房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及策略分析

楊麗群

(中山大學(xué)新華學(xué)院，廣東 東莞 523133)

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，所以我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也愈加嚴格，對金融，稅務(wù)的一系列政策給了房地產(chǎn)企業(yè)很大的壓力。許多房地產(chǎn)企業(yè)在此政策的調(diào)控下不得不采取多種方法來應(yīng)對，其中最主要的手段就是納稅籌劃。合理的納稅籌劃手段能夠最大化地實現(xiàn)企業(yè)價值，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅風(fēng)險，更有利于經(jīng)營風(fēng)險的防范。

1 探究背景

20 世紀80 年代以來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生了質(zhì)的飛躍。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)投資金額從2004 至2014 年間持續(xù)增長，增長了3 倍多，2014 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95035.61 億元。［1］而且國民經(jīng)濟的許多部門都和房地產(chǎn)企業(yè)有著密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。

國家財政收入的主要來源就是房地產(chǎn)稅收，也是政府宏觀調(diào)控的主要手段。其中房地產(chǎn)企業(yè)涉及的最重要的稅收之一就是土地增值稅，也是國家對房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅收調(diào)控之一，國家多次重點強調(diào)了對土地增值稅的調(diào)控。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有意降低自身成本，推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。土地增值稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的價值，也是最有效的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)企業(yè)必須深入探究增值稅納稅籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅成本，推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

2 探究意義

本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅籌劃及對策，一方面可以引起征稅雙方和房地產(chǎn)中介對土地增值稅的關(guān)注，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要想降低成本，只有合理籌劃，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，促進企業(yè)的穩(wěn)步、健康發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的主要問題

納稅人在特定稅收制度下，前提是不觸及稅法違法行為，企業(yè)采取一系列有利于企業(yè)收益的手段，安排等來規(guī)避涉稅風(fēng)險，減輕納稅負擔(dān)，獲取稅收利益的方式就是納稅籌劃。近年來，由于國家頻繁出臺房地產(chǎn)有關(guān)的政策，尤其是對土地增值稅的控制，不少企業(yè)未能合理納稅籌劃，在納稅籌劃過程中存在不少問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以生存。

3.1 納稅籌劃理論認識不足

據(jù)筆者研究，不少企業(yè)對納稅籌劃認識尚淺，一些企業(yè)唯利是圖，采取納稅籌劃的手段缺乏正當(dāng)性，而另一些企業(yè)卻認為納稅籌劃是偷漏稅的不法行為。總而言之，因為企業(yè)對納稅籌劃認識不足導(dǎo)致企業(yè)無法正確開展納稅籌劃計劃。要想促進房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須擺正對納稅籌劃的態(tài)度，積極了解納稅籌劃的意義。

3.2 企業(yè)管理水平不高

許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，尤其是會計從業(yè)人員的專業(yè)知識不夠，經(jīng)驗不足，加上對納稅法律制度認識模糊，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)結(jié)算時出現(xiàn)諸多問題，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)加強對相關(guān)工作人員的管理，給予定期培訓(xùn)項目，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.3 政府及相關(guān)稅務(wù)部門的相關(guān)措施的不足

一方面，政府頻繁出臺土地增值稅的相關(guān)政策，導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃步伐滯后，一些合法的相關(guān)的納稅籌劃很有可能因某項政策的改變而不具合法性。另一方面，相關(guān)稅務(wù)部門的宣傳力度不夠，一些企業(yè)對納稅籌劃合法性的界限模糊。除此之外，政府部門對于企業(yè)清算政策落實不徹底，導(dǎo)致一些企業(yè)造成損失，甚至?xí)窟B其他相關(guān)企業(yè)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

4.1 加強對納稅統(tǒng)籌的認識

要想進行合理的納稅統(tǒng)籌，首先最重要的一點就是必須在法律允許的范圍內(nèi)進行納稅籌劃。杜絕一切不合法的鉆法律空子的行為。企業(yè)必須清楚認識到合理避稅和漏稅偷稅之間的界限，維護企業(yè)形象。同時，相關(guān)工作人員必須不斷更新納稅統(tǒng)籌技能，提高綜合素質(zhì)能力。制訂合理納稅統(tǒng)籌計劃，順應(yīng)市場變化潮流。促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

4.2 合理利用“臨界點”手段進行納稅籌劃

“臨界點”籌劃法是利用政策法規(guī)進行籌劃的典型手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，納稅人出售普通標(biāo)準建造住宅，若增值額在扣除項目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項目金額之和的20%以上，全部增值額按規(guī)定計稅。［2］可見， “20%”就是企業(yè)土地增值稅的臨界點，企業(yè)土地增值稅免征的關(guān)鍵就是怎樣計算土地增值額。而扣除項目金額和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入這兩大因素影響土地增值額的計算。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計算土地增值額，謹慎選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，以此控制增值率不超過20%這個界點。

4.3 利用代建房進行籌劃

合理選擇代建房方式進行籌劃。代建房就是房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)的房屋，完成之后會向客戶收取一定的費用。據(jù)我國相關(guān)稅法規(guī)定，代建房行為不納入土地增值稅征稅范圍。因此，采取代建房行為進行籌劃的利益是顯而易見的。

4.4 大力統(tǒng)籌，明確籌劃項目

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的關(guān)鍵所在。所以相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須給予重視。首先，必須確定好納稅籌劃的目標(biāo)，加大籌劃力度，做到事前、事中、事后都進行籌劃。籌劃方略應(yīng)與時俱進，在法律允許的范圍內(nèi)進行全面而系統(tǒng)的籌劃，籌劃方案應(yīng)有利于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。

4.5 抓住國家優(yōu)惠政策的機遇

國家頻繁出臺對房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，企業(yè)應(yīng)及時根據(jù)政策變動修改納稅籌劃計劃，隨時掌握政策動態(tài)，抓住國家優(yōu)惠政策的機遇。同時，相關(guān)籌劃人員還要結(jié)合實際情況制訂相關(guān)籌劃計劃。對國家政策變化即時掌握的同時，還要對新的政策變化有一定的預(yù)見性。

4.6 提升企業(yè)內(nèi)部的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)必須順應(yīng)時代潮流，完善企業(yè)財務(wù)管理體系，同時增強企業(yè)財務(wù)管理的監(jiān)督。制定適應(yīng)的獎懲制度，獎勵一些對企業(yè)做出卓越貢獻或者積極舉報企業(yè)內(nèi)違反相關(guān)制度人員的相關(guān)職員，對于工作態(tài)度懈怠，甚至做出違法行為的工作人員給予不同程度的懲罰措施。

5 結(jié) 論

通過以上分析，展示了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地增值稅納稅籌劃過程中出現(xiàn)的問題，并根據(jù)相關(guān)問題明確了幾條對策。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的關(guān)鍵就是合理地計算增值額，達到免征土地增值稅的目標(biāo)，同時，可以配合代建房行為計劃來實現(xiàn)其目標(biāo)。其次，就要加強納稅籌劃認識，掌握政策動態(tài)信息，加強企業(yè)內(nèi)部管理，最后強調(diào)的是必須在法律允許的范圍內(nèi)進行納稅籌劃，反對一切偷稅漏稅行為。總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有進行合理納稅籌劃，才能在市場中有立足之地，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步、健康地發(fā)展。