營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

李 佳

引言

“營改增”這一稅收政策的出臺，能夠避免明顯的營業稅征收弊端，而對房地產企業而言，其也能進一步降低稅負，緩解房價矛盾，降低行業準入，增強市場活力，加強產業競爭力等優勢。同時，由于增值稅發票被廣泛運用，在企業選擇合作單位時，也能夠進一步摒棄劣質的小作坊企業，選擇誠信、企業實力優良的伙伴，共同實現商品質量的提升，調整產業鏈條，降低非法納稅行為等。

一、概述

（一）營改增

“營改增”是營業稅改增值稅的簡稱，目的在于以下幾點。第一點，降低稅負。通過減少重復納稅環節，緩解納稅方的稅務負擔，從而也進一步起到完善稅制的目的，使納稅人生產成本下降，穩定物價，提高競爭力。第二點，扶持產業，升級結構，實現產業融合。在當前的營改增規定中，其所出臺的方案為第三產業的發展提供了良好的支持和機會，通過進一步稅制改革，從而使我國的各類產業可以實現融合和共同發展。第三點，減少賦稅。營改增方案的出臺，更多的是通過稅制使納稅人實際繳納稅額降低，實現更多可持續的商品經濟、金融經濟、資本經濟的循環發展及流通空間，刺激消費增長，有利于納稅人生活水平的提升和國家經濟的快速進步。第四點，優化進出口及投資發展結構，進一步使我國的經濟產業擁有更多的發揮平臺和發展機會，加強我國本土企業在國際市場的競爭力，從而為提升國家經濟實力打造堅實基礎。

（二）房地產企業特征

針對“營改增”對房地產企業財務事務的影響，首先應從分析房地產企業特征談起。其一，房地產企業產業鏈較長，涉及到項目立項、確認、開發、銷售、利潤分配等多個環節，從而形成了由建設企業、設計企業、施工企業、房產經濟企業等組成的房地產產業鏈條。在這個過程中，營業稅、印花稅、契稅、國土增值稅、維護建設稅、所得稅等多達14項稅種，對整個房地產企業而言，適應、應用需要一個較長的時間，同時，提出相應的應對之策也相對需要斟酌。其二，環節復雜。房地產企業涉及到方方面面以及巨額的利潤，使其市場不斷做大，而每個項目在實施不同的階段任務時，關聯到的利潤可以影響到各方參與企業的實際收益。因此，其中出現了太多良莠不齊的企業，利用稅制漏洞逃稅、漏稅、避稅等，給市場企業的發展和房地產經濟的良好運行提供了阻礙，營改增的出現使這一部分企業在面對納稅時，需要承擔更多的責任和風險。其三，經濟支柱產業之一，房地產經過了一段相當繁榮的發展期，而由于其企業性質的特殊性，在未來還將繼續受到國家的關注和扶持。而在發展的過程中，由于商品流轉的環節越多、時間越長，暴露的問題也越來越嚴重。稅收可以進一步影響到生產和消費整體，通過營改增的出臺，能夠進一步促進產業轉型，解決問題，增強其業務能力，從而使其經濟支柱的實際意義得以增強和體現。

二、影響

（一）正面影響

營改增政策的出臺，對當下的房地產企業有以下幾點正面影響。第一點，避免征稅項目的重復。增值稅不同于營業稅，主要會根據增值額確定征稅，而原有的營業稅主要根據銷售額確定征稅。對房地產企業而言，其主要的成本包含材料，建安，土地等，前兩項在原有的稅收政策中已經有過稅負項，但是實際情況下，在房產銷售的過程中，仍然需要按照營業稅稅額繳納，無疑造成二次征稅。稅改后將每個環節的成本劃定增值額進行抵扣，從而降低稅負。第二點，通過對各個環節的增值額度進行征稅，可以有效的促使企業將各項業務進行整合優化。原有的征稅項目，主要以單據形式報送至相應部門，而多項單據不分類別和來源，無疑會加重部門的工作任務，對于房地產這個特殊行業，就會增加稅務繳納及核算的難度。通過新出政策的執行，我們可以以發票的形式進行抵扣，財務部門負責審核，能夠進一步將其部門的主要職能由繁重的繁瑣工作解放出來，加強部門與其業務部門的協調性，有利于企業工作效率，工作成效的提升。第三點，增值稅的性質是價外稅，如果對照房地產企業的毛利潤進行平衡率計算，前后平衡率可以達到56%，而在我國，房地產企業經營毛利潤大部分維持在56%以下，因此，營改增后的普遍稅負會有所降低。政策出臺前，5%的營業稅稅率，再綜合其他增值稅，附加費稅后，可以達到14.97%的稅率。按照營改增后的增值稅稅率11%計算，綜合稅率達到14.49%。第四點，營改增政策的出臺，對企業的納稅管理具有一定的促進作用，在應用新型納稅政策的同時，企業相應的部門能夠統一對企業票據審核管理，測算工作任務，制定納稅制度等更加嚴格。這種以降低營改增政策后企業稅負的行為，長此以往，將會進一步提升相應人員的稅務素質及意識，有利于國家稅收政策實施效果的提升和國家產業結構的快速轉變。

（二）負面影響

同時，營改增也對當下的房地產企業產生了一定的負面影響，主要體現在以下幾個方面。第一個方面，營改增后，企業納稅在企業所得稅后進行，如此一來，進一步使企業所應納的稅額有所增加。在個別稅項方面，由于無法進行提前抵扣，從而使之在進行具體核算繳納時，需要進行重新稅負核算。例如，固定資產，在之前包含在營業稅之內，改制后，需要將相應成本費用核算進運輸費用項中，從而使稅負核算與實際業務的關聯性更加緊密。在扣除時，也需要根據相應發票進行扣除，而如果這部分的材料、勞務費用等增值稅發票無法及時取得，會在一定程度上影響發票的正常抵扣，增加所納稅額。當下的房地產企業，由于勞務費用在整個工程進行過程中，占比可以達到20%以上，因此，很有可能使企業的稅負增加。第二點，財務報表主要包含資產負債表，利潤表以及現金流量表3項。營改增前在進行入賬時，不動產作為營業成本入賬，而在之后，將其作為進項抵扣，并不是企業的資產負債率有所增加，從而使財務風險有所提升。作為價外稅的增值稅項目，主要從營業輸入項中進行扣除，一定程度上會使企業營收減少，而當人工、材料等成本無法實現增值稅的發票扣除時，會一定程度上使稅負成本增加，影響利潤表的制作。房地產企業由于在營改增后進行稅額抵扣，主要發生在工程結束時，因此，需要企業提前墊付相應資金，這無疑增加了企業的運營風險，影響現金流量的報表制作。第三點，營改增后在進行稅額核算時，需要根據不同的會計科目，采用不同的稅率計算各種核算項目，無疑對當下的財務人員業務素質和能力提出了更高的要求。同時，在營改增后普遍采用網上申報，認證抵扣等形式，要求財務人員需要熟練掌握一定的辦公室計算機知識及相應的網上納稅抵扣流程，并對業務人員的責任心，工作意識等提出了挑戰。

三、應對策略

（一）完善財務管理制度

在營改增后，我們需要進一步應對新形勢，完善財務管理制度。對房地產企業而言，項目類型多元化，產業鏈條復雜化，市場競爭激烈化，并使企業不得不面對更加嚴峻的市場競爭環境以及更為繁雜的財務事務管理。因此，不斷加強及完善相應的財務管理制度，根據當前企業發展情況，不斷將財務部門由原本初級化的工作職能解放出來，在票據管理，發票對接，票據審核，網絡申報，合作協商等方面實現有效管理。實現財務管理職能的升級，加強財務部門與其他部門的關聯，才能夠不斷應對更加復雜的財務管理和企業納稅需求。

（二）進行納稅籌劃管理

針對當前的企業發展形勢和營改增政策出臺，房地產企業需要更加以科學有效的方式進行納稅籌劃管理，從而降低稅負，提高企業競爭力，降低企業財務風險。

一方面，需要根據企業發展和房地產產業運營特點，加強與相應機關的溝通，從而可以及時了解到相應的稅收優惠政策，運用政策合法降低稅負。另一方面，需要加強與項目參與企業的溝通，實現成本分攤，并通過研究針對房地產行業不同環節的稅率要求，實現稅負的有效降低。比如在房產銷售環節，其稅率為11%，而在裝修環節則是6%，將這兩個環節進行分解及成本費用優化配置，可以實現合理降稅。

（三）加強業務人員培訓

面對營改增，我們更應該不斷加強企業相關人員的素質培訓。綜合而言，企業相應人員是最終會計核算及納稅籌劃等事務的主體執行者，其工作能力，工作素養等，對其企業最終的納稅成果有直接關聯。因此，通過進一步加強對企業人員的相應意識培訓及業務培訓，使其對營改增的重要性深入理解。同時，進一步細化人員的工作職責，強化人員業務能力的考核和業務成果的核定，對業務的每個環節進行嚴謹細致的提升，降低由人為失誤導致的企業納稅額度。除此之外，為了使業務人員進一步適應新型納稅流程和體系，需要進一步培養業務人員多元化多樣化發展、掌握多種提升工作效率及工作準確性的能力，建立老帶新的培養機制，從而使企業的財務處理更具信息化和智能化，降低企業財務風險。

四、結束語

綜上所述，本文主要從分析營改增政策及房地產企業特征開始，對企業造成的會計核算及納稅影響進行分析，并參照個人經驗，提出應對之策。從而進一步希望營改增政策對房地產企業起到更多的積極作用，促進行業發展及產業的快速轉型。