房產開發企業負債經營的風險與對策分析

梁莉

摘 要：隨著市場經濟的發展，企業利用財務杠桿獲得收益，進行負債經營的現象屢見不鮮，而房地產企業由于其資金需求量大、項目周期長的特點，這樣的情況更為普遍存在。通過研究房地產企業負債經營的原因和存在的風險，通過針對這些風險而提出了相應的對策，希望能降低負債以利于房地產企業能夠長遠、持續地發展。

關鍵詞：房地產;負債經營;風險與對策

中圖分類號：F23 ? ? 文獻標識碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.050

財務杠桿具有放大效應，經營收益的波動會引起每股收益的成倍變化，同理，財務杠桿系數越大，企業的財務風險也就越大。利用財務杠桿進行適量負債雖然有利于企業的經營，但是經濟環境、經濟條件一旦發生變化，必然會影響到企業的經營和發展，財務風險將接踵而至。為了降低企業資產負債率，提高企業價值，我們需要找到適合自身的合理避險措施、對策。

1 房產開發企業負債經營的現狀

房產開發企業是典型的資金密集型行業，項目周期長，前期投資大，回款時間慢，受國家宏觀政策、銀行信貸政策影響非常大，為了獲取高額的經營收益通常會利用財務杠桿，也就是指企業通過固定成本的方式進行融資。從國家統計局公布的數據顯示，2013-2018年房地產行業資產負債率有增無減，一路呈上升的趨勢，從2013年的76%上升到2018年的79.46%，增幅為3.46%;國內貸款也從2013年的19672.66億元上升到2018年的24005億元，增加了4332.34億元，總體來說財務杠桿增加的勢頭在加強。

負債經營是企業財務杠桿的表現形式。資產負債率反映債權人所提供的資本占全部資本的比例，也被稱為舉債經營比率，是衡量企業長期償付的能力，顯示了在總資產中有多少是通過債務融資，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率與風險呈反比例關系，從長期負債的角度而言，資產負債率越低，公司的財務杠桿也越低，財務風險相對小，公司的經營情況也相對更好，反之亦然。

對一般企業而言，資產負債率的適用范圍為40%-60%，此范圍內對風險和收益的平衡是有利的;而70%則是警戒線，表示企業在籌集資金方面存在較大的風險，不僅面臨著資金周轉的困難，而且還要承擔著償還債務的義務，此時大部分的資產是通過負債而形成，企業幾乎沒有自己的資產;資產負債率超過100%則為破產警戒線，通常表明企業已經資不抵債了。

我們再來看一下上市房產開發企業的負債情況。根據上市公司公布的數據顯示，2017年排名在前10名的中國上市房地產企業的資產負債率在83.44%-9528%之間，2018年在89.36%-94.09%之間，負債率95%左右，超過了同行業的負債水平和警戒線。

2 房產開發企業負債經營的原因

房產開發企業的負債率超過了75%，上市房地產公司甚至超過95%，如此高的負債率，到底是哪些原因使它居高不下呢？經過多方面的分析研究，發現主要有以下幾方面的原因造成的。

（1）自有資金少，資金需求量大，項目周期長。近年來，房產開發企業響應國務院對棚戶區改造計劃：在2015-2017年預計全國完成棚戶區改造1800萬套，從2018起再改造各類棚戶區1500萬套。于是，開發商開始大量圈地，因房產開發企業一般是民營企業，自有資金少，資金需求量大，地塊及項目建設的資金主要來源于銀行貸款，這就形成了企業負債的重要成因之一。

（2）國家對經濟宏觀調控和銀行緊縮政策的影響。國家對房地產行業進行宏觀調控直接影響到房地產市場的銷售。銷售資金回籠慢，大額固定貸款利息需要定期支付，項目時間越長、資金成本越高，這些因素并不因國家宏觀調控、銀行政策調整而有所改變，也不會由于銷售的不理想而可以逾期支付，這時企業往往需要增加貸款金額、延長貸款期限來保證正常的經營狀態，此時的財務杠桿非但不能帶來收益，反而增加了企業的風險。

（3）公司管理層內部控制薄弱。大多數房產開發企業是民營企業，從建筑行業轉變到房地產行業的企業也不少，因為公司的內控環境來自于高層基調，房產開發企業的公司管理高層更傾向于項目承接、建成、收益等，對于企業內部控制制度往往是在走形式過流程，并不重視它的推進和執行，對于一些財務監控指標和預警數據也流于形式。

（4）預收賬款大量掛賬。房地產銷售時收取的訂金、售樓款通常以預收款的方式處理，在未達到結轉條件之前企業賬上有大量的預收賬款掛賬，“預收賬款”作為負債類科目，這也是負債組成的原因之一。

3 房產開發企業負債經營的風險

風險：指資產收益的波動性或不確定性。波動性或不確定性越大，風險越大;時間越長，風險越大。正是因為這些因素的存在使得房產開發企業存在以下的風險。

（1）缺乏完善的內部控制度，影響企業長期發展的風險。內控管理是企業管理的根基，核心管理層如不重視內控必定會造成內部管理混亂、執行力度差、監督機制弱的后果。如果只重視短期的收益，容易忽視生產經營中的質量、售后等會影響企業長期發展的因素，如果長期缺乏完善的內控管理制度，企業很難得到長期的發展。

（2）償債能力風險。償債能力是現有資本和所有風險綜合的產物，償債能力風險等同于銀行的違約風險。如果項目停滯，一旦資金鏈斷裂，企業將無力償還貸款，企業需要支付巨額的違約金，嚴重的會造成資不抵債，導致經營破產的風險。

（3）負債期限的變化使融資成本增加的風險。短期負債是指償還期小于一年的負債。長期負債是指償還期超過一年期的負債。國家的宏觀調控和銀行緊縮政策對房地產行業景氣指數有很大的影響，從2017年起國家發布了各項的限購政策后，直接影響到房地產的銷量和項目資金的回籠，企業為保證及時還貸，通常需要將貸款續期或延長期限，從而形成了長期負債增加了融資成本。

（4）民間資本高額利息的風險。合法渠道的民間資本融資相對于銀行融資會容易些，當向銀行融資有難度時，房地產企業為了快速獲得資金，特別是在取得地塊環節，會考慮從財務公司借款。而民間資本的利率是非常高的，至少超過銀行利率的1倍以上，從而增加了企業的融資成本。

（5）運營管理風險。過高的負債率必定存在高額的固定的利息，如果長期因為現金流入量不能覆蓋現金支出額，即現金凈流量長期是負數的情況下，必然會產生運營管理上的風險，例如：股東撤資、人員的流失等方面的風險，這都會增加企業的經營成本，影響企業的穩定性。

4 房產開發企業負債經營的對策

“水能載舟，也能覆舟”，財務杠桿這把“雙刃劍”，用之得當，收益無限，用之不當，將陷入債務深淵的風險。風險都會造成企業阻礙企業前進的步伐，不利于企業長遠地健康發展，為了防范這些風險筆者認為有以下幾點措施可供大家參考，以防于患于未然。

（1）企業應建立完善的內控制度。董事、監事、經理及其他高級管理人員應當在企業文化建設中發揮主導作用，從上到下樹立風險意識，全員自覺執行內控制度。通過制訂完善崗位職責以明確權責，制訂審批制度確定主要職務人的審批權限、對重大事項實行集中審批;建立經濟業務的互相牽制、監督機制。

（2）通過風險評估建立負債預警機制。風險評估：即評估這些風險的可能性和相對的嚴重性，進行風險排序，并識別出對企業影響最大的風險。企業經過風險識別后，對主要影響風險的財務指標進行詳細的分析和風險評估。影響風險的財務指標主要有：內部收益率、資金成本率、凈資產收益率、資產負債率、存貨周轉率、銷售凈利率、現金流比率、凈現值、利息保障倍數、現金流與固定費用償付比。原則上不接受收益率小于資金成本率項目，并要做好項目的事后審計工作，及時對相關預警指標作出對應的調整措施。

（3）應該制定多元化籌資戰略， 如股權融資、發行債券、表外融資等， 通過改變資本結構提高公司的自有資金比例， 進而降低財務風險， 提高財務安全水平。

①直接引進股東，以稀釋股權的方式融資。對于持有項目地塊而又缺乏資金的房產開發企業，可以通過增資擴股的形式，引進有雄厚資本實力的股東，解決項目前期需要支付巨額地價的資金壓力，項目后期通過利潤分紅的方式進行利潤分配，既解決了資金需求問題，又可以降低成本、達到節稅的效應。不過股權融資的缺點是相對容易失去控制權。

②通過公司上市，公開發行股票融資。發行普通股與銀行貸款、發行債券的最大區別就是不用定期還本付息，大大降低了企業的融資成本。希望政府能適當放寬房地產企業的上市的條件，積極推進房地產企業股票融資方式，讓更多符合條件的房地產企業實現從資本市場上直接融資，拓寬房地產企業的融資渠道。

③通過表外融資的方式進行融資。表外融資包括應收賬款保理、經營租賃、非合并子公司和特殊目的經濟實體。房產開發企業的應收賬款保理做法是將需要支付給承建商或供應商的工程款通過應賬款保理的方式向保理商融資，融資款直接支付給供應商，融資款到期后由房產開發企業還款給保理商。此法可以減輕資金壓力，降低表內的資產負債率，但不能從報表內得到真實的負債率，不利于投資者的判斷和決策。

④向承建商進行合作融資。在項目建設階段，有針對性地選擇可以接受墊資入場的承建商，對于部分工程款可以考慮給承建商高于同期銀行貸款利率一定比例的資金占用成本，以減輕項目建設初期的資金壓力。這種方案可以考慮在銀行資金未到位前采用。

（4）選擇適合的資金方案。企業應該根據自身的規模，自有資金的多少去確定外部資金的需求量，在企業承受風險范圍內選擇合適的資金方案。一般而言，通過套期保值方式獲取資金的成本最低的，也就是到期日配比法，將持有資產的時間與獲取該資產的融資方式的時間配比起來，即臨時性的流動資產對應于短期的融資方式，而永久性的流動資產與長期的融資方式配比起來。

總之，要解決房地產行業負債高、融資途徑少的問題，需要不斷對資本結構進行優化，控制好財務杠桿系數，適當降低負債結構。對內要加強內控管理，對外需要拓寬融資渠道。希望國家能根據房產開發企業現時的實際情況，多出臺支持行業發展的政策，成立房地產行業的專項基金，加快項目的融資審批流程，解決企業融資難的問題。

參考文獻

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