房地產(chǎn)開發(fā)成本費用與稅務籌劃探析

王文琳

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也是國民經(jīng)濟中納稅大戶，企業(yè)涉及到的稅種種類繁多，因此在整個項目開發(fā)過程的成本費用中稅務占有很大比重。如何在不違反現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點從房地產(chǎn)項目立項、建設和銷售階段全流程做好稅務籌劃，從而達到減輕企業(yè)稅負、提高企業(yè)利潤的目的是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中研究的重要課題。本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用現(xiàn)狀，以及進行稅務籌劃的意義和一些簡單的方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)成本;稅收籌劃

近年來，隨著我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展及城鎮(zhèn)化進程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機遇，新增開發(fā)面積及銷售金額再創(chuàng)新高。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭加劇及開發(fā)利潤的下滑，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始在成本管理加強內(nèi)控，更加重視稅務籌劃的作用。目前較多一線房企均在成本管控方面取得了較強的提升，成為新的利潤貢獻點。但仍有較多中小規(guī)模房企缺乏有效的成本管理，在對成本的控制及成本核算方式方面存在一定的問題，對企業(yè)發(fā)展造成阻礙。中小規(guī)模房企在進一步發(fā)展的過程中，應當逐步完善成本管控體系，重視稅務籌劃的作用，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用控制的問題

1.1成本內(nèi)部控制體系不完善

目前，多數(shù)中小房企成本管理較為粗放，存在重視事后成本控制的現(xiàn)象，對于事前的風險預測及事中延伸管控缺乏重視，對于成本管理及預測的過程存在一定的不規(guī)范性。企業(yè)成本管理工作缺乏相應的體系和目標，缺乏結(jié)合項目開發(fā)全流程成本管理的過程管控，導致在實施過程中成本控制無法發(fā)揮其實際效用，成本內(nèi)部控制體系制度不完善，不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失，還會影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)成本費用分配不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，所產(chǎn)生的實際費用都應當歸納到該產(chǎn)品的成本費用中。但在實際的開發(fā)過程中，房企存在多個同時開發(fā)的項目，部分工程成本、前期費用、營銷費用等共同發(fā)生，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常還會產(chǎn)生一些間接成本，相關(guān)工作人員務必要遵守規(guī)則進行成本管控，根據(jù)項目地價、建安成本水平等將這些成本合理分配與核算，否則將會對企業(yè)的最終盈利造成一定的影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用稅務籌劃模式和方法

2.1可以選擇將增值額進行抵消或減少納稅的平均費用

對于項目開發(fā)而言，如果開發(fā)周期較長，可以開發(fā)周期內(nèi)涉及到的所有業(yè)務成本開發(fā)費用來分攤并進行調(diào)整。這樣將獲得的該階段的增值額進行平均分攤，可以避免出現(xiàn)某個時間段有過高的增值率現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而避免過多的稅款繳納，起到節(jié)約資金的作用。房企如果從項目立項起就考慮完整的稅收籌劃方案，可以說項目就成功了一半。企業(yè)要根據(jù)項目情況來選擇適合項目的開發(fā)周期和稅收形式。開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目金額及組成直接關(guān)系著開發(fā)成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。納稅人如果能夠在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，按一定比例和限度合理籌劃成本費用支出，或者將開發(fā)周期內(nèi)的成本費用合理分攤將會節(jié)省大量的應繳稅金。

2.2可以通過臨界點方法來進行稅務籌劃

根據(jù)我國2018年營改增后稅務法的規(guī)定要求，建設中的普通商品住宅項目的土地增值稅的起征點為20%，該數(shù)值為納稅臨界點，一般用來計算房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出。規(guī)定指出，若納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的20%，則可以免征土地增值稅;若增值額超過扣除項目金額的20%，就應該按照稅務部門規(guī)定的稅率進行征收。因此房企可以通過稅務籌劃，對項目開發(fā)周期的成本措施費用，通過預估項目銷售價格及增值額、扣除項目的計算基數(shù)，按照“應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)”公司來統(tǒng)籌考慮;此外也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時調(diào)整銷售價格，降低資金收入等方法，統(tǒng)籌考慮優(yōu)化項目的納稅情況。

2.3構(gòu)建完善的成本核算方式

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)過程中，相關(guān)工作人員務必要認識到成本核算的重要性，企業(yè)內(nèi)部要給予核算人員相應的人力及資金的支持。汲取企業(yè)以往成本核算方式的優(yōu)點及經(jīng)驗，并加強房企之間的橫向交流和學習，對優(yōu)秀企業(yè)的成本核算及稅務籌劃方式加以借鑒，從根本上改變企業(yè)內(nèi)部的成本核算方式，對實際開發(fā)過程中存在的問題進行不斷優(yōu)化。尤其是要加強涉及成本核算及多項目開發(fā)相關(guān)費用的工作，為后續(xù)工作開展提供有力的依據(jù)。與此同時，在進行成本費用核算時，企業(yè)內(nèi)部要設立責任制，使員工都能夠明確自身工作職責。要注重對開發(fā)周期及相關(guān)具體條件進行附加說明，對實際開發(fā)過程中產(chǎn)生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本周期也要進行明確的規(guī)范，不斷強化對成本核算數(shù)據(jù)的審計，降低核算誤差及失真，有效避免財務風險的發(fā)生概率。通過制定完善的成本核算方式與合理的規(guī)章制度，為做好成本管控打下良好基礎，進而促進企業(yè)長遠發(fā)展。

2.4通過信息化技術(shù)加強成本管理

隨著我國信息技術(shù)不斷的發(fā)展，各行各業(yè)都逐漸加大了應用的力度。目前國內(nèi)房企普遍使用明源ERP、用友ERP、金蝶等企業(yè)管理軟件，借助信息化管理技術(shù)和品臺，構(gòu)建健全的成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，全面提高企業(yè)成本費用核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用信息的準確性、及時性，并對風險發(fā)生時能夠及時洞察，并做出有效的解決措施，進而為企業(yè)的開發(fā)全過程進行精細化管理做好保障，為企業(yè)重大決策提供有力的依據(jù)。有效運用信息化技術(shù)，對項目開發(fā)的整個過程進行動態(tài)化的監(jiān)管，為預測工作的開展及總結(jié)工作提供有力依據(jù)，保證成本管控的科學性。例如，一旦在實際開發(fā)過程中出現(xiàn)項目階段成本過高的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員就要結(jié)合實際的情況對預定方案進行及時調(diào)整，結(jié)合實際建立全新的開發(fā)及成本計劃，改善后續(xù)資金投入方式及稅務籌劃措施，從根本上控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用支出，提高贏利點，為企業(yè)規(guī)?；翱沙掷m(xù)發(fā)展打下穩(wěn)固的基礎。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)在全流程開發(fā)過程中的極其重要的成本費用，對于企業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展有著很重要的意義和作用，但同時也影響著房企的項目經(jīng)營情況及公司的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)完善的成本費用管控弄體系及合理的稅務籌劃能夠很大程度上來減輕企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的稅負水平，促進房企再生產(chǎn)投入水平和提高盈利能力，進一步提高企業(yè)在市場上的核心競爭能力，促進企業(yè)更好的發(fā)展。

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