商業地產項目融資模式及完善策略分析

楊蕾

【摘 要】現如今，房地產行業隨著我國經濟的發展和人們生活水準需求的提高，迎來了一個相對高度發展的時期，從房地產項目的類型上進行細分，包括住宅用地背景下的房地產項目和商業地產項目。其中，商業地產項目由于其建筑性質方面的原因，在建設工作開展時，通常需要通過有效的融資達到推進項目運行的目的，從融資的專業角度來說，由于商業地產項目的建設規模大，建筑主體的功能性要求高，這也意味著商業地產項目的建設需要大規模的資金支持，本文重點以商業地產項目為例，對其適用的不同融資模式進行分析，并提出通過管理手段提高融資效果的有效對策。

【關鍵詞】商業地產項目；融資模式；完善策略

一、現有的商業地產融資模式分析

（一）由投資人直接進行融資

這種方式，是指作為一個商業地產項目的開發方和投資方直接開展投資行為。這種融資行為在融資操作方面的直觀性更強，且當投資人開始進行融資行為時，整個項目融資中的一些責任關系、義務履行以及風險承擔也都轉移到投資人方進行承擔。從適應性的角度分析，這種溝通交流簡單，融資行為直接的方式，對于本身的商務地產項目類型和結構的復雜性不高，且項目方的信譽度較好的地產項目類型。同時，融資是否能夠順利開展與投資人自身的信譽度和融資能力也有密切的關系，如一些專業的，與實體公司不同類型的投資機構就可以作為直接投資人的角色存在。這種融資模式的主要優勢在于，由于融資主體的單一性，在融資行為的安排上，能夠達到更加便捷靈活的效果，融資額度和融資時點也可以根據自身的需求自行掌控和推進。另外，如果投資人自身具備良好的信譽度，則可以與銀行方面建立更好的信用等級關系，促進融資行為的成本逐步降低。

（二）應用產品支付模式進行融資

產品支付的融資模式是商業地產融資的一種獨立模式，其主要方式是以銀行或者第三方機構為媒介，向商業地產項目內部，通過購買行為形成融資。購買的內容主要包括了商業項目自身的效果銷售收益以及租金。從形式上看，這種融資行為較之個人的融資行為具有一定的間接性。從實際實用性的角度分析，這種融資模式的使用范圍為，能夠將項目產品銷售額度和資金流動情況進行準確的預算的項目類型。雖然第三方的介入在融資流程上增強了復雜性，但有了第三方的介入，實際上為融資行為的開展降低了金融風險，使得建筑項目和投資行為雙方都受到第三方的制約，促進融資活動合理有效的進行。

（三）PPP模式下的項目融資

PPP模式是現階段商業地產項目建設比較常見的一種新型的融資模式，在具體的融資行為關系鏈上，包括了公共部門與私人企業兩個主體，通過兩者合作開發的形式達到為項目融資的目的。從這種融資方式的目標上來講，其主要目的是取得項目建設方和政府的雙贏局面。雙方的合作參與能夠提高融資行為的效率和質量。同時，有了公共部門的參與，融資行為本身的風險也實現了一定的轉嫁和消減。從適用范圍的角度分析，這種模式的項目融資，主要針對有政府扶持的商業地產項目。

二、現階段融資行為中顯現出來的問題

（一）市場環境完善度低，融資機構和人才匱乏

針對與本文研究的商業地產項目的融資環境來看，目前已經成型的融資機構有抵押銀行、信托機構以及保險公司等。這些機構在職能上都是承擔融資人物的機構，但從其實際職能發揮的效果來看，這些機構在實施融資行為時，由于信譽度以及融資能力的問題，并沒有很好的履行融資行為。而從整體的市場環境的角度來看，目前我國商業地產的融資模式還是停留在傳統的銀行貸款的形式。

（二）缺少法律與制度的依據

這一點主要是從融資行為開展的背景角度分析的，隨著商業地產開發需求量的增大，許多開發商將地產開發工作的開展，以市場作為風向標。為了提高項目建設的效率，其自身在依賴銀行為主要的融資渠道之外，還積極拓展其他的融資渠道。但從整體的法律體系建設角度來看，關于商業地產的貸款以及資金管理方面，我國還未出臺一套系統的法律法規規定。

（三）限制融資行為的因素較多

這一點主要與商業地產行業資金應用比較集中有密切的關系。在一個商業房地產項目的開發和建設中，所需要的資金需求量是很大的。因此，融資方面的要求也相對較高。但從實際出發，商業地產開發中的融資行為，受到多方面因素的限制。主要表現在融資途徑、信貸風險、企業資質審查等。這些基于資格審核的限制，會引起融資行為的周期變長，對后續商務地產項目的開發和施工，都會造成實際的影響。

（四）商業地產金融體系的建設有待完善

這一點主要是指，針對商業地產的金融體系建設工作仍然存在問題，相應的金融保障體系建設存在不足。關于金融體系的建設，雖然通過債券發行、房地產信托、房產抵押的方式，已經得到了一定的緩解，但基于房地產項目的建設要求，現階段其融資格局和金融體系的建設由于缺乏創新性，與房地產項目建設的適應性受到了一定的限制。

三、基于商業地產項目的融資優化對策

（一）建立健全市場體系，注重人才培養

將上文所述的多種類型的融資機構進行整合，明確各個不同機構在商業地產項目融資行為中可承擔的責任。另外，在人才培養方面，應當重視融資人才培養的工作，一方面從系統課程教育的角度實現人才培養的目標，另一方面也可以在實際工作開展的過程中，通過將具有豐富的融資經驗以及高層次理論知識的人才納入融資工作團隊的方式，提高融資行為的科學性和可靠性。

（二）完善法律法規系統，減低投資行為的盲目性

政府部門應當根據現階段商業地產項目的實際與建設規模以及資金需求量等指標，制定和出臺針對于商業地產項目融資行為能夠起到輔助作用的法規政策，并針對商業建筑項目的證券交易市場加大監督和管理的力度，將融資方的收入情況和其個人信用情況進行全面的了解和慎重的調查，在此基礎上確定融資行為的開展進程，以便降低融資行為的風險。

（三）提升企業的融資能力

這一點主要是指，從企業融資環境入手，通過有針對性的改善企業的融資環境，切實解決基于融資能力的限制性問題。一方面，保障金融體系建設和金融市場運行的安全。另外，融資能力的提升還需要依靠針對商業地產項目的資金需求優化融資工作的開展策略來解決。從具體工作開展的角度來說，由于商業地產項目的類型和規模具有多樣性的顯著特征，因此在具體的融資策略方面，需要結合商業地產項目不同的特征轉變融資渠道和方式，以保持其在不同的建設階段擁有充足的資金支持。

（四）加強法律法規建設

這一點主要是針對于現階段商業地產項目開發中所表現出來的糾紛和問題提出的。在針對于商業地產項目的法律法規制定方面，需要結合商業地產項目的特點，針對其出現頻率較高的具體問題，在從法律法規的角度進行完善，通過細化相關的政策法規，切實解決此類地產項目融資開發的實際問題。規范融資開發工作。

四、基于商業地產的融資模式發展趨勢

從未來發展的角度來說，商業地產的融資模式必然向著多元化的方向發展。而從融資方式的有效性角度觀察可推測，通過證券機構渠道實現融資行為，是未來效率和安全保障相對較高的一種方式。而為了為這種融資方式的推進實施提供保障，需要相關的管理人員針對項目本身可能存在的風險進行分析和研究，通過嚴格審批和監督等管控手段，達到降低風險的目的。總的來說，商業地產項目的融資行為必然會受到市場環境、經濟發展狀態以及相關的法律法規完善程度的影響，在未來的發展中，商業地產項目需要結合自身的實際情況，慎重選取融資方式，以便達到理想的融資效果。

【參考文獻】

[1]王亞.商業地產企業融資方式創新研究——基于“雙SPV”架構[J].財會通訊.2017（11）