二手房交易管理的稅收政策分析與建議

王曙光 高攀

摘 要：我國房地產市場特別是二手房交易十分活躍，對國家稅收收入做出了應有的貢獻。在闡述我國二手房交易狀況及稅收政策的基礎上，針對其存在的稅種設置煩瑣、存在重復征稅弊端、稅率有失公平和稅負容易轉嫁等問題，提出研究開征資本利得稅的可行性，制定公平合理的稅收優惠政策，規范二手房價格評估登記制度，建立健全申訴與爭議處理機制等對策建議。

關鍵詞：二手房交易;資本利得稅;可行性;對策建議

中圖分類號：F812.42 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）16-0060-02

資本利得稅是對轉讓資本性（股票、債券、珠寶和房屋等）資產所取得收益進行課征的稅種。該稅除具有籌集財政收入的作用外，更重要的是可把握宏觀經濟調控，促進社會公平與和諧[1]。在西方尤其是經濟發展高度發達的國家對二手房交易開征了資本利得稅，一些發展中國家也有了類似的稅種，而我國未開征資本利得稅或類似的稅種。我國“營改增”后，營業稅退出了歷史舞臺，對二手房交易征收的稅費存在稅率設置不合理、重復征稅、累進效果差等問題。為深化稅制改革，完善增值稅和個人所得稅，加強房產經濟的宏觀調控，應研究推進資本利得稅的立法與實施工作[2]。

一、我國二手房交易狀況及稅收政策

（一）二手房交易的總體概況

隨著我國市場經濟的發展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行業的快速成長，二手房交易異常活躍。貝殼研究院發布（2018年9月）的數據顯示，目前我國二手房市場累計交易額達到30.33萬億元，交易總套數為2 391萬套。其中，2013—2018年交易總量達1 557萬套，占比70%，二手房交易實現跨越式增長。

在我國二手房交易中，核心和一線城市的二手房交易已超過新房出售而成為主導。如1999—2018年北京市二手房交易成交總額（GMV）為5.1萬億元（增長120倍），交易總套數為210萬套（增長7.5倍）;上海市二手房交易GMV為6.6萬億元（增長250倍），交易總套數為365萬套（增長15倍）。

（二）二手房交易的稅收政策

按照我國現行稅收政策法令，對二手房交易征稅的稅種涉及增值稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅。其中，前三個稅種的主要規定為：

1.增值稅。現行增值稅法規定，對非一線城市不滿2年的房屋對外出售要按5%的征收率征收增值稅;超過2年的房屋對外銷售的，免征增值稅。對一線城市的不同是區分普通住宅和非普通住宅，即滿2年非普通住房對外銷售的，按房屋出售收入減去當初購買房屋價款差額的5%征收率征收增值稅;普通住宅則和非一線城市的規定相同。

2.個人所得稅。現行個人所得稅法規定，對購買普通住房且居住不滿5年的或不是唯一的住房對外轉讓的，按房屋價格的1%或差價的20%繳納個人所得稅;滿5年且是唯一的住房則免征個人所得稅。對購買非普通住房居住不滿5年的或不是家庭唯一住房對外轉讓銷售的，按房價的2%或差價的20%納稅;居住達5年且是唯一住房的，不納稅。

3.土地增值稅。現行土地增值稅法規定，對普通住宅免征土地增值稅。對非普通住宅持有時間在3年內對外交易的，按照房屋成交總額的0.5%征收土地增值稅;持有時間在3—5年對外交易的，按照房屋成交總額的0.25%征收土地增值稅;持有時間在5年以上對外交易的，則免征土地增值稅。

4.契稅。現行契稅法規定，對購買家庭唯一住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅;對購買家庭唯一住房且面積大于90平方米的，減按1.5%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套改善性住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套改善性住房且面積大于90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。各地契稅政策不統一，以當地實際為準。

二、我國二手房交易征稅的問題分析

第一，稅種設置煩瑣。上述所言，我國現行的二手房交易稅涉及增值稅等若干稅種，其征稅環節包括財產、行為和所得三個方面。對一項經濟行為活動征稅，涉列多個稅種顯然是復雜煩瑣的。無論在哪個環節征稅，表明稅種設置不夠合理，都會給房屋的出售者和購買者帶來諸多的麻煩。

第二，存在重復征稅弊端。我國全面實行營改增后，增值稅和個人所得稅對二手房交易的計稅依據都是房屋買賣的差額，對同一事項征收兩種稅造成了重復征稅，顯然是違背了公平、合理和效率等稅收原則，也偏離了政府稅收宏觀調控的目標，更加重了納稅人的稅收負擔。

第三，稅率有失公平。二手房交易征稅的稅率有失公平，如二手房交易個人所得稅的稅率設計，對普通住宅和非普通住宅的稅率層級只有一檔，即按房屋買賣總額的1%繳納和按房屋買賣差額的20%繳納，其稅率沒有累進效應，違背了稅收的公平性。

第四，稅負容易轉嫁。增值稅等規定由二手房供應商繳稅，但其可通過提高房價將稅負轉嫁給購房者。根據稅負轉嫁理論，稅負能否轉嫁與供求雙方價格彈性有關。目前，我國二手房已是賣房市場，由賣家將稅負轉嫁到購房者較為容易，以致稅收宏觀調控政策效應未能充分發揮[3]。

三、我國二手房交易開征資本利得稅的政策建議

第一，研究開征資本利得稅的可行性。一是開征資本利得稅。為規范二手房市場的健康發展，保障其稅負的公平性，研究開征資本利得稅的可行性，合理確定不同性質（投資或擁有數量等）售房者的稅負，健全二手房價格評估機制，考慮到稅負轉嫁問題，同時取消對此征收的增值稅和個人所得稅。二是實行差別累進稅率。在二手房轉讓中，賣房者一般不想或不拿購房的原始憑證，稅務部門根據轉讓房屋價格的1%計算繳納個人所得稅，沒有累進效應。因此，為抑制過度住宅投機行為，資本利得稅設計差別稅率，以維護二手房市場的理性發展。

第二，制定公平合理的稅收優惠政策。一是對住房出售者給予減免稅。住房是人們生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多數發達國家對轉讓住房所得收益給予一定的稅收優惠。為此，我國二手房資本利得稅可借鑒國外的經驗，對無子女老人及唯一住房出售者給予免稅或減半征收優惠。二是加強減免稅優惠監督管理。在公平合理的稅收優惠政策基礎上，認真審定納稅人的實際及其申報情況，區分生計、投資和投機行為，加強二手房減免稅優惠監督管理，既要考慮特殊群體的納稅困難，又不能加重納稅人負擔，充分發揮稅收調控效應[4]。

第三，規范二手房價格評估登記制度。一是科學評估二手房市場價格。二手房評估價格是資本利得稅的計征依據，也是買賣雙方實際交易價格的主要依據，影響著稅務部門征收資本利得稅和當事人，因而房地產評估機構或單位的評估價格尤為重要，必須公平、合理地評估二手房市場價格。二是及時公布二手房參考價格。二手房價格是由房地產中間商按照市場比較法進行評估的，通常透明度較低、準確性較差，使得資本利得稅的計稅依據缺乏說服力。因此，稅務等相關部門應建立健全二手房交易價格評估登記制度，實時更新二手房市場信息。

第四，建立健全申訴與爭議處理機制。一是及時化解納稅人征稅爭議。納稅人對二手房交易價格或稅率等要素存在的爭議，可在規定時間內向評估部門提出申請重新評估爭議要素是否合理，評估部門應本著公平和公正的原則，重新評定二手房交易價格或稅率，及時化解納稅人爭議。二是有效處理納稅人征稅申訴。當二手房納稅人對重新評定結果仍存在爭議時，可向上級評估部門提出申訴，上級評估部門收到納稅人申訴請求后，應盡快對納稅人的申訴請求做出回應，并在最短時間內給出具體的解決方案，切實保護納稅人合法權益。

參考文獻：

[1] ?王學濤.我國資本利得課稅制度研究[D].杭州：浙江財經學院，2011.

[2] ?趙留彥.征收資本利得稅能降低房價嗎[N].第一財經日報，2013-03-05.

[3] ?張楠.二手房交易稅負轉嫁分析[J].中國集體經濟，2016，（16）：92-93.

[4] ?杜靜萍.個人二手房交易稅收問題淺析[J].商業經濟，2016，（8）：118-119.

Abstract：Chinas real estate market，especially second-hand housing transactions，is very active and has made due contributions to national tax revenue.On the basis of expounding the status of Chinas second-hand housing transactions and taxation policies，the paper puts forward the feasibility of studying the capital gains tax for the problems of cumbersome tax collection，repeated taxation malpractice，unfair tax rate and easy transfer of tax burden.Formulate fair and reasonable tax preferential policies，standardize the evaluation and registration system for second-hand housing prices，and establish and improve complaints and dispute resolution mechanisms.

Key words：second-hand housing transactions;capital gains tax;feasibility;countermeasures and suggestions