合肥市集中式長租公寓的現狀分析

(安徽工業經濟職業技術學院，安徽 合肥 230051)

2016年末年的時候，合肥市的居住人口達到786.9萬人，比往年增加了7.9萬人，人口增長為1%。根據資料展示，新進入合肥市的新市民有80%依靠租房。在這大量的城市新人口增長的背后，展示了巨大的租房市場。對比已經為大眾悉知的傳統房東租房形式，開發商等機構和房東開展住房租賃業務，還有很多的市民并不知曉。根據調查得知，這幾年來，已經有很多的開發商以及中介機構等，將長租公寓等產品作為載體入駐合肥的住房租賃市場。本文就以下方面分析合肥市集中式長租公寓。

1 合肥市集中式長租公寓的現狀

根據材料調查，在我國排名前30名的房企中，已經有60%的房企通過不同方式布局進入到住房租賃市場中，還有很多中介和酒店以及互聯網創業者的長租公寓品牌陸續的進入到合肥的租房市場中。

目前，在我國的合肥市，已經出現長租公寓和互聯網共享公寓等。根據人民網安徽頻道的記者調查統計得出，合肥作為新出爐的十二個住房租賃試點城市之一，已經出現了將近八十個的長租公寓品牌。這些長租公寓品牌中，有房地產企業下設的長租公寓品牌，例如萬科泊寓；有房屋中介公司的星房優租等以及“異地故鄉”等互聯網初創長租公寓品牌等等。例如，2011年的萬科集團，它提出集團要從住宅開發商轉型為城市配套的服務商，并于十年內完成這些新業務的探索和布局，其中長租公寓即是重點之一。

眾所知周的合肥泊寓事業，在合肥的第一家店是從萬科金域國際租了一層寫字樓，將其作為長租公寓的房源。經過重新的裝修和改造，這層寫字樓被分隔為84套公寓，每套公寓的面積大約在25平方米，向外宣稱每月以1300元的價格出租，它的入住率已達到95%。當前，我國房企入駐長租公寓市場，一般采用的是類似模式，先通過租賃物業，然后進行統一的裝修和布局，最后對外進行出租，進而得到租金差賺取利潤，這種輕資產的運營模式適合快速的占領市場。

2 合肥發展住房租賃長租公寓的意義

在我國合肥的發展市場中，很多的長租公寓都是通過對傳統房屋托管模式的升級而形成的，在房屋的托管模式下，房東和中介公司簽訂托管合同，由中介公司按時付一定租金給房東，并取得房屋的全部管理權。中介通過各種資源再轉租給有需要的租客，也就是說，租客和房東都只和中介公司產生關系。在2015年，合肥的租賃市場上就涌現了很多的白領公寓概念等。為了順應合肥市場的發展，很多傳統的房屋托管模式也相繼進行了升級和改造，在此之后，合肥的長租公寓便飛速的獲得發展。例如：萬科泊寓、星房優租、綠蘿公寓等長租公寓品牌，它們在合肥的租賃市場中已經有一定的占有量。像萬科泊寓，在合肥已經擁有兩個項目，位于合肥蜀山區的金域國際項目于2016年的5月份進入合肥，主要為青年群體提供優質租住空間以及一體化的社區服務，而位于高新區的合肥項目則在前些日子完成簽約。再比如星房優租，成立于2016年的2月份，它與萬科泊寓的客戶定位有所不同，主要定位于主打合肥市場的中高端白領租房領域，其中智能家居與個性定制是它的特色。

那么，發展住房租賃長租公寓對合肥有什么意義呢？作為比較早便進入合肥住房租賃市場的房企——安徽萬科，在合肥市場開展了長租公寓業務。另外，社會資本進入住房租賃行業的相關利好政策也逐漸的增多。其中在合肥市發布的方案中也曾明確的提出，要加大財稅方面的支持力度，加大對金融提供方面的支持，支持住房租賃企業申請國開行貸款、發行企業債券、申報專項資金等。長租公寓市場表明我國的住房租賃市場即將迎來顯著的發展。而合肥作為我國重要的科研教育基地、現代制造業基地以及全國性綜合交通樞紐、長三角城市群副中心城市，這樣的城市屬性對人才的吸附力可見一斑。

繼上海之后，合肥成為我國第二個獲批建設綜合性科學中心的城市，由此可見，必然會有愈來愈多的年輕人選擇合肥，在這個充滿活力的城市奮斗拼搏。但是如何留下這些年輕人呢？其中最重要最基本的一點，就是解決他們的住房問題。我國合肥出臺的住房租賃工作試點方案，大力發展住房租賃市場，將會顯著地解決市場需求問題。懷揣著夢想來到合肥的年輕人，就算暫時沒有能力買上住房，但可以通過租房享受相等的社會服務，這將會大大地增強合肥的吸引力以及向心力，為更多的年輕人留在合肥打拼奠定基礎，進而為合肥留下更多的人才，推動合肥的城市發展。

3 探索集中式長租公寓的未來發展模式

雖然集中式長租公寓對合肥未來的發展大有裨益，但合肥租賃市場的現實情況是，企業公司運營長租公寓存在前期投入較高、融資成本高以及盈利周期長等一系列問題。社會的各路資本踴躍布局該市場，卻難掩住房租賃市場面臨的問題，筆者可以概括為：長租公寓市場資金需求大、融資難、盈利能力有待提高。另外，除了房源租賃的成本，前期最大的投入就是裝修改造房屋的成本。比如：合肥泊寓的裝修改造成本高達1500元每平方米，有很大一部分錢用在了房屋消防方面。就目前而言，長租公寓被當作是酒店業務來管理，需要經過高標準的消防驗收工作，商家必須對房屋進行消防設施改造，成本因此大大提高。另外，政府出臺的相關稅費對合肥的租賃行業不是很有利，各種各樣的相關稅費也是一筆不小的支出，依據部門的相關政策規定，機構出租房屋，需要繳納房屋租賃稅，當然，這個稅種里包括房產稅、增值稅、企業所得稅等，加起來整體的稅率在17%。相比較巨大的資金投入，合肥市的長租公寓當前的盈利能力是非常有限的。根據長租公寓行業的上市公司世聯行在2016年發布的年報資料，顯示該企業包含長租公寓在內的資產服務業務，總體的毛利率僅為2.32%。在合肥市發展集中式長租公寓，它的運營本質在于資產管理，未來的住房租賃品牌要通過深挖物業價值與提升自身運營能力以及打造高效的扁平化組織，進而增強企業的盈利水平。

合肥市的集中式長租公寓模式真正實現發展繁榮的機構運營仍需要一些時間，租戶群體規模較低導致市場在短時間內依然將租金作為重要盈利來源。企業運營商通過租金差賺取利益，通過其他模式來突破，是合肥市未來長租公寓的發展方向。盡管在我國國內的模式各種各樣，但總的來說，長租公寓無非有兩大的發展方向：一是憑借租賃市場，從租賃的產品上亦或是增值服務上獲得利益；二是憑借資本市場，轉嫁企業本身的成本和開銷。當然，對于合肥市的集中式長租公寓企業發展來說，不管選取哪一種發展方式，它們所要接受的挑戰是，怎么樣選擇適合企業本身的發展模式并在這種模式下使企業逐步升級。

綜上所述，我們了解了關于合肥市長租公寓的現狀以及發展住房租賃的意義，分析了合肥市未來長租公寓的發展模式，雖然其在發展上存在難題，但合肥市對發展集中式長租公寓公布了相關政策方案，來促進住合肥房租賃市場發展。我們相信合肥市的長租公寓會得到很好的發展，會為合肥市留下更多的人才，進而促進合肥市政治經濟的快速發展。