一線城市房產(chǎn)調(diào)控變局

張明

從2018年下半年起，中國政府針對一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路發(fā)生了重大變化，這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來形容。

調(diào)控思路之一，通過加大多種非商品房的住房供給，分化原本打算購買商品房的潛在需求。以北京為例。2018年，有好幾家很多年沒有集中分房的部委，開始較大規(guī)模地提供集資建房。也有更多的高校獲得住建部的批準(zhǔn)，可以集資建房。試想一種較為極端的情景，即如果北京所有的公務(wù)員與高校老師不再購買商品房，那么購買商品房的潛在人群是否會明顯縮水？此外，目前北京似乎在明顯加大對公租房與安居型商品房的供給。

調(diào)控思路之二，通過以房產(chǎn)稅為代表的政策組合，將閑置的二手房逐漸逼入市場。一線城市的房地產(chǎn)新增供給雖然一直很少，但各城市的閑置住房規(guī)模很大。雖然中美貿(mào)易摩擦加劇可能推遲房產(chǎn)稅的出臺，但房產(chǎn)稅一定會來的。房產(chǎn)稅及其他政策出臺的目的，是增加持有多套住房家庭的持有成本，從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房，增加市場上的二手房供給。因此，房地產(chǎn)持有數(shù)量越多，持有成本將會顯著上升。

調(diào)控思路之三，無論分化需求還是逼出供給都需要時間，因此在前兩項(xiàng)措施生效前，核心的限購限貸指標(biāo)不會出現(xiàn)根本性松動。在新舉措產(chǎn)生效果前，若貿(mào)然放松限購限貸措施，在市場上供求失衡的背景下，房價很可能出現(xiàn)報復(fù)式上漲。因此中國政府不會輕易放松現(xiàn)有的限購限貸政策，尤其是核心指標(biāo)。房地產(chǎn)限購的核心指標(biāo)就是非特定城市戶口不能買房，及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標(biāo)是對購買多套房的首付限制。短期內(nèi)，一線城市房地產(chǎn)交易可能會適當(dāng)放松首套房首付比例，及首套房貸款利率的上浮幅度。但上述核心限購限貸指標(biāo)，短期內(nèi)顯著放松的概率很低。

上述新“三位一體”舉措，具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。增加新增非商品房供給是為了降低購買商品房的潛在需求，通過稅收或其他政策來逼出二手房供給，是增加商品房潛在供給，這兩個政策合起來就是為了緩解目前一線城市商品房市場上的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而在這兩個政策生效之前，政府仍要通過限購限貸政策來壓縮交易、抑制房價上升。

隨著“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施，一線城市的房地產(chǎn)市場將逐漸由香港模式轉(zhuǎn)換至新加坡模式。一方面，這意味著一線城市房價重現(xiàn)過去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降；另一方面，即使一線城市房價未來不會出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場的流動性可能顯著下降。換言之，房產(chǎn)的名義價值可能依然穩(wěn)定，但如果投資者想在短期內(nèi)把房產(chǎn)變現(xiàn)，可能不得不給出一定的折扣。

一旦這一情景成為現(xiàn)實(shí)，那么我們大致判斷，房地產(chǎn)在過去15年作為最重要造富手段的角色，可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。對此，投資者應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備，尤其是以高杠桿購房的剛需家庭，應(yīng)該做好一定的風(fēng)險防范。

學(xué)術(shù)觀點(diǎn)

置鹽定理的邏輯推理困境

清華大學(xué)社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所 王生升 李幫喜南開大學(xué)馬克思主義學(xué)院 顧珊

“價值決定向價值實(shí)現(xiàn)的蛻化：置鹽定理的邏輯推理困境”

《世界經(jīng)濟(jì)》2019年第6期

與馬克思關(guān)于剩余價值生產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)之間辯證關(guān)系的分析不同，置鹽定理僅僅展示了社會總資本矛盾運(yùn)動的一個方面，即剩余價值實(shí)現(xiàn)對剩余價值生產(chǎn)的反向影響，剩余價值生產(chǎn)與剩余價值實(shí)現(xiàn)被簡化為同一過程。這種簡化消除了剩余價值生產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)的矛盾對立，資本主義社會中積累和消費(fèi)的對抗性矛盾及其背后的對抗性生產(chǎn)-分配關(guān)系被遮蔽起來。因此，它無法說明作為資本主義歷史發(fā)展規(guī)律的一般利潤率下降趨勢的現(xiàn)實(shí)展開方式。但置鹽定理把一般利潤率重新置于部類均衡的社會再生產(chǎn)模型中進(jìn)行分析，點(diǎn)明了工資收入對剩余價值實(shí)現(xiàn)的意義，勾勒了剩余價值實(shí)現(xiàn)反作用于剩余價值生產(chǎn)的宏觀機(jī)制，有力推動了利潤率趨向下降規(guī)律的研究進(jìn)展。

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資料來源：《財經(jīng)》APP