淺談“四張表”在非政府投資項目墊資建設立項決策中的應用

趙 志

(中誠國建有限公司，四川成都 610000)

項目的立項決策，主要包括承接項目的意義、項目背景、項目概況及技術指標、項目成本及市場情況、項目計價方式與合同額、施工成本測算、收入測算、利潤測算、承包范圍及工期與付款節點、付款條件與融資成本、罰款風險分析、全口徑全周期預算表、現金流量表、項目融資方案等等，進而為承攬類似建設項目的立項決策層提供立項決策關注點與風險點。

1 項目背景

1.1 項目(公司)股權情況

恒大持股31.85%+顧家集團持股33.15%+李某直接持股35%=100%，此項目由恒大集團實施。

1.2 項目進展情況

經過集團控股子公司的前期投標及初步磋商，業主于2018年4月2日發出中標通知書。

2 工程概況及技術指標

工程概況及技術指標見表1。

表1 工程概況及技術指標

3 建造成本及市場情況

(1) 土地成本及樓面成本：該項目土地成本9 820.9萬元/ha，樓面地價4 943元/m2。

(2)競品房價及去化速度預測：成都恒大翡翠龍庭項目周邊房價約6 000元/m2，預估去化速度3×104m2/月。目前主要在售樓盤有中信太陽城、濛陽印象。

4 合同商務條件及交易模式

(1) 承包方式：工程施工總承包。

(2) 計價模式： 定額計價稅前下浮+含稅包干單價包干。

(3) 樓棟定額計價：人工費基準期后不可調，材料僅調整鋼筋、混凝土，安全文明施工費按文件調整；規費為上下限的平均值，總包配合費給定單價或費率。

(4) 合同價：樓棟定額計價下浮的包干總價+ 基于計劃工期的風險包干費+ 配套設施基于定額價。

5 施工凈利潤及測算數據

項目總收入測算：43 713萬元(表2)。

表2 恒大彭州項目收入測算匯總

項目總成本測算：41716(萬元)=人、材、機、周轉材料費+分項工程+安全文明施工臨設費+管理費+電費+工程核算總價銷項稅(11%)+附加稅(銷項稅的10%)+資金成本(8.5%)，詳細計算過程略。

項目凈利潤：1 997(萬元)，凈利潤率4.57 %。

6 承包范圍、總工期和里程碑工期

(1)承包范圍。

建筑工程：基礎土石方工程、基礎工程、主體結構工程、砌筑工程、屋面工程、保溫工程、防水工程等。

安裝工程：室內外給排水工程、防雷工程、電氣工程、弱電工程、消防工程、電梯工程、天然氣工程等。

配套工程：承包范圍內的道路、管網管溝、各類設備基礎、化糞池、大門、標志塔等。

除以上工程外的其他專業工程由發包人直接發包。

甲供材料包括：欄桿、屋面瓦、防水卷材、防水涂料、外墻涂料、外墻真石漆、GRC構件等。

(2)總工期。

345日歷天。

(3)里程碑工期(表3)。

表3

7 合同付款條件及業主支付融資利息

7.1 合同付款條件

同批次核算的全部樓棟外立面實際完工并驗收合格后付該批次工程核算包干總價的90 %。

全部工程驗收并結算后付至合同價97 %，余3 %工程核算包干總價的質量保修金。

2年保修期滿付工程核算包干總價的2.5 %，5年防水質保期滿付工程核算包干總價的0.5 %。

7.2 業主支付融資利息

不要求甲方提供擔保的情況下，風險包干費為工程核算總價的10 %；要求甲方提供擔保的情況下，風險包干費為工程核算總價的8 %。

項目要求甲方提供擔保，甲方同意擔保。

風險包干費計算基數為工程核算總價，計算時間為開工時間至計劃完工時間。

8 合同罰款條件與風險分析

8.1 工期違約風險

總工期如期每延遲1d，合同暫定總價的1 ‰向發包人支付違約金。

節點工期每延遲1d，按合同總價的萬分之五向發包人支付違約金。

若節點工期及總工期最終未延誤的，工期違約金100 %給予免除。

8.2 物價波動風險

材料僅調整鋼材、混凝土，材料價格基準期為下達開工令后第76d，承包人承擔其后的部分風險，風險幅度5 %。

除鋼材、混凝土外其他所有人材機價格不隨市場變化而調整，存在市場價格上漲的風險，根據近3個月的砌塊、預拌砂漿價格上漲趨勢，預計風險費用5 元/m2。

9 項目現金流量表/資金平衡表及全口徑、全周期預算表

(1)自有資金：6 000萬元；保理資金：30 555萬元。

(2)現金流量/資金平衡(表4)，以1～6期為例。

(3)全周期預算(表5)。

10 項目融資計劃

資金組織：合同造價的15 %作為啟動資金+應收賬款債權向金融機構申請保理，集團公司作為主體進行流貸或融資租賃三種方式同時推進。

成本：保理融資，預計年利率不超過7 %～9 %；租賃融資成本為11 %～14 %；流貸成本約為8.5 %～9.5 %；期限1年。

其他：針對此次中標項目，工程公司投融資部門接觸了10余家金融機構，通過商談項目業主恒大區域公司及承建商工程公司兩方的融資可能性，由于工程公司資產總額較低，而恒大地產屬于國家調控的地產行業，多數金融機構無法實施。故改為用工程公司的上級集團公司做融資主體，貴陽銀行、成渝租賃公司初步承諾可以上報、推進，項目業主恒大區域公司承諾全力配合。

初步探討四個方案可以推進。

方案一：貴陽銀行上報集團公司流貸3億，年資金成本8.5 %～9.5 %，需恒大地產區域公司做擔保。

方案二：成渝租賃公司上報3億，年資金成本11 %～14 %，需恒大區域公司做擔保。

方案三：浙商銀行占用恒大公司授信額度，利用應收款鏈的保兌業務，可以解決融資，融資成本7 %～9 %。

表4 資金平衡

總體說明：1.項目從進場到完工階段需向集團借款6000萬元、銀行保理融資3.06億元才能保證工程施工順利完成；2.銀行保理融資成本按年息9%計。

表5 項目全周期預算管理

方案四：某分行同意提供5億額度的保理業務，資金成本在8 %左右。

11 結論

鑒于以上，根據收入測算表、成本測算表、現金流量表、資金平衡表及全周期全口徑預算表等財務預算“四張表”，考慮到凈利潤(率)、業主支付的融資成本、杠桿撬動比與實際融資成本、該項目啟動資金在目前集團公司的總現金流的占比以及本項目占用銀行授信總額度比例及集團資金應用其他產業的凈利潤率對比等因素，最終，工程公司及集團公司決定放棄該項目。