城市綜合開發運營企業的產業發展能力體系初探

鄧靜波 楊波

摘 要：在產業發展的重要性日益凸顯的背景下，城市綜合開發運營企業需要建立產業引領的發展思路，全方面提升產業發展能力。本文嘗試構建一個以軟環境為基礎，包含產業研究策劃規劃、產業招商、產業運營與投資三個環節的能力體系，并提出產業發展能力提升“三步走”的框架，為業內企業實現產業引領提供參考借鑒。

關鍵詞：城市開發運營；產業引領能力體系

在城市綜合開發運營企業的項目運作中，以工程投資思維考量產業投資與發展，已經與當前政府將產業作為項目核心的訴求不相匹配。在未來的發展中，城市綜合開發運營企業有必要提升產業發展意識，建立產業引領的發展思路，并圍繞產業發展開展城市開發業務。為提升產業發展能力，城市綜合開發運營企業有必要構建起一個綜合的能力體系。

一、城市綜合開發運營企業的產業發展能力構建

構建城市綜合開發運營企業的產業發展能力體系，需以企業的管理環境作為軟環境基礎，擁有業務協同、權責清晰的組織結構和考核明確、獎懲科學的激勵機制，有利于為產業能力提升創造良好環境。在此基礎上，產業發展能力體系需覆蓋城市開發運營業務中與產業相關的全流程，本文將其概括為產業研究策劃與規劃、產業招商、產業運營與投資三個環節，進行產業能力提升的分析。

（1）產業研究、策劃及規劃

一方面，組建產業研究與策劃工作組，后期逐步演變為產業規劃研究院。產業研究包括對區域經濟發展需求的研究、對核心產業的跟進、對產業集聚等研究。在項目拓展時做產業策劃，項目落地后做產業規劃。工作組可先與外部智庫合作，將研究、策劃、規劃工作委托給有專業經驗且熟悉中交城投運作模式的外部機構，在此期間不斷培育自身能力。在具備一定的產業研究規劃能力后，工作組逐步向產業規劃研究院方向發展。另一方面，以產業研究促進招商團隊與政府、招商團隊與產業資源的聯結。招商團隊缺乏與產業資源或政府的溝通媒介時，以研究為抓手，可加強與政府、產業資源的互動，提前掌握其訴求，提升招商落地的把控能力。

（2）產業招商

1.圍繞大商、中商、小商的需求，分別完善招商人才結構。針對大商，一般采取“一把手”工程；針對中商，擴充一批招商總監，需要有招商資源或有行業背景管理經驗；針對小商，需要一批有招商服務經驗的人員，并充分利用中介平臺、行業協會和具有招商資源的個人。

2.面對強弱政府與大中小商，分別扮演好相應的角色。城市開發運營企業作為中間方，面對企業和政府兩類主體。企業也有大、中、小商之分，大商指行業龍頭企業，中商指為大商提供產業配套和服務的中型企業，小商指小型生產企業、商業服務類機構、生活服務類機構。政府在對產業資源的選擇時也有態度強勢、弱勢之別。面對不同主體時，城市開發運營企業所扮演的角色和所發揮的作用應有所不同。面對強勢政府和大商時，發揮“潤滑劑”角色，配合政府的需求篩選最符合當地實際的產業資源，幫助企業向政府宣傳企業的核心的資源與能力優勢；面對強勢政府和中、小商時，發揮“舉薦人”角色，向政府推薦合適的中小型產業資源，并幫助適合入駐的企業在當地尋找到產業發展的精準定位；面對弱勢政府和大商時，發揮“引導者”角色，引導政府調整區域規劃和產業的發展思路，幫助政府對區域重新進行“包裝”，在最有發展潛力的某一領域下功夫，打動龍頭企業；面對弱勢政府和中、小商時，發揮“招聘官”角色，在引導政府明晰區域產業規劃藍圖的同時，對中小商進行特征分析，權衡其是否符合入駐該區域的標準。

3.在組建產業資源圈層時，首先拓展共性產業，其次吸納適合的個性產業。共性產業在新城開發中的適用范圍更廣，更具備通用性，可以在較多的城市開發運營項目中復制。首先吸納共性產業資源，可實現資源拓展的效率最大化。當共性產業資源形成一定儲備規模后，也需要吸納針對特定開發運營項目的個性產業，增強產業資源圈層的豐富性。

（3）產業運營及投資

1.產業運營方面，一方面爭取物業自持，并引進業內領先的產業運營商合作，吸取其產業運營經驗，并逐步培育自身的資產管理能力，另一方面關注后端資產管理帶來的資產升值。資產管理是未來發展的必經之路，良好的資產管理能夠形成客戶黏性，能更充分地了解產業客戶，也能為后續的產業投資降低風險。布局資產管理能力在前期需要投入成本，在市場環境成熟后，才形成盈利。現階段，當政府提出資產自持/運營的要求時，城市開發運營企業可借機“埋種子”，為遠期發展提前布局。

2.產業投資方面。城市開發運營企業可與合作機構或聯合政府設立產業孵化器，打造中小企業投資平臺，或可通過產業基金開展產業投資。

二、產業發展能力提升的三步走策略

產業發展能力的提升并非一蹴而就，需要經歷長期的過程。本文嘗試將其分解為培育期、加速期、成熟期三個階段，并分別從產業研究策劃規劃、產業招商、產業運營與投資三個維度進行分析。

（1）培育期

產業研究、策劃、規劃方面，組建產業研究與策劃工作組，加強與有專業經驗且熟悉自身運作模式的外部專業機構（智庫或咨詢機構）合作，在此期間不斷培育自身能力。產業招商方面，組建產業資源的圈層，以吸納共性產業（如城市公共配套）資源為主，在招商執行上完善招商人才結構，針對大、中、小商，設計不同的招商策略，配置差異化人才結構的招商隊伍。產業運營、投資方面，布局資產管理，當政府提出資產自持/運營的要求時借機“埋種子”，經歷一段成本投入期。

（2）加速期

產業研究、策劃、規劃 方面，在具備一定的產業研究規劃能力后，將工作組逐步向產業規劃研究院方向發展，產業研究策劃規劃工作走向成熟。產業招商資源拓展及維護方面，一是增強產業資源圈層的豐富性，逐步吸納個性產業，二是落實維護與提升產業資源粘度的措施，與產業資源加強互動，例如定期舉辦專題分享與交流活動，三是建立服務于招商執行的情報系統，保持高頻率更新。產業運營、投資方面，培育自身的資產管理能力，爭取物業自持，引進業內領先的產業運營商合作。

（3）成熟期

產業招商方面，圍繞特色核心產業搭建產業鏈生態。采用更高端、穩固的資源維護手段，加強資源整合能力，利用搭建產業鏈生態吸引產業鏈上下游。產業運營、投資方面，一是組建專業團隊，從資產管理角度優化配置資源，使物業資產在專業化團隊經營和管理下得到有效增值，二是嘗試多元化的方式進行產業投資，發展產業投資能力，如引入合作機構或與政府聯合成立孵化器投資中小企業。

三、結語

城市綜合開發企業日益認識到產業發展在整合業務運作中的重要性，并將其逐步提升到一個更為重要的位置。然而，產業發展需要經歷一個較長的過程，依賴于多方面產業發展能力的打造。在構建產業發展能力體系時，有必要要將軟環境與硬實力并重，并且有計劃、有步驟、全局性地提升。

參考文獻

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