美的置業何享健的地產野心

謝澤鋒

美的的地產野心有多大，從美的置業（03990.HK）飆升的速度就可以看出來。

根據美的置業招股書，2015-2017年，美的置業合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復合年增長率約113.7%;2018年合約銷售額增長至790億元，2019年的目標則是突破千億大關。

5年時間，銷售額從百億級增長至干億級，10倍的增長速度，比起家電行業，房地產似乎更有“爆炸感”。

2018年10月11日，美的置業正式在香港聯交所主板掛牌交易。何氏家族再增添一家資本平臺，期間股價漲幅超過30%，至今美的置業市值接近250億元。

地產黑馬

即便是在豪強林立的地產界，美的置業也是一匹成色很足的黑馬。

4年時間，其銷售額從百億級晉升到接近800億元，于此同時，其銷售額排名也從87名上升到39名。

不過值得注意的是，這種增長速度，在房地產行業整體放緩的背景下，也出現下降態勢。2015-2018年其銷售額增速分別為85.59%、146.12%、55.82%，如果按照2019年實現1000億的目標來計算，其2019年的銷售額增速應不低于26.58%。

5月6日，美的置業公告稱，今年前4個月，該公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約為285億元，相應的已售建筑面積約為277萬平方米。也就是說，前4月已經完成全年目標的28.5%。

按照克爾瑞公布的2019年1-4月中國房地產企業銷售TOP100排行榜，美的置業的全口徑銷售金額排在第30名。

分析來看，押注二、三、四線城市是美的置業過去三、四年崛起的關鍵。美的置業正好踩準了2016年起二、三線城市的房地產火爆行情，2016年開啟的二、三線城市貨幣化安置措施，令這些城市房地產快速去化。房價一路上漲，押注二、三線的房企也是順勢崛起。

激進拿地

土地是美的置業增長的“燃料庫”。據年報顯示，截至2018年12月31日，美的置業在48個城市及地區的土地儲備達4507萬平方米，分布于珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區五大地區。

2018年，美的置業加速拿地，新增項目土地儲備達1662萬平方米，通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土地儲備1719萬平方米。

進入2019年，美的置業拿地規模有增無減。

3月21日，美的以成交價11.7億元，摘得江蘇省常州1宗地塊，折合樓面價6881元/平方米，溢價率55.17%;

4月1日，美的置業經過近半小時的競拍，以4.71億元竟得廣東惠州商住地，樓面價3940.93元/平方米，溢價率為24%。值得注意的是，這是美的置業首次進入惠州;

4月3日，浙江省臺州市一宗土地出讓，經過176輪競價，美的置業以6.43億元奪得地塊，溢價率86.6%，樓面價約8570元/平方米。

中部城市武漢已經成為房企角逐的戰場，未來加強在二線城市的布局，美的置業在武漢接連拿地。據報道，美的置業4月在武漢連續拿地超50億。

4月23日，美的置業以總價28.57億元競得東湖新技術開發區一宗地塊，樓面地價10369.76元/平方米，溢價率72.94%;

兩天后，美的置業于4月25日以最高限價25.22億元競得一宗江夏區地塊，樓面價6233.33元/平方米，溢價率57.72%。

盡管其銷售額排在30名開外，但今年1-4月，而根據克而瑞研究中心數據，公司新增土地貨值已達到313.4億元，排在第28位;新增土地建筑面積達286萬平方米，排名22位。

快速資本化

資本是房地產企業先行的糧草。去年10月中旬，美的置業正式登陸港交所，成為何享健家族旗下又一家上市公司。房地產行業屬于資金密集型產業，對資金周轉率及融資具有天然需求，快速資本化也是房企的共同選擇。

2004年，何享健獲得美的置業集團多數股權，成為美的進軍房地產行業的開端。為滿足港股上市要求，美的在2013年設立BVI公司，將股權轉讓給兒媳盧德燕（外籍），后通過一致行動人協議安排，共同成為美的置業的控股股東。

上市初，美的置業便顯露了其地產野心，根據其招股說明書，公司“致力于成為中國十大房地產開發商之一?！?/p>

由此可見，經過多年發展，千億目標僅是其短期的一個小目標，向行業前十發起沖擊，才是其真正的野心。

背靠“美的”這一品牌背書，美的置業構建起“地產+產業”的復合發展戰略。首先，在物業裝配方面，美的家電板塊和房地產建立了密切的合作關系。

根據公告，美的置業與美的集團訂立框架購買協議，美的集團向美的置業提供廚房電器、熱水器、濾水器、洗衣機及空調等家電與智慧家居科技產品、保安監視產品及智能娛樂產品。

其次，依托美的集團，美的置業向客戶提供智能家居系統解決方案，同時涉足住宅物業開發價值鏈上的強相關性領域，包含物業管理、智能家居、商業物業投資及運營、裝配式建筑、產城運營、整體衛浴等，形成多元—體化業務體系。

值得一提的是，由于美的品牌的背書，美的置業近年來融資成本較低。財報顯示，截至2018年12月31日，美的置業總現金及銀行存款為265.3億元，總借款額為495.1億元，凈負債率為97%，有所下降。融資結構里面，有50%以上是銀行開發貸。

2018年，在集團的支撐下，美的置業融資成本低于行業平均水平，年內的實際加權借貸利率為5.91%，優勢明顯。

發展迄今，美的置業的物業發展項目均衡布局于珠江三角洲、長江三角洲、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區等五大核心經濟區，覆蓋全國15個省份。

從其產業板塊來看，主要集中在廣東、江蘇、湖南、貴州、遼寧、河北、浙江、江西、云南九大區域。

作為后來者，美的成長主要踩準了二、三線城市房地產的爆發期。其發跡的2015-2016年，正是一線城市面臨密集房地產調控的時期，此時押注一線將面臨巨大挑戰，二、三線城市正好成為超車跳板。

在家電領域創造千億美的之后，何享健再造一個千億地產公司，似乎不是做夢。