借名買房糾紛法律適用問題研究

葉真鳴

摘 要：住房乃民生之本，關(guān)系到國家政治、經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，“阻止房價(jià)惡性增長，緩解人民住房壓力”已經(jīng)變成了我國相關(guān)政策的出發(fā)點(diǎn)，伴隨“限購令”等條例的實(shí)施，“借名買房”的情況可謂是層出不窮。借名買房可以解釋為想要買房的一方經(jīng)過他人同意之后，通過他人的名義來進(jìn)行購房，同時(shí)登記他人的信息，而房屋的歸屬權(quán)由買方一方享有。其中既涉及買賣關(guān)系，又有間接代理的影子，還涉及到物權(quán)歸屬、出名人擅自處置房產(chǎn)等問題，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。此種情形下購買的房屋所有權(quán)究竟是屬于實(shí)際出資方還是產(chǎn)權(quán)登記方，若是雙方對產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生糾紛，又應(yīng)該怎樣解決，其具有的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的確權(quán)、房屋買賣合同、返還原物等糾紛屢見不鮮。因此，探討借名買房糾紛法律適用問題，以期為相關(guān)的司法審判提供參考。

關(guān)鍵詞：借名買房;司法審判;法律適用

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）09-0193-03

一、研究的基礎(chǔ)資料及分析

經(jīng)過中國裁判文書網(wǎng)的“高級檢索”欄目，以“借名買房”為案由，檢索出相關(guān)案例200余項(xiàng)。法官對于這種案件的審理通常會出現(xiàn)法律適用性方面的問題，有時(shí)候雖然案件性質(zhì)相同，但是最終宣判的結(jié)果卻是大相徑庭。《物權(quán)法司法解釋一》出臺以前，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的建立、更改、轉(zhuǎn)讓與去除，根據(jù)法規(guī)需要登記的，從登記在不動產(chǎn)登記簿的時(shí)候具備法律效力。除了法律中有其他規(guī)定，沒有通過不動產(chǎn)登記部門登記則不能擁有不動產(chǎn)物權(quán)，因此部分案例還會出現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決，很大程度上導(dǎo)致借名買房出現(xiàn)民事、行政審判部門相互推諉以及民事裁判與行政裁判相沖突的現(xiàn)象。

（一）涉及“借名買房”民事案件案由類型

本文以其中50個(gè)案例為研究對象，總結(jié)借名買房民事案件的案由類型（見下頁表）。又依據(jù)借名買房的房屋類別，把它分成了借名購買政策房與借名購買商品房。對于借名購買政策房，司法實(shí)務(wù)中，法院持認(rèn)可和不認(rèn)可兩種態(tài)度，法院理由主要有三點(diǎn)：一是出名人將自身的購買資格轉(zhuǎn)讓出去，不會使他人的合法權(quán)益受損，符合國家的法規(guī)，這種情況應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù);二是這種轉(zhuǎn)讓活動不涉及到經(jīng)濟(jì)方面，可以依據(jù)贈與處置;三是證據(jù)完全可以證實(shí)借名人為房屋實(shí)際權(quán)利人。不認(rèn)可的法院理由主要有兩點(diǎn)：首先，政策性住房具有保障性質(zhì)，國際對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和約束，購買方應(yīng)當(dāng)滿足我國法規(guī)中提出的所有要求，同時(shí)購買資格具備一定的專屬性;其次，借名買房，不僅觸犯了法律規(guī)定，而且損害了公共利益。對于借名購買商品房，法院也有認(rèn)可和不認(rèn)可兩種態(tài)度。認(rèn)可的法院認(rèn)為，其一，不動產(chǎn)登記并不具備足夠的效力，要根據(jù)實(shí)際權(quán)力狀況明確產(chǎn)權(quán)歸屬，當(dāng)事人就其所有權(quán)已有明確的、合法有效的合意;其二，出名人不能僅因借名登記而取得房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槲覈⒎ú⑽创_認(rèn)物權(quán)行為的無因性;其三，以房款交付、居住使用權(quán)為基礎(chǔ)，進(jìn)行有效的研究，房屋真實(shí)權(quán)利人是借名人;其四，當(dāng)事人之間存在隱名代理關(guān)系。不認(rèn)可的理由有三;第一，證據(jù)不充分，難以證實(shí)借名買房意思表達(dá)，難以抵抗不動產(chǎn)登記的證明力;第二，借名人由于征信問題無法辦理按揭貸款而借用他人名義貸款，規(guī)避有關(guān)制度，以合法形式掩蓋非法目的;第三，借名人未完全付款，出名人根據(jù)房產(chǎn)證書和不動產(chǎn)登記為合法所有權(quán)人。

（二）“借名買房”民事案件裁判依據(jù)分析

分析中國裁判文書上關(guān)于借名買房的裁判文書可以看出，司法實(shí)務(wù)中，借名買房糾紛通常分為兩大類情形，一類是合同糾紛，另一類是物權(quán)糾紛。合同糾紛的爭議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人為借名買房而簽訂的借名買房協(xié)議是否有效，物權(quán)糾紛的爭議焦點(diǎn)在于房屋所有權(quán)的歸屬問題。多借名買房案件的判決，基本以《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》為裁判依據(jù)。本文以其中10份裁判文書為研究對象，分析我國司法實(shí)務(wù)中對借名買房的裁判依據(jù)。

1.借名買房合同糾紛裁判依據(jù)分析。合同法中規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持自由的原則，在不違背道德與社會公共利益和強(qiáng)制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)許當(dāng)事人制定任意內(nèi)容的合同。而在合同制定的過程中，當(dāng)事人意志的結(jié)果，是不是存在法律效力是由法律的判定決定的，如果法律對此類合意表示認(rèn)同，那么此合同就存在效力。借名買房合同在我國合同法中未作明確的規(guī)定，屬于無名合同，對于該類合同，法院通常會有合同有效和合同無效兩方面的判決，其依據(jù)的法律也有所不同。認(rèn)定借名買房合同有效，除去事實(shí)分析之外，法院的裁判文書中通常依據(jù)我國《合同法》第4條“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干涉”，以及《合同法》第124條“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或其他法律最類似的規(guī)定”之規(guī)定，在不存在惡意規(guī)避法律或者政策的情形下，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。判定借名買房合同不具備效力的判決書主要是根據(jù)《合同法》第52條的內(nèi)容：“有以下情況的，合同無效：一是任何一方通過欺詐、脅迫等行為制定合同，使社會公共利益受損;二是惡意串通，使國家、社會以及他人的合法權(quán)益受損;三是通過合法的方式來遮蓋獲取私利的目的;四是使社會公共利益受損;五是觸犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”前文已述，我國多數(shù)借名買房都是因?yàn)闆]有購房資格或者為了規(guī)避信貸政策，根據(jù)該條，此種情形的借名買房屬于以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)屬于無效合同。

2.“借名買房”物權(quán)糾紛裁判依據(jù)分析。借名買房物權(quán)糾紛就是出名人在購買房屋后后悔，不承認(rèn)借名買房事實(shí)關(guān)系存在，需要確定房屋所有權(quán)歸屬于誰的問題。法院對此類糾紛的判決會有兩種結(jié)果，一種是房屋所有權(quán)歸屬于實(shí)際出資人，另一種是房屋所有權(quán)歸屬于出名人。房屋所有權(quán)歸屬于實(shí)際出資人的裁判依據(jù)主要有：《物權(quán)法》第15條，“當(dāng)事人彼此簽訂關(guān)于建立、更改、轉(zhuǎn)讓與去除不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除了法律有特殊規(guī)定亦或合同中存在其他約定的情況，從合同成立的時(shí)候具備法律效力;沒有辦理物權(quán)登記的，不會對合同的效力產(chǎn)生影響。”可以看出，我國關(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，摒棄了物權(quán)活動的無因性。根據(jù)國內(nèi)《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的建立、更改、轉(zhuǎn)讓與去除，根據(jù)法律進(jìn)行登記之后即具備法律效力;沒有根據(jù)法律進(jìn)行登記的，不具備法律效力，然而在法律上存在特殊規(guī)定的具備效力。”第17條，“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”第19條，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)定不動產(chǎn)登記簿記錄的事情存在錯(cuò)誤的，可提交更正的請求。不動產(chǎn)登記簿中記錄的權(quán)利人書面同意更正亦或存在證據(jù)證實(shí)登記確實(shí)存在錯(cuò)誤，登記部門需要進(jìn)行改正。”所以，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記部門對于不動產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真實(shí)所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的情況，在此不動產(chǎn)物權(quán)與第三人利益不存在關(guān)系的條件下，當(dāng)事人具備相反證據(jù)證實(shí)他是真正的權(quán)利人，就能夠請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)真實(shí)。對外而言，善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實(shí)際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。

以出名人為房屋所有權(quán)的判決在我國司法實(shí)務(wù)中占據(jù)少數(shù)，這種判決結(jié)果的依據(jù)主要是“不動產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定”，也就是將不動產(chǎn)登記簿所記錄的權(quán)利內(nèi)容是正確的不動產(chǎn)物權(quán)的一類法律上的推定。

二、借名買房司法審判總結(jié)

研究近年來中國司法實(shí)務(wù)中關(guān)于“借名買房”的判決能夠得知，審判在實(shí)際過程中出現(xiàn)的借名買房糾紛可體現(xiàn)為差異性的案件中，可出現(xiàn)于不同當(dāng)事人間，然而司法審判的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，甚至人民法院頒布的案件知道意見也具有一定的矛盾。比如，2010年北京市高院頒布了《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》的通知，并指出借名買房案件內(nèi)，除出現(xiàn)訴爭房屋由于登記人的債權(quán)查封或者其他因素造成依法不可辦理轉(zhuǎn)移登記，抑或此不動產(chǎn)物權(quán)與第三人利益不存在關(guān)系的狀況，實(shí)際擁有房屋產(chǎn)權(quán)的借名人根據(jù)合同約定要求登記人辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的，可給予支持。但是在2011年末，北京市高院民一庭又頒布了《關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見》的通知。在該意見中提到，借名人以其系實(shí)際買受人為理由，讓此房屋當(dāng)作自己的資產(chǎn)或進(jìn)行房屋過戶登記處理，不可被允許。借名人由于本身?xiàng)l件的改變或政策出現(xiàn)變化等因素處于住房限購措施范圍內(nèi)的，允許此類人員對房屋進(jìn)行過戶。因此，為保證司法的威嚴(yán)，筆者的觀點(diǎn)是統(tǒng)一借名買房的審判標(biāo)準(zhǔn)迫在眉睫，或許能夠制定最高人民法院關(guān)于解決此類問題的司法解釋形成統(tǒng)一權(quán)威的審判指導(dǎo)意見。

在兩種立場的審判結(jié)果上，審判依據(jù)也是兩種立場，一是堅(jiān)持不動產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定，二是依據(jù)《物權(quán)法》中規(guī)定的更正登記與異議登記的具體內(nèi)容，其觀點(diǎn)是登記的促進(jìn)力需避免絕對的固化。但審判階段，一些法官知識憑借“不動產(chǎn)權(quán)屬正式是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明”這條規(guī)定便做出審判，筆者認(rèn)為不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

《物權(quán)法》中明確指出，人民法院做出的判決能夠直接生成致使物權(quán)設(shè)置、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅的效應(yīng)，所以法院對于確權(quán)方面的判決需要根據(jù)相關(guān)法規(guī)針對物權(quán)的法律層面的情況進(jìn)行確認(rèn)，以及調(diào)整有誤的地方。鑒于此，在處理借名買房這一類糾紛上，立法方面需盡可能快地實(shí)施完善的法規(guī)與審判原則，確定這類案件的審判觀點(diǎn)。審判工作者在審判這類案件過程中，需要保持清醒的頭腦，梳理法律層面的關(guān)聯(lián)性、合理理應(yīng)法規(guī)，最大限度平衡兩方利益，維持法律的權(quán)威性，盡全力推動法律效應(yīng)和社會效應(yīng)的相一致。