金融監管趨嚴下商業地產企業的現狀及融資模式

對外經濟貿易大學金融學院 王雯

1 金融監管趨嚴下商業地產企業現狀分析

1.1 行業集中度得到了不斷的提升

隨著國家宏觀調控力度的不斷增強，我國房地產領域的領頭商業地產企業開始依靠自身強大的能力，不斷調整自身企業的戰略布局，以提升企業的核心競爭力，從而提高自身在房地產市場中的占有率。據相關統計數據顯示，2017年，排名前10名的商業地產企業銷售額占所有商業地產企業銷售總額的比例高達24.1%，這也充分表明了房地產行業高集中度；前100名商業地產企業的集中度高達55.55%，超過一半以上。現階段，隨著房地產行業開始進入整頓和調整的關鍵時期，排名靠前的商業地產企業無論是從融資、風險管理、品牌效應等方面均具有非常鮮明的優勢。據相關數據顯示，2017年，房地產行業商業地產企業收購數量高達了314起，增幅高達35.5%，并購金額高達3384億元人民幣。由于國家對于房地產調控日益趨于嚴格，這對于房地產企業的融資方式以及融資規模均造成了非常嚴重的影響，融資成本開始不斷上升。因此，大部分中小型商業地產企業均面臨著非常嚴峻的資金壓力，在某種程度上增加了經營風險。這也充分表明商業地產企業新一輪并購浪潮將會到來。

1.2 商業地產企業進入償債高峰期，面臨巨大的債務兌付壓力

2015—2016年期間，我國商業地產企業開始集中杠桿擴張。現階段，大部分的商業地產企業均進入了償債高峰期。據相關數據統計顯示，當前，我國將近有108家商業地產企業的融資規模高達1.36萬億元人民幣，較2014年增幅高達2倍以上。同時，2014年至今，新增加的債務總額為8500億元人民幣。因此，對于大部分商業地產企業而言，均面臨著非常大的債務兌付壓力。對于商業地產企業而言，其大部分運營資金來源于銀行貸款和銷售利潤，當前隨著國家宏觀調控的不斷加強，銷售額呈現出下降的趨勢，銀行信貸趨緊，這也無疑增加了部分中小型商業地產企業資金斷裂的風險，部分企業面臨著巨大的債務兌現壓力。

1.3 商業地產企業到位資金短缺，資金鏈呈現出緊張的趨勢

現階段，隨著房地產行業調控調整的不斷加強，同時，限購、限價等政策措施的不斷執行，這對于商業地產銷售以及按揭貸款發放也帶來了非常顯著的影響。據相關統計數據顯示，2017年，商業地產企業到位資金僅僅增長8.2%，較去年同期下降了7個百分點；同時，按揭貸款發放下降了2%，較去年同期下降48個百分點，企業銷售資金回籠速度開始明顯緩慢。同時，2018年，到位資金為近幾年來最低水平。因此，商業地產到位資金日益趨于緊張，面臨著資金鏈斷裂的風險。

1.4 融資渠道和規模開始縮緊，利率上升明顯

現階段，商業地產企業在一系列宏觀政策的調控下，對于其融資渠道和規模帶來了嚴重的影響。目前，商業地產企業主要的融資渠道是銀行的信貸資金，其他融資渠道開始呈現出收縮的趨勢。據數據統計顯示，2017年底，商業地產企業的貸款余額為32.25萬億元人民幣，較去年同期增長20.9%，增速較去年同期下降了將近6.1個百分點。同時，個人住房貸款余額為8.32萬億元，較去年同期增長17.1%，增長速度也呈現出非常明顯的下降狀態。同時，根據彭博所統計的數據顯示，我國商業地產在境外所發行的債券規模較去年同期下降了將近30%。

1.5 租賃市場呈現出快速發展的趨勢

在當前的政策環境下，國家出臺了一系列有關于住房租賃的政策措施，這對于租賃市場發展帶來了積極地推動作用。因此，我國大型的商業地產企業開始積極調整自身的經營策略，開始將重心放在發展租賃市場上，例如，布局長期租賃公寓就是其中一種重要方式。同時，我國的部分商業銀行也積極加入租賃市場的行列中，并且具有更強的措施和力度，如建設銀行已經與我國將近300個城市開始達成了合作協議，并且在武漢上線了住房租賃監管服務系統，希望能夠加大對租賃市場的監管力度。中國銀行也開始積極進軍租賃市場，如中行已經與多家商業地產公司簽署了有關于租賃市場金融服務的協議，用于租賃市場的融資規模高達2000億元人民幣。其他商業銀行也開始紛紛加入租賃行業中，以希望充分發揮金融政策來提高租賃市場的建設力度。

2 金融監管趨嚴背景下商業地產企業融資困境分析

2.1 傳統體制的約束

現階段，隨著我國經濟社會的不斷發展與進步，為了更好適應時代發展的需要，經濟體制也處于不斷的發展過程中。但是，隨著金融監管日益趨于嚴格，為了加大對房地產市場宏觀調控力度，國家對于商業地產企業融資渠道進行了享用的限制。由于受到主客觀等多方面因素的限制，這對于商業地產企業健康的、可持續發展帶來了非常嚴重的影響。

2.2 外界融資環境的原因

我國資本市場發展不夠健全。近年來，我國房地產行業呈現出迅猛的發展態勢，但是，由于所制定的法律法規等較為落后，無法有效解決商業地產企業發展過程中面臨的問題。因此，國家為了有效避免泡沫經濟的發生，為避免房地產行業的無序混亂發展，國家陸續出臺了一系列的管控措施，加大了對商業地產企業的管控，如不斷調整銀行對商業地產企業的貸款政策、提高信貸利率等均是相應的宏觀調控手段，導致大部分的商業地產企業不同程度的陷入了融資困境中，這對于商業地產企業的生存與發展構成了嚴重的威脅。增加了獲取土地的費用。土地作為重要的自然資源，一直以來是國家重點控制的對象。土地作為商品加入到市場中，增加土地費用，這明顯的增加了商業地產企業的建設成本。同時，商業地產企業希望通過土地增值來獲取超額利潤也呈現出明顯下降的趨勢，商業地產企業面臨著巨大的經營壓力。

2.3 國際競爭日益趨于激烈化

現階段，海外商業地產企業開始不斷涌入國內房地產市場。與國內商業地產企業相比較而言，海外商業地產企業具有更為豐富的管理經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力，這無疑增加了國內商業地產企業的競爭壓力。因此，為了有效解決商業地產的融資困難，提高資金利用率，這是亟需解決的重要問題。

2.4 自身管理以及資金積累中存在的問題

在當前的經濟社會背景下，我國的商業地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。隨著海外資本以及民間資本不斷涌入國內，使得國內房地產企業呈現出激烈的競爭。但是，我國商業地產企業發展卻呈現出參差不齊的狀態，因此對于自身的融資規模和融資方式等無法進行有效的、全面的評估，無法根據市場變化及時的、準確的作出相應的調整。

3 金融監管趨嚴下商業地產企業融資模式分析

在金融監管趨嚴背景下，根據資金來源不同，可以將我國商業地產企業融資模式劃分為內部融資和外部融資兩種方式。以下將對這兩種融資模式進行詳細的分析。

3.1 內部融資

內部融資是商業地產企業最為直接的融資模式，內部融資又可以分為留存利潤融資和盤活資產融資兩種方式。其中，留存利潤融資是指商業地產企業將企業未分配的利潤作為項目籌集資金，其最大的特點在于融資成本較低。盤活資產融資是指企業將自身所擁有的固定資產、商業信用等進行租賃或者其他方式進行處理，所獲得資金用于項目投資。

3.2 外部融資

外部融資模式主要包括債權融資和股權融資兩種方式。債權融資中最為典型的方式是商業地產企業通過銀行信貸達到融資的目的，主要包括開發貸款、流動資金貸款以及銀團貸款等方式。銀行信貸是商業地產企業主要的融資模式。現階段，隨著金融創新力度的不斷加大，各種新型的融資模式開始不斷涌現出來，同時，受到國家對于房地產行業的調控以及銀行監管力度加大，信貸規模開始受到了非常明顯的控制。新型的債權融資，在前期階段，主要以各種類型結構化的金融產品為主，主要是信托、基金等金融機構向商業地產企業實現融資。但是，隨著金融監管日益嚴格，這種涉及到多種嵌套的融資模式已經受到了限制。

股權融資是商業地產企業選擇的另一種融資模式，以房地產項目股權合作為主，主要有合作建房、土地入股合作開發以及聯合競買等方式。對于具有資金困難的商業地產而言，這種方式的股權合作性質的融資模式所需融資成本較小。同時，通過IPO或者借殼方式實現融資也是股權融資的主要方式之一，但是其對于商業地產的要求較高且所需周期較長。

4 商業地產企業融資模式創新策略

4.1 強化政府部門監管職能

對于商業地產企業而言，政府部門至關重要。因此，必須要采取有效的方式強化政府部門的監管職能。第一，保持宏觀政策的穩健中心，即構建松緊適度的宏觀環境。第二，提高房地產行業的公平性和公正性。放開房地產行業的準入范圍，合理分析房地產行業對于經濟增長帶來的作用，有效避免經濟增長對于房地產的過度依賴。第三，創新房地產金融制度，加大房地產金融監管制度，構建多元化的融資平臺，建立健全資本市場，實現房地產行業的穩定有序發展。

4.2 實現“產融”結合的創新模式方式

將地產、金融以及互聯網三者有機統一起來，實現房地產融資創新模式。例如，近年來，萬科入股微商銀行、中國人壽入股遠洋和地產等，可以通過設立、相互參股的方式，實現實業資本和金融資本兩者有效整合，實現資源的優勢互補。

5 結語

綜上所述，房地產行業作為國家經濟發展中的重要組成內容。在金融監管趨嚴的背景下，商業地產企業必須要擴寬融資渠道，抓住機遇，大力發展境內資本市場，深化金融機構合作，實現商業地產企業健康的、有序的發展。