的，并通過對中國事實數據的實證分析來驗證由模型得出的相關結論。

二、理論模型

區別于許多主要從需求函數出發來探討房地產價格波動的已有文獻，我們嘗試在一般均衡模型框架下來討論房地產部門價格變動及家庭購買的問題。本文所構建的模型將包含家庭和廠商兩類經濟主體，并包含房地產部門和非房地產部門兩個生產部門，來研究房地產價格變動和房地產購買的影響因素。

（一）基本模型

1.生產部門

假定生產部門是由完全競爭廠商組成的。房地產和非房地產生產廠商的技術都具有道格拉斯生產函數形式。如果用n下標表示生產非房地產的部門，用h下標表示生產房地產的部門，令j∈（n，h），則代表性廠商的生產函數為

yj，t是t期j部門的產出，kj，t和lj，t分別是j部門用于生產的資本和勞動。Aj，t是j部門的生產技術。α是資本產出彈性，1-α是勞動產出彈性。這里假設兩類生產部門的要素產出彈性相同，并有0＜α＜1。在完全競爭條件下，資本和勞動可以在兩部門間自由流動，代表性企業產出被資本和勞動分配凈盡，即最大化利潤為零，故有

其中，rj，t、wj，t分別是j部門資本邊際產出和勞動邊際產出，kj，t是j部門代表性廠商的資本存量，lj，t是代表性家庭在j部門的勞動時間。

2.家庭部門

經濟體有大量相同的無限期界的家庭，假定每一期它們以1單位的價格購買cn，t單位的非房地產產品，但都以qd，t的價格購買yd，t單位的房地產產品，從而qd，t是房地產與非房地產產品的相對價格。家庭持有房地產的動態積累方程為

其中，ω是房地產的折舊率，有0＜ω＜1。（4）也構成對家庭消費行為的一個約束條件。

代表性家庭成員在每一時期具有1單位勞動，但在勞動力需求約束下只能供給lt＜1單位的勞動，并且勞動力在兩部門間可以自由流動。家庭效用函數采用經典的對數效用函數。我們假定代表性家庭消費在相應的預算約束下最大化其跨期效用函數

其中，β∈（0，1）是主觀貼現因子，cn，t是非房地產消費，cd，t是房地產消費或持有。lt是t期家庭的勞動時間供給，它給家庭成員帶來負的效用，從而系數B為正值。這里假定了家庭在非房地產部門和房地產部門提供的勞動是同質且可以自由流動的，并給家庭成員帶來同等程度的負效用。φt是家庭對房地產產品的偏好系數，假設家庭對房地產的偏好系數φt受上一期房地產相對價格影響，即如果上一期房地產相對價格上漲，則家庭可能通過適應性預期覺得房地產價格預期還會上漲，從而對購置房地產的偏好由此增強，即φt是qd，t-1的增函數。模型的這種設置依然表明產品消費是家庭效用的來源，但是也表明偏好系數的內生性也是影響家庭效用的重要因素，從而模型映射出家庭具有消費和投資兩類行為。

家庭面臨的預算約束為

其中，kt=kn，t+kd，t，lt=ln，t+ld，t，由于房地產部門和非房地產部門的名義勞動工資和名義資本租金都是相等的，家庭預算約束中兩類部門的資本積累和勞動供給才能夠用統一的形式來表達。δ是非房地產與房地產生產部門的資本折舊率，這里假定了兩部門具有相同的資本折舊率。

家庭在預算約束下效用最大化的一階條件為

3.均衡條件

房地產產品的市場均衡條件就是家庭持有房地產的動態積累方程（4）。非房地產產品的市場均衡條件為

其中，in，t表示第t期的非房地產部門投資，id，t表示第t期的房地產部門投資，且有in，t=kn，t+1-（1- δ）kn，t，id，t=kd，t+1-（1- δ）kd，t。這意味著非房地產部門的產品一部分用于家庭消費，另有一部分用作兩個部門的資本積累，而房地產產品只被家庭消費或持有。

由于市場是完全競爭的，資本和勞動在兩部門自由流動，所以兩部門的名義資本租金和名義工資也是相同的，這兩個均衡條件已經被應用于家庭預算約束公式中。即有

（二）模型穩態和比較靜態

1.模型穩態

由（7）式的穩態表達式可得資本租金的穩態值

由（3）式的穩態表達式及（12）式可得工資的穩態值

由（8）式的穩態表達式及（13）式可得非房地產產品的穩態消費值

由（6）式的穩態表達式及（14）式可得房地產的穩態消費或持有值

由（4）式的穩態表達式及（15）式可得房地產部門的穩態產出值

由（2）式和（3）式、（10）式和（11）式的穩態表達式可推得

2.比較靜態

式（17）形式上比較簡單，但是卻透漏出了某種重要的信息，意味著即使在不存在貨幣的情況下，只要房地產部門和非房地產部門的生產技術發生變化，房地產的相對價格q（亦是實際價格）就會發生變化。如果非房地產部門的生產技術提高，則房地產的相對價格q就會上漲。在現實生活中，由于房地產部門主要是對工業材料的某種形式的建筑組裝，它的生產技術提高較慢，而非房地產部門，特別是工業生產部門，則是技術創新的主要領域，生產技術提高較快，從而An提高的速度遠高于Ad提高的速度，導致穩態情況下的q值不斷提高。不僅如此，如果考慮到人口的增長和城市規模的不斷擴張，用于房地產建設的土地越來越外緣化和郊區化，如果將由此引發的房地產產出效率的級差式下降也作為影響Ad生產技術的一種因素，則Ad也會趨于降低，在其他條件不變的情況下，房地產的相對價格也會趨于提高。房地產相對價格的這些變化特征可以歸納為以下結論：

結論一：房地產部門生產效率相對非房地產部門提高較慢，甚至在城市擴張情形下還會因土地價值的級差式下降而下滑，房地產相對價格由此呈現不斷升高趨勢，加之房地產自身易于持有或保存的固定資產屬性，在工業化和城鎮化推進階段，具有天然的保值甚至增值功能。

那么，兩部門生產技術變動或者房地產相對價格變動對家庭房地產持有或消費數量有什么影響呢？我們將（17）式代入（15）式，則有

家庭對房地產的持有或消費規模cd隨Ad下降而下降從理論上易于理解，因為房地產部門的效率下降，家庭最優化行為的結果勢必會減少該部門產品的持有或消費，但是，這一點卻與可以觀察到的家庭增加房地產持有或消費的現實不相符合。事實上，隨著人們收入的增長和支出結構的變化，甚至出于保值增值的目的，家庭對房地產的偏好也與日俱增，即參數φ將增大，如果其增長的幅度超過了Ad下降的幅度，那么cd仍然是增長的。

此外，比較式（16）和式（15），二者僅相差一個乘數項ω，從而房地產的供給yd與家庭對房地產的持有或消費cd對兩部門生產技術的變動的反應是同方向的，但是由于0＜ω＜1，yd的反應程度要比cd小得多。這意味著如果在原有穩態處發生偏好或者技術沖擊，那么yd，t的動態反應要比可觀察到的新的穩態值yd劇烈許多，因為只有這樣，cd才能逐漸由原有穩態向新的穩態收斂。

（三）模型的擴展

在基本模型中，我們假定了房地產和非房地產的生產函數具有相同的要素產出彈性，如果二者不相同又會是一種什么樣的情形呢？我們分別以αn和αd表示房地產部門和非房地產部門的資本產出彈性，相應地分別以1-αn和1-αd來表示相應部門的勞動產出彈性，經過一系列推導，我們可以得到下式：

就q對An求導，易得dq/dAn＞0，所以，即使在兩部門要素產出彈性不同的情形下，非房地產部門生產技術的提高也將促使房地產相對價格上升。從（19）式還易于觀察到，當Ad變化時，q將會反方向變化，即房地產部門生產技術下降，也會引起房地產相對價格的上升。當然，盡管兩部門生產技術變化對房地產相對價格的影響方向沒有變化，但是影響程度卻會發生變化。

如果就q分別對 αn、αd求導，經過一系列推導，并利用（2）和（3）式我們可以得到（20）和（21）式：

由以上分析，在要素產出彈性不同的時候，部門生產技術的變化對房地產相對價格的影響與基本模型描述的情形相同，但是要素產出彈性變化對房地產相對價格的影響卻不十分確定，它與不同經濟發展階段及在該階段產業生產特征密切相聯。由此得到以下推論：

結論二：在本部門資本勞動比足夠大時，房地產部門資本產出彈性的提高或勞動產出彈性的下降將促使房地產相對價格趨于下降，而非房地產部門資本產出彈性的提高或勞動產出彈性的下降將促使房地產相對價格趨于上升。

對于一個處于快速發展中的經濟體而言，部門要素產出彈性變化是比較快的，促使經濟體不斷從一個穩態過渡到另一個穩態，在此過程中也不斷推動著部門相對價格發生巨大變化。

三、實證檢驗

上述理論模型告訴我們，一個經濟體在生產技術、經濟結構和城鎮化都呈現劇烈變化的發展階段，城市房地產自身具有良好的保值和增值功能。房地產這一保值增值性質對房地產價格泡沫的形成具有重要意義。由于現實經濟中的家庭是異質的，部分家庭就有可能購買更多的、超過自身所需的房地產，并待其升值后將其出售給其他家庭。如果這樣的家庭購買的房地產越來越多，致使房地產的需求超過房地產的供給，那么房地產的價格將更多地由需求決定，最終脫離實際價值而趨于泡沫化。在房地產按揭貸款制度被引進后，同時當貸款利率明顯低于房地產價格預期漲幅時，房地產價格的泡沫化趨勢將進一步加劇。由于本文并不主要討論房地產價格泡沫化的具體形成機制，而是探討房地產易于呈現價格泡沫化的基本屬性，家庭異質性和按揭貸款制度等影響房地產價格漲跌的因素并沒有在模型中予以討論，這里只是指出模型所揭示的房地產具有保值增值功能的基本屬性對房地產價格泡沫化的本質作用。我們更為關心的問題是，現實數據是否支撐理論模型所得出的相關結論？本文將主要根據中國的相關經驗事實來探討這一問題。

（一）隨機前沿生產函數模型的構建

由理論模型所得出的結論表明，房地產部門與其他經濟部門生產技術的相對變化是影響房地產相對價格的重要因素。那么，自改革開放以來，中國房地產部門和其他經濟部門的生產技術是否出現了顯著的相對變化呢？為了便于比較，我們將主要考察房地產部門與工業生產部門的生產技術變化情況。傳統的生產函數只反映樣本各投入因素與平均產出之間的關系，稱之為平均生產函數，而前沿生產函數則對既定的投入因素進行最佳組合，計算所能達到的最優產出，即“前沿面”。參數型前沿生產函數又分為確定性前沿生產函數和隨機性前沿生產函數，后者將生產非效率區分為企業不能控制的隨機誤差項和企業可以控制的技術損失誤差項。我們的研究目的并不主要是考察技術效率的改善問題，但是采用隨機前沿生產函數能夠將生產非效率部分進行剝離，可以得到“前沿面”層次下的技術進步項和要素產出彈性，因此，本文擬采用隨機前沿生產函數來比較房地產部門和其他部門技術進步的情況，以及比較要素產出彈性變化的情況，來驗證理論模型的相關結論。我們以柯布—道格拉斯（C-D生產函數）為基礎，來構建用以實證分析的隨機前沿生產函數。假設技術進步由時間趨勢項來表示，帶有時間趨勢的C-D生產函數的具體形式如下：

那么以其為基礎構建的對數形式的隨機前沿生產函數計量方程可以表示成如下形式：

其中，j∈（n，b，h），n表示工業部門，b表示建筑業部門，h表示房地產開發部門，yj，t、kj，t、lj，t分別表示j部門t時期的產出、資本存量和勞動力投入，t為反映長期技術進步的時間趨勢項，β為需要估計的系數項，vi，t代表隨機誤差項，ui，t代表技術無效率項，v和u相互獨立，其中v～N（0，σ2v），u～N（μ，σ2u）。由于包含了三個部門，上式事實上含有3個方程。其中，建筑業部門是房屋的建造者，屬于廣義上的房地產部門，同時也是本文所謂房地產部門的主體，它的生產效率事實上決定了房地產產品的生產效率。根據理論模型，建筑業預期生產效率的提升會低于制造業部門。房地產開發部門在房屋的建造中主要發揮了協調和服務作用，對房地產產品的生產效率的影響并不明顯，不過，由于開發周期的存在和所持土地的稀缺性日增，房地產開發部門成為房地產價格上漲的直接受益者，從這個角度可以預期，房地產開發部門以全要素生產率衡量的生產效率應該隨著房地產價格的走高而上升。

（二）變量設計與數據說明

本文模型估計所使用的變量及其含義如下：工業部門、建筑業部門和房地產部門的增加值皆是以2000年為基期的不變價格增加值。其中，工業部門為規模以上工業企業增加值，根據各地區每年實際同比工業增加值增速推算而得；建筑業部門增加值由各地區GDP平減指數進行折算；房地產開發部門的名義增加值則由各地區房地產開發企業營業利潤、本年折舊、應付工資總額（平均就業人員數×行業平均工資）和銷售稅金及附加等指標加總而得，再以各地區GDP平減指數進行折算而得實際值。三部門資本投入皆以固定資本形成存量來表示，先根據每年全國固定資產投資與固定資本形成的比率測算各部門的固定資本形成率，再以2000年估測的各部門固定資本存量為基數進行累加，最后以各地區GDP平減指數進行折算而得實際值。三部門勞動投入都以年平均就業人員數來表示，取各地區三部門12個月就業人數的平均值。

本文選擇2000—2017年為樣本區間，所采用31省市區的面板數據主要來自歷年《中國工業經濟統計年鑒（2001—2013）》或《中國工業統計年鑒（2014—2016）》、歷年《中國建筑統計年鑒（2001—2016）》、Wind資訊數據庫、中華人民共和國國家統計局網站（http：//www.stats.gov.cn）等，部分來自全國各省市自治區統計年鑒。此外，2012年各地區工業平均就業人數、2004年和2013年房地產開發部門增加值和固定資產等數據缺失，通過MATLAB采用三次樣條法插值獲得估測值。

（三）實證結果

本文使用Frontier 4.1對隨機前沿生產函數進行估計。我們首先對2000—2017年工業部門、建筑業部門和房地產開發部門的隨機前沿生產函數模型方程進行估計，然后為了比較資本產出彈性變化情況，再分別對2000—2007年、2008—2017年的各部門隨機前沿生產函數模型方程分段估計，估計結果見表1。

我們首先觀察表1中對2000—2017年全樣本時期的估計結果。表1顯示，除了工業部門常數項系數估計值和房地產開發部門γ估計值在統計上不顯著外，其余變量系數或參數估計值都在1%的統計水平上顯著。工業部門和建筑業部門γ估計值顯著，表明兩部門生產存在顯著的技術效率損失，房地產開發部門則不存在顯著的技術效率損失。工業部門和建筑業部門η顯著不為零，表明兩部門的技術效率損失存在一定的時間趨勢性，不過由于數值較小，這種趨勢不是很明顯。建筑業部門μ估計值較大，達到1.552，表明該部門技術效率損失的程度較高。三部門中，資本產出彈性（ln（k/l）的系數）最大的是房地產開發部門，達到0.876，即在勞動投入量不變和不考慮時間趨勢項的情形下，資本投入每增加1%，部門產出將增加0.876%；資本產出彈性最小的是工業部門，為0.595，建筑業部門的資本產出彈性為0.635。基于研究目的，我們最關心的是反映長期技術進步的時期t的系數估計值大小，表1顯示，工業部門這一估計值為0.113，意味著即使資本勞動投入不變，產出的單一時期增長率仍然可以達到11.3%。與之相比，建筑業部門這一數值明顯偏低，為0.078，房地產開發部門甚至為負，為-0.097。這充分反映出作為廣義房地產部門范疇的建筑業部門和房地產開發部門，技術進步是遠遠落后于工業的，對由上文理論模型推理出的結論一形成有力支撐，表明技術提升相對較慢甚至下降是房地產相對價格趨于上漲的技術基礎。

表1 各部門隨機前沿生產函數全部時期估計結果

那么，各部門要素產出彈性又是如何變化的呢？表2顯示，在分時段估計中，2000—2007年，各部門方程中η估計值都不顯著，即技術效率損失都不存在時間趨勢；2008—2017年，工業和房地產開發部門μ估計值無法在5%顯著水平上通過檢驗，即無法拒絕兩部門技術效率損失均值為0的假設。這些估計結果表明，2008年以前和以后，中國各部門生產出現了某種程度的結構性變化，導致技術效率損失程度和趨勢都與2000—2017年全時段的方程估計結果出現明顯的不一致。從資本產出彈性的變化來看，工業部門、建筑業部門和房地產開發部門都呈現出升高的態勢，其中房地產開發部門提高幅度最大，工業部門則最小。這里還有一個問題，就是2008—2017年房地產開發部門的資本產出彈性達到1.037，在生產函數希克斯中性假設下，勞動產出彈性將為負，這通常不符合現實。這主要是因為生產函數模型中增加了時間趨勢項，嚴格來說這種包含了時間趨勢的生產函數已經不具有希克斯中性，表面上的勞動產出彈性為負是由于勞動投入帶來的部分產出為時間趨勢項所剝離，如果沒有這種時間趨勢，除非企業勞動力投入嚴重剩余的極端情況下，勞動產出彈性將仍然為正。事實上，如果不考慮時間趨勢，2008—2017年房地產開發部門生產方程的估計結果顯示，資本產出彈性為0.821，對應的勞動產出彈性為0.179。由于我們主要關注要素產出彈性的變化情況，而不是關注要素產出彈性的絕對水平，采用含有時間趨勢項的方程仍然是合適的。由于工業部門資本產出比通常是大于1的，根據上文的理論模型，工業部門的資本產出彈性提高將傾向于提高房地產的相對價格，建筑業和房地產開發部門資本產出比通常也是大于1的，其資本產出彈性的提高則傾向于拉低房地產的相對價格。因此，從要素產出彈性變化的角度來看，房地產相對價格具有向下的趨勢，但是，由于部門技術進步的差距對房地產相對價格的影響要遠大于要素產出彈性，致使生產供給層面對房地產相對價格的影響最終呈現出了正向推動效應，即房地產的獨特經濟屬性在推動房地產價格上漲中仍然發揮了重要的作用。

表2 各部門隨機前沿生產函數分時期估計結果

四、結 論

文章在一般均衡的基礎上論證了房地產這一物品的經濟屬性，即部門生產技術相對其他部門特別是工業部門提高速度較慢，將使房地產相對價格趨于上升。我們的經驗模型也在一定程度上驗證了建筑業和房地產開發部門等廣義房地產部門生產技術提高較慢的事實。但是，實證檢驗的結論表明，部門技術差距并不足以推動中國房地產相對價格大幅上漲，那么如何來理解這一點呢？其實，這主要是因為房地產稀缺性的影響在我們的模型中只是隱含在生產技術中，沒有被顯性化，它對房地產價格的影響并沒有在估計結果中得以應有的體現。隨著城市人口的增長和城市規模的擴大，中心區域相對郊區而言，交通便捷省時和公共服務設施完善的優勢日漸突出，但同時可供地越來越少，從而推動土地成本上升，在兩要素投入模型中將體現為生產技術Ad的下降，如果考慮到這一因素，房地產生產技術不升反降，將極大推高房地產的相對價格水平。同時，由于房地產是壽命可達數十年、甚至上百年的資產，其價格受到包含土地級差成本在內的部門技術差距的正向影響也是巨大的，而要素產出彈性變化對房地產相對價格的負向影響則顯得微不足道。正是有了這樣的預期，在沒有房地產持有稅且又具有按揭貸款便利的政策環境下，出于剛需、投資和投機等目的的大批房地產購買者才會不斷入市，逐漸使房地產演變成為消費屬性弱化、資產屬性凸顯的投資品。

文章的結論給我們什么啟示呢？由于房地產是一種人們工作和生活的必需品，我們既要尊重房地產天然升值的經濟屬性，允許房地產價格一定幅度的上漲，以此保證房地產市場的活力，同時又要極力避免房地產價格的泡沫化，以防不公平收入再分配的發生和經濟活動成本的過度提高，從而傷及社會公平和經濟效率。本文的結論從另一個角度告訴我們，在控制房地產價格過度上漲方面，管理部門應該有所作為，要通過增加房地產的交易成本和持有成本，降低房地產投資者或投機者的收益成本比率，有效對沖房地產價格中的泡沫成份，使房地產價格的上漲只反映技術進步差距和土地區位差異等基本因素，而這些政策就主要包括房地產稅的開征及房地產融資利率的提高，恰恰在這兩個方面，現有政策的實際操作還有很大欠缺，未來房地產管理重點應該主要轉移到金融和稅收政策的再調整上，而不是過度依賴簡單的行政性限購和許多細枝末節的管理。