棚改類平臺公司的轉型升級路徑研究

羅寅

[摘 要] 隨著我國棚戶區改造逐步進入尾聲，以實施棚戶區改造為主業的政府投資平臺公司，正面臨著一場迫在眉睫的轉型攻堅戰，其升級之路能否走得穩、走得好，決定著公司未來的命運。公司應從既有優勢入手，明確市場化、專業化的總體定位，通過升級業務模式、優化綜合融資體系和構建產業鏈投資生態圈等手段，由單一的建設投資商逐步向城市綜合運營商轉變，最終成為實現經濟和社會效益兼顧的國有資本綜合運營平臺。

[關鍵詞] 棚戶區改造;平臺公司;轉型升級

[中圖分類號] F271[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）04-0108-02

一、背景

2014年3月，中共中央、國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，將棚戶區和城中村改造納入國家新型城鎮化發展戰略中，并提出到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

在棚戶區改造政策實施之初，為積極響應國家政策，完成棚戶區改造任務，各地方政府紛紛成立了專門從事棚改工作的政府投資平臺公司。這類公司由于政策性特征，其主要業務是棚戶區改造回遷安置房建設。一方面，該類公司資金來源較為單一，絕大部分投資資金來源于政策性銀行和政府，隨著建設期的結束，銀行資金的成本壓力、還款壓力逐漸顯現。盡管最終還款責任在政府，但借款人實為企業，一旦出現還款風險，將對企業的信用造成巨大影響，嚴重制約企業的可持續發展。另一方面，該類公司業務模式單一，缺乏市場化盈利手段，一般以建設開發為主業，其盈利主要依賴于地方政府撥付的管理費，在管理費無法及時撥付的情況下，公司日常運營將受到直接影響。

棚改類平臺公司作為兼具政策屬性和市場屬性的國有企業，其政策性優勢應充分利用并繼續保持，但盡快補齊市場化短板則更應當引起高度重視。同時，擁有自我造血的能力是成為一家可持續健康發展市場化企業的必要條件，也是朝市場化方向邁出的第一步。因此，隨著棚戶區改造逐步進入尾聲，以實施棚戶區改造為主業的政府投資平臺公司，正面臨著一場迫在眉睫的轉型攻堅戰，其升級之路能否走得穩、走得好，決定著公司未來的命運。

二、棚改類平臺公司轉型升級之路

隨著43號文的出臺，宣告過去純粹以地方政府信用作為支撐的傳統投融資體制逐步終結，承擔著各類投融資任務的平臺公司均面臨或撤并、或轉型的抉擇。在這一過程中，除繼續承擔保障民生、服務社會、提供公共產品和服務為主要任務的公益類國企外，回歸市場將是企業轉型的必經之路。

棚改類平臺公司在實施棚戶區改造及回遷安置房建設的過程中，在土地整理、項目建設開發乃至配套商業運營維護等方面積累了豐富的經驗，無論是規劃設計、建設管理還是投資融資等方面均儲備了大量專業人才資源。同時，公司也與地方政府建立了深入且良好合作關系，這正是該類公司的優勢所在。

因此，公司的轉型升級應從既有優勢入手，明確市場化、專業化的總體定位，由單一的建設投資商逐步向城市綜合運營商轉變;以實現經濟和社會效益兼顧的國有資本綜合運營平臺為轉型方向，建立靈活高效的市場化機制，盤活既有資源，增強自我造血功能;更進一步積極發揮產業的引導作用，探索新型產業鏈投融資模式，形成企業核心競爭力。

（一）圍繞建設優勢不斷深化，逐步向城市綜合運營商轉變

棚改類平臺公司應充分利用其在開發建設方面的優勢以及與地方政府的良好合作關系和資源，借助棚改項目土地一級整理的先入優勢，力爭獲得部分區位較好的拆遷土地開發權。同時，積極拓展區域內其他基礎設施建設項目，在擴大建設規模的同時逐步形成管理運營能力。在此基礎上，結合區域特點和相關產業特色，不斷深化運營服務能力，從參與到主導各類綜合性開發項目，逐步提升公司隊伍實力和區域內的品牌影響力，成為真正的城市綜合運營商。

首先，在回遷安置房建設過程中，公司可形成占總建筑面積20%左右的商業、車位和其他配套資產，運營好、運作活該部分資產，能為公司實現自我造血功能和可持續發展構建一個重要支點。因此，可設立資產運營子平臺，通過基金模式和資產證券化等手段，盤活現有資源，實現現有資產及未來新增各類物業資產的管理、運營及資本運作的各項職能。

第二，可利用公司在土地一級整理方面的先入優勢，積極參與地方政府的各類建設項目，開展鎮域土地平整拆遷、安置補償，以及路網、基礎設施、公共服務配套設施、生態綠化等市政配套的建設和運營服務等工作，逐步提升自我造血功能。

第三，以棚改項目還款和平衡用地的開發利用為契機，發揮公司與地方政府已有的合作優勢，尋求外部優秀的戰略投資者、開發商和運營商，共同參與綜合性開發項目的全過程，在產業引導、項目包裝、基礎建設、管理運營、投資融資等方面汲取經驗，形成自身軟實力。

第四，在公司具備了一定開發運營經驗和投融資實力后，獨立、主導或是以資源整合者的身份，配合地方政府積極介入區域內城市規劃、市政配套管理以及綜合性項目的開發建設及運營，成為一個優秀的城市綜合運營商。

（二）創新投融資體制，以多元化資本助力綜合型融資體系建設

作為傳統意義上的平臺公司，其業務較為單一，融資渠道也并不開闊，這在很大程度上制約了公司的快速發展和轉型。因此，應積極創新投融資體制，積極引入戰略合作者，進行資本的多元化嘗試，適時在子公司層面開展混合所有制改革，助推融資能力的提升。

打鐵還需自身硬，公司前期應加強自身融資體系的構建。首先，尋求股東支持，獲得增資，大幅擴增注冊資本。其次，完成企業信用評級，為發行企業債券做好準備。最后，完善風險控制流程（包括投研分析、成本控制和實施措施等），優化資本結構，積極爭取各類政府補助資金。

在此基礎上，引進一到兩家綜合實力較強的地產公司作為戰略合作伙伴。一方面，合資成立子公司，形成投融資子平臺，為參與市場化股、債投資項目打好基礎;另一方面，擇機合作成立地產基金，為地產項目投資、商業資產的運營管理和融資做好準備;再者，在拿地或項目開發方面展開合作，借助合作方優質開發經驗和資金實力，減輕自身出資壓力。

通過內外兩方面的努力，逐步形成以資產管理為核心，以信貸、債券、基金和證券化為手段的股、債融資相結合的綜合型融資體系。

（三）發揮產業引導作用，形成企業核心競爭力

在后43號文時代，如何打造企業核心競爭力是諸多致力于轉型為國有資本綜合運營平臺的企業們需要重點關注的問題。因此，以城市綜合運營為出發點，通過縱向與橫向相結合的多元化產業投資模式，逐步建立企業在產業布局、投研實力、資本運作等方面的優勢。

一方面，企業可圍繞既有建設項目或合作方，探索縱向產業鏈的拓展。例如，作為以安置房開發建設起家的棚改類平臺公司，若單純將建設任務發包給承建單位，在面臨較大工程管理壓力的同時也失去了獲取建設利潤的機會。因此，可在區域內收購一家具有優良資質的建設公司，構建自有建設團隊，在增強對建設項目整體把控能力的同時也增強了公司的盈利能力。

另一方面，在橫向多元化拓展方面，企業可根據所在區域的產業特點，圍繞城市綜合運營和管理這一主題，充分發揮國企在產業引導中的作用，擇機介入一些前景可期、特色鮮明的新領域，在實現收入多元化的同時布局優勢產業，逐步形成企業的核心競爭力。

三、結論

隨著棚戶區改造逐步進入尾聲，以實施棚戶區改造為主業的政府投資平臺公司正面臨著一場迫在眉睫的轉型。如何有效發揮既有優勢，迅速補齊短板，是這類平臺公司轉型升級路上面臨的一大難題。

公司的轉型升級應從既有優勢入手，明確市場化、專業化的總體定位，通過對資產運營子平臺、融資子平臺和投資子平臺的設立，不斷完善市場化體系機制建設。首先，應圍繞建設優勢不斷深化，以城市綜合運營為主題，盤活既有資源，增強自我造血功能。其次，以引入多元化資本為手段，創新投融資體制，構建綜合型融資體系。第三，結合公司所處區域的產業特點，發揮產業的引導作用，探索新型產業鏈投融資模式，形成企業核心競爭力。最終逐步轉型成為以實現經濟和社會效益兼顧的國有資本綜合運營平臺。

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