共有產權房的文獻綜述

李萬莉

(西南交通大學公共管理與政法學院，四川成都 610031)

十九大提出了房子是用來住的，不是用來炒的，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所屬[1]。“十三五”規劃提出健全住房供應體系，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，完善住房的供需結構，逐漸提升居民住房水平，更好的實現住有所居。

縱觀學術界對共有產權房的相關研究，可以發現共有產權房在我國起步晚，發展時間短，研究比較分散。根據中國知網的有關文獻，采取按照“主題”“關鍵詞”“篇名”的檢索方式就“共有產權房”對所有期刊文獻進行檢索，可以明顯看出，研究的數量與國家實施共有產權房試點政策相對應，所以線條主要呈現雙駝峰型。比較突出的年份是2014年和2017年，這兩年政府在推行共有產權房城市試點，所以研究數量較為突出。僅從研究數量上來看，2016年到現在，各學者對共有產權房的關注度越來越高，共有產權房有了較快的發展(圖1)。

圖1 2000～2017年中國知網檢索“共有產權房結果統計”(單位：篇/年)數據來源：通過中國知網檢索后整理得到，截止2018年3月。

1 共有產權房制度設計的基本評價

部分學者非常認可正在推行的共有產權房模式。張永岳、謝福認為共有產權房通過產權分離，減輕了個人的購房壓力，真正的幫助剛需家庭實現購房夢[2]。學者呂萍、修大鵬、李爽認為共有產權房有利于提升住房的政策效[3]。吳盛梅提出“租售并舉”的共有產權房模式緩解了政府在建設保障性住房的資金壓力，更好地實現居民的住有所居[4]。

還有一部分學者對我國推行共有產權房制度持有保留意見。學者陳杰認為共有產權模式還存在不少的問題，房地產市場下行的經濟風險由誰兜底?政府的監督成本增加如何解決[5]？易憲容認為，共有產權房制度變相的把公有的土地變為城市所有，損害了大部分人的利益[6]。

雖然在學術界對共有產權房政策的評價褒貶不一，但是大部分學者對共有產權房都持有積極的態度，隨著土地的減少與房屋需求量的增加，共有產權房在解決此類的矛盾上將發揮更明顯的作用。

2 共有產權房的困境研究

2.1 政府在管理和資金上的困境

共有產權房是政府主導推行的保障性住房，和其他的商品房以及保障性住房不一樣，它對政府管理的要求更高。政府及授權的公共組織全程負責共有產權房申請階段的資格審查、房產配售以及產權分配到最后的售后管理等環節，嚴榮認為這對政府來說無疑是一項挑戰[7]。共有產權房的建設需要一大筆啟動資金，而符合條件的群體大多數屬于中下收入者，資金本就缺乏，所以籌措資金的重任就落在了地方政府肩上[8]。購房者滿足一定年限后出售共有產權房，若交由市場，政府需要花費財力和人力進行監管，若由政府回購，這又將加大政府的財政壓力[9]。

2.2 法律維護的困境

共有產權房的特色在于允許使用權和所有權分離，涉及到兩個甚至多個主體，需要多方力量的均衡，這時更需要法律政策進行維護。但是目前與共有產權房相關的法律條文還很欠缺。學者宋剛提出以法的名義約束各方主體，解決后期容易出現的糾紛[10]。黃芳圓認為共有產權房涉及到的主體眾多，如果法律政策跟不上，這將嚴重阻礙共有產權房的發展[11]。呂萍從產權角度出發，提出共有產權房的部分處置權在實際運行中面臨稅收制度和信貸制度的阻礙[12]。

2.3 共有產權房后續轉化的困境

共有產權房目前的退出模式有三種：購房者向政府購買剩余的產權、政府回購購房者手里的產權、若購房者和政府都不回購則交由市場。曾國安、湯夢玲提出共有產權房的退出機制影響著共有產權房產權者以及后續的推行，需要科學制定[13]。王新峰提出，共有產權房在退出后進入市場，房屋交易價格的核算需要更科學，避免因為利益的存在導致道德風險[14]。王子博認為在資格審核階段，由于涉及到切身利益，難以真正評定，后續轉化困難[15]。

2.4 其他方面的困境

共有產權房的發展除了上述提到的困境外，還面臨著其他問題。王昱博認為共有產權房的獲得者與受助對象容易出現錯位的情況[16]。劉雙良、石麗婷認為共有產權住房的銷售定價以及租金存在滯后性[17]。

3 共有產權房制度優化及政策建議研究

3.1 拓寬共有產權房融資渠道，優化政府管理職能

共有產權房是一種準公共用品，除了政府的財政補貼之外還需要拓寬融資渠道，解決在建設中的后顧之憂，實現共有產權房可持續運行。劉廣平、陳立文認為可以建立科學的PPP模式實現融資，政府也可制定相關的優惠政策吸引社會資本的參與[18]。陳杰、胡志明認為共有產權房未來的發展應該更加市場化，政府盡量不要直接去參與，避免財政和政治風險[19]。

3.2 完善法律法規，嚴格執法

共有產權房在我國發展時間并不長，所以在推行中會有很多問題，而在政策方面就需要完善相關的法律法規，制定完善的《共有產權房保障法》。趙清提出對共有產權房運用行政和法律手段，完善政策制度，加強每個環節的監督[20]。宋剛認為應該對共有產權房給予法律呵護，健全和完善社會信用評價體系、推動《住房保障法》盡快出臺[21]。安民認為共有產權住房的風險管理不容忽視，司法訴訟途徑應該暢通，優化共有產權保障房公積金貸款法律環境，解決購房者的后顧之憂[22]。

3.3 優化我國共有產權房后續轉化的途徑

共有產權房政策有利于幫助中低收入者特別是“夾心層”的群體實現購房夢，在產權意識深入人心的中國，政策也確實激勵了更多正在為房打拼的人。學者韋海民、王浩提出嚴格約束各主體的退出行為，退出機制公開公平，政府按規定回購居民產權[23]。王子博認為當購房者經濟水平提升后，共有產權房應該及時轉化，要么購房者選擇退出共有產權房，要么購房者把政府手里的產權直接購回，政府也可以將這筆錢重新投入到共有產權房的建設中，實現共有產權房的良性循環。

3.4 其他方面的優化方案和措施研究

共有產權房是產權分離，所以受到諸多因素影響，為了使共有產權房有效，可持續的健康發展，除了上述所說的拓寬政府的融資渠道，完善法律法規以及優化共有產權房后續轉化途徑之外，有的學者還提出了其他層面的建議。比如王晨提出科學制定產權分配比例，實現政府和購房者共贏，通過引進第三方保險機構，盡可能降低購房者在未來會面臨的風險[24]。鄧宏乾、王昱博提出在后期建設中可以引入社會資本參與建設共有產權住房，在保障政府成本的情況下更能讓利與民[25]。

4 總結和展望

住房問題時刻牽動著廣大人民的心，目前推行的共有產權房讓更多買不起房的人重拾希望，學者們的研究有利于共有產權房更好的發展。已有文獻發現，共有產權房雖然在我國也經歷了幾年的發展，總的來說各方面開始趨于完善，但是和國外相比，在共有產權房準入機制以及資格審查、租金售價及房屋定價、退出機制和贖回機制等方面都表現出相對劣勢。當然，國外的共有產權房發展時間比較久，所以也會更趨于完善，建議在今后的研究中可以借鑒國外共有產權房的發展經驗，吸取精華，為我所用。

通過梳理相關文獻可以發現，對共有產權房的研究等方面仍然存在局限，集中表現在以下幾點：

(1)我國共有產權房的相關研究從整體上來說呈現出研究數量少，研究層次淺等特點。從研究內容上來看，實證研究比較少，大多數是從政策層面研究，理論性偏強。從相關文獻來看，目前的研究大多數集中在政策制定以及政策評價兩個方面。對于政策制定主要包括共有產權房出售價以及租金定價、資格審查、產權分配、準入和退出模式等方面。對于政策評價大多數以定性分析為主，缺乏定量方法的支撐。

(2)對于共有產權房目前存在的問題，突出的表現在資金緊張，政府的財政壓力大，很多學者也意識到了這個問題，但是對于后續的解決辦法，大多數學者都是籠統概括，并沒有提出詳細的解決辦法。隨著共有產權房發展的深入，資金問題急需要解決。所以在今后對共有產權房的研究中，建議學者們可以朝著這個方向深入研究，在解決資金問題上提出更有效的解決方式，例如可以引入民間資本來解決共有產權房資金的問題，制定詳細的操作方法，為共有產權房的發展排憂解難。

(3)目前共有產權房正在由點到面的向全國發展，國家正在大力倡導各城市發展共有產權房，未來也將在住房體系中將占據屬于自己的一片天地，所以對共有產權房的研究是長線的，有價值的。目前的研究還比較淺顯，涉及到的問題不夠全面，隨著各地實際的共有產權房項目的建立，在操作中會有更多的現實問題需要解決，比如共有產權房的建設，政府出資與第三方出資相比，誰更有效率；在共有產權房產權分配中如何注重公平的同時兼顧效率；假設市場下行，共有產權房出現貶值的風險由誰兜底；共有產權房涉及到的法律糾紛應該如何解決等，這要求學者們在未來進行深入研究，探索真知，及時關注國家的方針政策，了解共有產權房的最新動態，在此基礎上對推行共有產權房的原因、現狀困境及對策等進行深入分析，為共有產權房的順利推行和發展提供更有力的理論支撐。