旭輝控股　3000億目標底氣何來

謝澤鋒

林中

2018年，林氏兄弟倉協的旭輝控股集團（00884.HK）實現銷售收入1520億元，距離其2021年的3000億銷售額還有將近1500個“小目標”。

3年時間增長1500億銷售額，恐怕只有奔跑中的大象級企業才敢制定這樣的目標。2017年，旭輝銷售額成功破千億，達到1040億元，同比增長96.23%;2018年同比增長46.2%，2019年，集團的銷售目標為1900億，增速25%。

房地產走出“黃金時代”，旭輝的增速也在不斷下滑。要想實現3000億目標，未來三年的年均增長率要達到25.44%。

壓力不小，但旭輝相信“我的成功可以復制?！?h3>在戰爭中學會戰爭

旭輝集團董事長林中曾經預言，一家房企在實現6000億元銷售規模之前，其增長速度基本不會停滯不前。因此，規模依舊是旭輝追求的目標。

曾經排在旭輝之后的世茂、陽光城、新城控股都已經超越旭輝。

旭輝計劃的“第二個五年規劃”中，提出2017-2021年，旭輝要達到“百億利潤、三千億規模、千億市值”，年復合增長率達到40%，進入房企TOP8，躋身第一方陣。

但目前來看，這一目標還有較大差距。根據克爾瑞的數據，以銷售額排名，2018年旭輝仍舊位列第15位，江湖排序和2017年并未發生變化。

曾經排在旭輝之后的世茂、陽光城、新城控股都已經超越旭輝，在以規模和速度比拼的房地產行業，新晉房企兇猛，奔跑的速度少有遲緩，就有被超越的風險。

從資本市場來看，盡管旭輝控股股價從2018年10月低點上漲超過100%，但目前其市值僅不到500億港元，距離千億市值還有巨大差距。2018年歸母凈利潤為54.09億元，距離百億利潤還需要加把勁兒。

此外，旭輝計劃在2021年末再培育5家上市公司，分別對照物業、長租公寓、裝配式住宅、中旭教育、房地產金融。

旭輝提出“房地產+”的多元化業務戰略，官網顯示這些業務包括物業管理（永升物業）、長租公寓（旭輝領寓）、商業管理（旭美商業）、EPC住宅產業化（上海毅匹璽）、教育（中旭天下教育）、工程建設（上海新置建筑工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股權投資基金管理有限公司）“七小龍”。上述公司將成為未來旭輝除了房地產業務外的新增長動力。

2018年底，旭輝旗下永升物業赴港上市，成首家轉板物業股，永升生活服務（01995.HK）也是內地第11家在港交所主板上市的物業公司。

目前，旭輝旗下長租公寓還沒有盈利。不過，其2018年管理房間數達到5萬間，開業1.5萬間。今年長租公寓管理計劃達到8萬間，開業達到4萬間。

在商管方面，林中接受采訪時表示：“整個商業比重在未來會逐年增加，過去的比重在10%以內，希望在未來幾年能增長至15%、再逐步增長至20%。可能十年以后看旭輝，就像看香港新鴻基一樣，一半是開發業務，一半是收租業務?！?/p>

物業公司是林氏家族的起家業務，業務模式相對成熟，登陸資本市場也是水到渠成。而長租公寓等新興業務尚未成熟，而且資本市場受政策影響巨大，實現5家上市公司的目標將將更加充滿不確定性。

身處激進的房地產行業，沒有速度意味著錯失機會。林中就告誡員工：“要先做大再做強，在戰爭中學會戰爭，等你在家里把這些梳理明白了，機會就沒有了。”

在房企的“中場戰事”，這樣的目標看似龐大，但旭輝深知即便沒有完成，也不能掉隊。

權益占比過低

在2018年度業績報告會上，旭輝控股總裁林峰再次強調，旭輝一直堅持“鐵三角”原則，即關注增長率、負債率、利潤率的平衡。

規模、負債、盈利組成的財務“鐵三角”是旭輝長期看重的財務指標。眾所周知，如果一味通過擴大負債率提升規模，勢必吞噬利潤，在融資成本提升的金融環境下，長期來看將影響企業未來發展。

據悉，旭輝內部設置了70%的凈負債率紅線，要求未來企業凈負債率嚴控在70%以下，瞬間不超過80%。與此同時，對于不同發展時期的凈負債率有相應的調整，規模在500億高速發展時期，凈負債率不超過70%;500億-1000億期間，凈負債率控制在50%左右;而在1000億之后，凈負債率爭取維持在30%。

旭輝的財務“護城河”標準相比企業房企更加嚴苛。

相比較來看，旭輝的財務“護城河”標準相比企業房企更加嚴苛。在實際操作中，也顯示出較大優勢。

據財報顯示，2018年期末旭輝控股綜合融資成本5.8%，處于行業較低水平;凈負債率67.2%，較中期下降近5個百分點;但比2017年度50.9%大幅上升。短債占比較去年同期繼續下降8個百分點至17%，賬面現金為446億元。

在盈利方面，剔除并影響旭輝的毛利率達34.7%，較2017年提升5個百分點;核心凈利潤率維持在13.1%的高位，同比上升0.3個百分點。

作為衡量企業綜合盈利能力的指標，旭輝凈資產收益率（ROE）上升至23.26%，已連續3年增長并保持在20%以上，處于行業領先水平。

如果說資本是撬動房企增長的杠桿，那么土地儲備就是房地產企業拔展的燃料庫。

截至2018年底，旭輝的總土儲已達5500萬平米，對應貨值8000億元，其中分布在一線，二線和準二線城市占比91%，已確權面積為4120萬平米。從土儲的分布來看，二線和強三線城市或了旭輝未來的主戰場。

堅持量入為出，甚至逆周期拿地的原則。林峰指出，旭輝買地的特點是：“樓賣得好的時候，我們基本上就不買地了，樓賣不出去的時候，買地的機會就來了?！?/p>

與此同時，旭輝長期秉持了類似萬科的“小股操盤”合作開發模式，也有利于降低風險。但旭輝相比其他主流房企，權益金額占比相對較小。根據克爾瑞的數據顯示，2018年旭輝權益金額占比僅為53%，相比2017年的60%繼續下滑。

一邊是規模不斷膨脹，但另一邊，卻更多依賴合作開發的路徑。如何提高權益占比，培育內生式增長動力，是未來旭輝要思考的問題。

數據來源：Wind