“營改增”后房地產企業稅收籌劃之道

張 旭

一、序言

隨著我國“營改增”政策的全面實施，使得我國金融行業和房地產行業等領域的稅收改革出現了新的變化。因此，基于“營改增”政策的落實，加強稅務籌劃建設成為了房地產企業當前的主要任務。對于房地產企業來說，房地產行業稅收體制的改革有利于促進房地產企業經濟的發展。所以，房地產企業為了在市場經濟中取得有力地位，需要充分把握好“營改增”政策的發展時期，嚴格管理企業的增值稅發票，做好稅收優惠政策的管理，將企業的成本和風險進行合理的控制，有利于提高房地產企業的經濟效益。

“營改增”政策的落實，不僅給房地產企業帶來了新的挑戰，而且給房地產企業帶來了新的發展機遇。所以，房地產企業在執行“營改增”政策時，需要結合當地實際的情況，合理的進行稅收籌劃管理，發揮出稅收改革的作用，實現房地產企業的最大利潤，有著重要的作用。

二、“營改增”后房地產企業稅收籌劃的研究背景

近幾年來，隨著社會經濟的發展建設，我國財務部門為了有效的解決財政收入和社會負擔問題，按照不同階段實施了稅務政策，而“營改增”政策的頒布和實施，受到了大量企業的認同和關注。因為“營改增”政策的落實能夠有效的降低重復征稅現象，表示企業繳納的稅務費用得到了降低。可見，“營改增”政策關系著企業的經濟利益。而房地產企業作為我國經濟支柱行業，不僅影響著老百姓的住房問題，而且影響著實體經濟問題。所以，在新的政策形勢下，廣大房地產企業需要按照相關法律依據和納稅原則，積極做好節稅工作，以此來降低房地產企業的經濟成本。

稅制改革影響著我國市場經濟的發展。因此，我國想要實現財稅體制的全面改革發展，還需要承受著當前社會經濟的壓力，通過全面推廣“營改增”來降低企業的稅務負擔。2016年，是我國實施“營改增”的一年，它標志著我國財稅體制的巨大改革，有效的促進了我國財稅體制的個性化，標志著我國金融市場、服務行業等領域即將邁進現代化財政體制階段。

三、“營改增”后房地產企業稅收籌劃的意義

1.有利于促進房地產企業的經濟增長

隨著市場經濟全球化的到來，房地產企業作為我國國民的經濟支柱，使得房地產市場的競爭變得越來越激烈。因此，房地產企業為了在市場經濟中占據有利地位，需要根據企業的實際經營現狀，對企業的資金進行合理的、科學的統籌管理，才能夠合理的降低企業的稅負負擔，減少企業的稅收成本，實現房地產企業資金的合理利用。

2.有利于提高房地產企業的納稅意識

由于房地產項目開發具備著建設周期長，資金大，風險高等特點，所以，我國財稅部門非常關注房地產企業的稅務繳納情況。在“營改增”背景下，我國房地產企業也開始積極的進行企業稅收籌劃管理，通過優化企業納稅的各個環節，實現企業合理避稅，有利于降低企業涉稅的風險，提高企業納稅意識。

四、“營改增”后房地產企業稅收籌劃面臨的問題

房地產企業的稅收籌劃管理即是幫助房地產企業通過合理、合法的途徑，實現稅務風險的規避，通過節稅、避稅等方式來減輕企業的稅務負擔，以此來提高企業的經濟效益的一種方式。因此，在“營改增”政策實施以來，房地產企業需要通過稅務籌劃的方式來降低“營改增”政策對房地產造成的負面問題，以此來實現企業的建設發展。如下所示：

1.房地產企業的計稅方式存在著問題

房地產企業在發展過程中，由于房地產企業受到了國家政策和地區經濟因素的影響，使得不同區域的經濟發展水平不一，導致房地產企業的經營規模和經濟發展水平也存在著差異。2016年，《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）指出，房地產一般納稅人在2016年4月30日前開工的項目，需要按照5%的征收率計稅；2016年4月30日后開工的項目，需要按照一般計稅方法征收計稅，而小規模納稅人可以采用簡易計稅方法計稅。因此，房地產企業需要科學的、合理的取得增值稅發票，保證取得的增值稅專業發票能夠抵扣房地產項目開發對應的成本費用，達到房地產企業減稅的目的。

2.“營改增”政策的落實并沒有從根本上降低房地產企業的稅負問題

根據相關調查研究得知，我國實施“營改增”政策以來，部分房地產企業的稅負問題并沒有得到有效的降低，而且還加重了房地產企業的稅負。其主要原因是，“營改增”政策的實施，并沒有合理的測算土地的售價，導致土地增值稅稅收變大，增加了房地產企業的稅收籌劃難度。同時，在清算土地增值稅時，沒有以不含稅的收入和成本費用計算，導致房地產企業不能夠直接開具增值稅專用發票，導致房地產企業無法及時認證發票，抵扣發票。另外，自從“營改增”政策以來，部分房地產企業受到了金融市場政策的影響，銀行對房地產企業的信貸要求也變得越來越高，造成部分房地產企業存在著資金不足的問題，直接影響到了房地產企業資金的利用率。

3.房地產企業會計人員專業技術水平低下

房地產企業中，大部分會計人員的專業技術水平能力不高，有待進一步提升。尤其是“營改增”相關稅務政策頒布后，企業會計人員需要學習新的稅務知識，了解新的稅務計算規則，例如，房地產企業需要繳納的增值稅由17%變為11%，且土地成本的抵扣方式也與以往有所不同。因此，企業會計人員在進行稅務籌劃管理過程中，還需要根據現有的政策，選擇合理的方式來降低企業稅收負擔，以便實現企業稅務管理。

五、“營改增”后房地產企業稅收籌劃面臨的風險

由于房地產企業在市場經濟中占據重要的地位，所以，房地產企業在進行進項稅抵扣環節匯總面臨著多個風險。如下所示：

第一，由于房地產企業的大部分原材料是由一些個體工商戶提供的，導致很多房地產企業無法獲取增值稅專用發票，不僅增加了進項稅的抵扣難度，而且增加了稅負的風險。

第二，部分房地產企業的資金在支出的過程中，是無法獲得增值稅專用發票的，例如臨時雇傭的建筑工人費用、臨時維護管理費用、土地成本費用等。這些人員無法給房地產企業開具增值稅專用發票，因此，這部分費用是無法實現進項稅抵扣的。

第三，由于“營改增”新政策才剛剛落實，在監督管理制度還不完善，同時，房地產企業的會計人員對于新的法律法規和計稅依據還不精通，導致企業在進行稅務籌劃管理時，還處于盲目的狀態。

六、“營改增”后房地產企業稅收籌劃的措施方法

1.做好關于“營改增”政策的準備工作

房地產企業為了確保“營改增”稅收籌劃管理的順利進行，需要提前做好“營改增”的準備工作，不斷提高企業從業人員的稅收意識，對于企業生產經營過程中出現的費用，盡量開具增值稅專業發票，并及時向有關部門進行稅務申報，繳納稅務費用等。同時，企業財務人員還需要做好企業相關財務報告的分析，定期整理繳納的稅務發票，會計賬薄等，以便稅務機關方便檢查。另外，房地產企業還需要嚴格管理建筑項目中的原材料，做好庫存工作的管理，加強對在職人員的“營改增”相關政策的宣傳，以便于企業人員快速掌握相關稅務知識。因此，房地產企業在遵守稅法的前提下，需要根據企業的實際經營發展現狀來確定增值稅稅額的計算方式，保證房地產企業能夠合理避稅，實現企業的稅收籌劃。

2.做好企業供應商的選擇工作

房地產企業為了能夠在“營改增”政策下，實現企業進項稅的抵扣，需要嚴格選擇供應商，做好供應商價格和產品質量等內容的考核，并按照供應商的實際情況來進行刪選。例如，房地產開發項目的工程款為100萬元，開發成本60萬元，在“營改增”政策背景下，房地產企業需要采購一批建筑材料，那么，房地產企業需要根據供應商提出的報價進行選擇，例如第一家供應商為小規模納稅人，材料按照3%的稅收開具增值稅專用發票；第二家供應商為一般納稅人，材料按照11%的稅收開具增值稅專用發票。經過詳細的計算，房地產企業為了提高自身的經濟利益，增加企業的凈利潤，保證增加利潤不能大于抵扣進項稅額的損失，那么為了實現企業利潤最大化，通常情況下，企業會選擇小規模納稅人作為企業原材料的供應商。這種做法能夠很好的幫助房地產企業實現稅務籌劃管理。

3.房地產企業需要提升會計人員的專業技術水平

房地產企業的會計人員為了更好的實現企業的財務管理，需要全面了解國家的政策法規和稅收制度，才能夠幫助企業實現合理避稅。由于房地產企業的經營方式較為復雜，例如拆遷、裝修、物業管理等環節，且每一項經營環節都涉及了稅務問題，所以，會計人員需要在“營改增”背景下，做好企業的稅收籌劃管理工作，以此來降低房地產企業的開發成本，避免房地產企業出現重復納稅等現象。所以，房地產企業需要做出相關費用的明確規定，盡可能的開具關于項目費用的增值稅專用發票，做好房地產企業的稅收籌劃管理工作，保證項目增值稅的合理計算，避免出現費用計算不明確等問題。同時，房地產企業還需要安排專業的稅務自查人員，審核進項稅費用，避免出現進項稅大于銷項稅，出現進項稅無法抵扣等情況。由于我國“營改增”政策實施的時間還較短，部分房地產企業出現了資金不足等問題，因此，政府部門還需要給予房地產企業一定的政策支持，例如通過分期的方式繳納稅務費用，有效的降低了房地產企業資金短缺等問題。

4.做好房地產企業的風險控制管理，降低稅務風險

房地產企業為了規避稅務風險，需要加強稅務風險的控制，嚴格按照稅務操作流程來實現企業稅務籌劃管理，通過對比指標量化評估的方式來做好企業實際稅負率的調查。同時，對企業的主營業務成本和收入增長的變化情況進行詳細的分析和計算，并在“營改增”背景下，對企業制定出的稅收籌劃過程中出現的問題進行研究，并提出相應的預防措施，保證企業能夠在合理范圍內實現稅務籌劃。例如企業需要做好增值稅專用發票的管理，防止出現虛假發票，避免給企業帶來稅務風險。

5.根據企業的實際現狀，選擇合理的稅收方式

隨著“營改增”政策的落實和規劃，房地產企業也應該更加重視稅務服務，并結合企業的實際現狀來選擇合理的稅收方式，有利于幫助企業實現進項稅的抵扣。另外，房地產企業還需要加強對工程合同的決算管理，做好施工企業和建設單位的資金管理，要求供應商及時開具增值稅專用發票，保證合同收款方、發票提供方等信息的一致性。同時，在項目竣工驗收完成后，房地產企業還需要做好項目會計核算的工作，保證企業的進項稅能夠及時得到抵扣。例如，房地產銷售價格為100萬元，那么在“營改增”背景下，房地產企業需要繳納的稅金，按照5%增值稅征收，為4.76萬元；如果沒有實施“營改增”，那么房地產企業需要繳納5萬元的增值稅。可見，實施“營改增”政策后，房地產企業采用簡易計稅方法其稅負得到了有效的降低。

七、結束語

“營改增”政策的落實，不僅解決了國家財政收入和社會負擔帶來的問題，而且還降低了企業的稅負問題，實現了房地產企業的稅收籌劃管理，有著重要的作用。雖然“營改增”政策的實施給房地產企業造成了一系列稅收問題，但是只要房地產企業提高企業的納稅意識，提升企業會計人員的專業技術水平，做好供應商的選擇，實現企業稅務籌劃管理，規避風險等，就能夠從根本上保證房地產企業的經濟效益，實現企業的可持續經營發展建設。