“營改增”后北部灣經濟區房地產企業的稅務籌劃研究

【摘要】 ?自“營改增”實施以來，房地產行業的稅收政策發生了許多新的變化。怎樣利用好“營改增”的稅收優惠政策，做好房地產企業的稅務籌劃，使企業受益，已成為房地產企業當前的重要課題。文章分析了“營改增”政策對北部灣經濟區房地產企業稅負產生的影響，就當前房地產企業面臨的一些問題提出了相應的稅務籌劃策略，有益于房地產企業的進一步發展和經濟效益的提升。

【關鍵詞】 ?營改增;房地產企業;稅務籌劃

【中圖分類號】 ?F275 ?【文獻標識碼】 ?A ?【文章編號】 ?1002-5812（2019）11-0099-02

一、引言

房地產行業在我國國民經濟中占據著重要地位。從近期公布的數據來看，北部灣經濟區各市的房地產投資呈現快速增長勢頭，2018年1—11月，南寧、北海、防城港、欽州累計同比增長率為16.5%、14.5%、-2.97%、24.3%，分別排名全區第三、第五、第十、第二。南寧市2018年前兩個季度5 000萬元以上的施工項目完成投資同比提升了14.3%，房地產開發投入提升了23.1%，與去年同期相比增長了9.5%。北海市2018年1—11月房地產開發完成投資上升了14.5%，房地產投資占固定資產投資比重的49%，進一步鞏固了投資主體的地位。防城港市2018年房地產投資額達到73.58億元，庫存量從2017年的268.68萬平方米（去庫存周期約為14.86個月），下降至2018年末的236.2萬平方米（去庫存周期為8.26個月），處于全區平均水平以下，屬于合理的去庫存區間范圍。2018年欽州市的商品房成交量為305.65萬平方米，同比增加了63.3%;商品房銷售收入為143.8億元，增加了108.4%。

由于房地產行業覆蓋范圍較廣，涉及的行業較多，在各種項目經費的構成上也比較復雜。“營改增”是事關國家稅制改革的重要舉措，對房地產企業產生了深遠影響。房地產企業應做好“營改增”后的稅務籌劃工作。

二、“營改增”政策的實施對北部灣經濟區房地產企業產生的稅負影響

（一）“營改增”對土地成本的抵扣還沒有明晰的標準

“營改增”政策下，關系到房地產企業納稅額增減變化的核心在于土地成本的抵扣;也就是說，成本架構直接影響著房地產企業的稅負變動。如果能夠將購置土地的費用進行抵扣，房地產企業進項稅抵扣的問題就會得到有效解決。房地產企業在開發項目的過程中成本占比較大的部分主要包括土地出讓、建筑安裝、財務費用等方面。根據以往的稅收政策，土地成本不屬于抵扣范疇，這就意味著土地出讓金越高，房地產企業所需繳納的稅費也就越高。隨著“營改增”政策的實施，假如土地成本能夠抵扣，房地產企業的稅負將呈下降趨勢。著眼未來，“營改增”政策實施的主要目的就是降低企業稅負，政策上的紅利將緩解房地產企業的稅負壓力，有助于房地產企業以更加合理的價格取得土地，使土地的價格趨于理性。近年來，北部灣經濟區多數競價地塊實際成交成本不降反升，以南寧市最為顯著，房地產企業則通過“毛改精”等銷售手段使房價有所上漲。

（二）“營改增”下的建筑安裝成本抵扣并不明顯

2019年4月1日起，建筑業增值稅稅率下調至9%。由于建筑業與房地產業有著密切的關聯，且處于在產業鏈中靠前的有利位置，“營改增”對建筑業產生的作用必然會對房地產企業造成影響，突出體現在增值稅發票的流轉環節。房地產企業很難從建筑業取得足額的增值稅專用發票用于抵扣，形成了較大的稅負壓力，主要體現在兩方面：首先，房地產企業涉足廣闊的業務領域，需要的建材種類繁多，除了向具備開具增值稅專用發票資格的大中型企業進行采購，必要時也要向無法提供增值稅專用發票的小規模企業采購，從而出現不能抵扣的情況。其次，房地產企業在項目建設施工過程中，參與度最高的施工人員就是農民工，這部分用工成本并不能帶來進項稅的抵扣，目前國家的稅收政策中也沒有相關的抵扣標準，這就造成了房地產企業的稅負進一步提升。不難看出，在“營改增”以后，房地產企業的應納稅額變相增加了。

（三）“營改增”對房地產企業現金流產生的影響

房地產項目的開發運作需要經歷漫長的周期，在此期間房地產企業最常用的營銷模式就是預先銷售，通過預售的方式獲得收入并繳納稅款。在房地產項目開發過程中發生的建筑成本以及各種財務成本都與工期有著密切的聯系，工期越長，企業耗費的成本就越大，并且還會不斷增加。因此，房地產企業需要在項目前期準備足夠的資金以墊付增值稅銷項稅，這就造成大量的流動資金滯留，無法發揮更大的效用。這些墊付的銷項稅需要等到年度結束，在核算增值稅進項稅以后才能進行抵扣。由于大量的資金被占用，很容易造成房地產企業在項目的后續施工過程中出現資金不足的情況，導致企業無法正常運作。

（四）“營改增”對房地產企業財務管理產生的影響

“營改增”是稅收體制的變革，是營業稅制向增值稅制的轉變，對于不同領域及各個行業的財務管理工作而言都是全新的挑戰。在過去，營業稅容易計算，會計科目相對較少，會計核算并不復雜，易于房地產企業進行稅務管理。與營業稅相比，增值稅的計算相對繁瑣，會計科目也有所增加，會計核算的難度提高了，增加了房地產企業稅務管理的難度。此外，由于“營改增”要求房地產企業必須通過增值稅專用發票抵扣進項稅，所以發票管理工作不僅直接影響著房地產企業的稅負變化，而且進一步擴大了房地產企業財務管理工作的潛在風險。

綜上，新的稅收政策需要房地產企業重新去熟悉和適應，只有充分了解“營改增”政策，加強對發票的管理，掌握新政策下具體業務的核算方法，才能更好地完成新舊稅制的過渡工作。

三、北部灣經濟區房地產企業稅務籌劃分析

（一）控制項目開發用地成本，降低稅負

根據相關政策規定，從2016年5月1日起，國家行政管理部門委托的單位直接支付的土地價格可以從銷售額中扣除。因此，房地產企業在項目開發之前應明確待購土地的開發情況，盡量選擇已經拆遷完畢的土地進行投資，不但可以避免由于拆遷引發的各種糾紛，還可以把拆遷的償還款包括在應付給政府的地價中予以抵扣，從而減輕企業的稅負。另外，房地產企業在與政府簽訂土地轉讓協議的過程中，一定要厘清協議中涉及到的政府向某些部門提供的免贈條款，這就要求企業做好與政府部門的協調工作，盡量做到把事項拆解后再簽訂土地轉讓協議和銷售合同，通過獲取財政部門提供的財政票據，避免企業承擔難以彌補的稅務虧損。

（二）做好企業采購籌劃方面的工作

實施“營改增”的目的主要是為了減輕企業的稅負，因此，房地產企業要充分把握新政策的利好方向，做好項目開發和推進過程中的統籌工作，以實現合理的稅額抵扣。房地產企業應根據項目的進程做好稅務籌劃，把握和控制好材料的采購成本，在項目開始之前做好材料采購規劃，針對采購材料的成本對進貨渠道進行比較和選擇，優先考慮能夠提供可抵扣專用發票的供應商作為合作方，通過選擇既能夠保證材料質量又能夠開具增值稅專用發票的供應商，做好采購環節的稅務籌劃工作，以達到節約采購成本、降低稅負的目的。假如房地產企業在材料采購的過程中遇到小規模納稅人無法提供增值稅專用發票的情況，也應要求對方提供稅率為3%的增值稅發票，以最大限度地降低稅負。另外，房地產企業還可以把建筑安裝成本通過合理的方式放入采購成本中，通過更多的抵扣額度減少土地增值率，實現稅收優惠政策的合理利用。

（三）強化增值稅發票管理力度

由于“營改增”的實施關系到增值稅專用發票的使用和抵扣，直接影響著房地產企業的稅負變化，因此，加強增值稅發票管控也成為房地產企業的一項重要任務，最好的管理方式就是選擇業務過硬、可靠負責的員工對發票實行專人專管。通過強化財務人員對稅務知識的學習及培訓，進一步提升企業內部管理水平。加強施工環節的票據監管，與建筑企業形成良好的合作關系，以利于增值稅專用發票以及相關抵扣票據的按時獲取。房地產企業應與具備正規資質的建筑公司進行施工合作，因為在項目施工過程中涉及到的建安成本、公共設施費用以及勞務成本在總成本中占據著相當大的比重，選擇具備正規資質的建筑公司不僅能夠確保工程的完成質量，還能取得增值稅專用發票用以抵扣，有效降低建設成本。

（四）提高財務人員素質及技能

與過去相比，“營改增”政策使房地產企業的財務管理工作發生了許多新的變化，這就要求企業財務人員盡快適應和應對這些變化，以完成相關任務。同時，為了保證企業財務部門能夠順暢運作，房地產企業應順應新的變化重新調整崗位，把具備相應能力的財務人員安排到對應的崗位上。另外，企業應從知識和技能上有針對性地對財務人員進行培訓，及時更新和拓展財務人員的業務知識儲備;通過企業間的相互交流和合作，了解和學習先進的稅務籌劃方法，提升財務人員的整體素質，使財務人員能夠盡快勝任增值稅體制下的賬務處理流程。

（五）對財務管理和會計核算進行規范

“營改增”之后，做好財務管理和會計核算工作是房地產企業有效進行稅務籌劃的前提。房地產企業應理順各項業務之間的關系和流程，把好風險控制關，盡量使銷項稅和進項稅處于最合理的狀態。對企業財務實行規范化管理，從“營改增”入手，對資金管理進行科學系統的籌劃，實現對稅負的有效控制。根據不同項目的需要，在適當的時機也可以選擇外包一些業務，這不僅是比較好的稅務籌劃方式，也是稅費轉移的合理途徑。“營改增”的實施使得房地產企業的會計科目設置以及賬務處理流程變得更為復雜，不僅對企業財務人員的業務能力提出了更高要求，也迫使企業對財務核算體系做出進一步的優化和完善。另外，稅務籌劃應切實可行，房地產企業需要根據實際情況盡量創造和完備符合實施稅務籌劃方案的條件;考慮到稅收政策的變動因素，房地產企業的財務人員應密切留意稅收政策變化中的有利因素，確保稅收籌劃方案的機動性。

（六）商業地產與住宅項目兼而有之

在城鎮一體化進程的推動下，房地產行業在激烈的市場競爭中獲得了空前的發展，而伴隨著房地產行業各項新政的頒布，房地產的價格也在調控中趨于合理。參照普通住宅價格，房地產企業顯然無法通過價格使購房者成為高額稅負的接納者，這就需要房地產企業根據社會的發展變化，以開拓的視野和立體的視角權衡產品的多樣化問題。由于廣闊的市場前景，社會對于商業地產有著旺盛的消費需求，而這些商業地產的定價權基本由開發商掌握;當交易發生后，商業地產的購買者可以取得地產增值稅發票，在進行有效抵扣后達到降低稅負的目的。也就是說，房地產企業應盡量拓寬面對企業客戶的銷售渠道，以轉嫁高額稅負，降低自身的運作成本。因此，房地產企業要充分利用“營改增”帶來的機遇，在完成自身轉型升級的同時，針對產品的結構以及種類進行優化，著眼于產品多業態方向布局，不僅有益于房地產企業在“營改增”下的稅務籌劃，也能最大限度地把稅務風險局限于可控范圍之內。

四、結語

房地產行業對北部灣經濟區發展的重要性不言而喻，“營改增”作為國家的科學決策，目的是幫助企業減輕稅負壓力。面對“營改增”對房地產行業帶來的影響，房地產企業應深入研究相關政策，充分做好稅務籌劃，并在日常工作中進行科學合理的規劃和落實，通過采取積極的應對措施，最大限度地利用“營改增”帶來的利好，實現企業稅收減負，為企業創造更多的經濟效益，促進企業的穩定發展。S

【主要參考文獻】

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