從物業(yè)公司義務(wù)性質(zhì)視角論物業(yè)公司安全保障義務(wù)

摘 要 物業(yè)服務(wù)合同既非保管合同，也非委托合同，而是專門的有名合同。物業(yè)公司所承擔的安全保障義務(wù)是一種方式性義務(wù)而非結(jié)果性義務(wù)，而方式性義務(wù)的違約責(zé)任必須以過錯為構(gòu)成要件，賠償責(zé)任的范圍必須以過錯的程度來確定。

關(guān)鍵詞 方式性義務(wù) 安全保障義務(wù) 過錯責(zé)任

作者簡介：周仲生，江蘇諧達律師事務(wù)所律師，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D920.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.257

隨著新的小區(qū)不斷地增多，物業(yè)服務(wù)的需求也隨之增加。雖然法律規(guī)定業(yè)主既可以自行管理本小區(qū)，也可以委托其他相關(guān)單位管理，而實踐中，絕大多數(shù)小區(qū)是聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)公共區(qū)域進行管理。《物業(yè)管理條例》規(guī)定如物業(yè)企業(yè)未依約履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，因此造成業(yè)主損失需賠償業(yè)主損失，規(guī)定了物業(yè)公司承擔責(zé)任的前提條件。在物業(yè)公司歸責(zé)考量過程中，既要考慮業(yè)主的合法權(quán)益，也要考慮物業(yè)公司的健康發(fā)展。因而判斷物業(yè)公司未能履行服務(wù)合同的約定在理論上和司法實踐中都是一個難點。

一、物業(yè)公司對業(yè)主人身財產(chǎn)安全遭受損害是否需要承擔損害賠償責(zé)任以及承擔責(zé)任的范圍在理論與司法實踐中存在分歧

業(yè)主在小區(qū)內(nèi)居住、生活，業(yè)主突然遭到損害，物業(yè)企業(yè)是否需要承擔責(zé)任？承擔責(zé)任的范圍是什么？這看似簡單的問題法律上并不簡單。

首先，從法律法規(guī)的規(guī)定可以得出物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主負有安全保障義務(wù)，對此安全保障義務(wù)的性質(zhì)是什么？理論界存在“保管合同說”“服務(wù)合同說”。

依據(jù)“保管合同說”的理論，物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主存在有償保管的合同關(guān)系，業(yè)主財物被盜或毀損，物業(yè)公司存在一般過失，依據(jù)保管合同規(guī)定，物業(yè)企業(yè)需要對業(yè)主的損害承擔全部賠償責(zé)任。

“服務(wù)合同說”則認為，物業(yè)服務(wù)合同是行政法規(guī)規(guī)定的專門合同，屬于有名合同。業(yè)主的人身財產(chǎn)遭遇損害，則要依據(jù)物業(yè)公司是否依約全面地履行了合同。只要物業(yè)公司依約全面地履行了合同，即使業(yè)主遭受人身財產(chǎn)遭受重大損害，物業(yè)企業(yè)也無需對損害的結(jié)果承擔違約或侵權(quán)責(zé)任。

司法實踐中也存在著業(yè)主財產(chǎn)遭受損害，法院依據(jù)嚴格責(zé)任判決要求物業(yè)企業(yè)賠償小區(qū)業(yè)主所遭受損失。張某某是某小區(qū)業(yè)主，一直交納物業(yè)費，張某某將自己小車停在小區(qū)1號樓樓下，樓上建筑物掉落水泥致車損壞，產(chǎn)生汽車修理費1080元。張某某將物業(yè)公司與開發(fā)商訴至西平縣人民法院。物業(yè)公司提出自己已經(jīng)盡到管理職責(zé)，被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對業(yè)主的私人財產(chǎn)不具有保管責(zé)任，無需承擔損害賠償責(zé)任。但西平縣法院認為：被告作為物業(yè)企業(yè)，對小區(qū)負有安全保障義務(wù)，因被告未盡到安全保障義務(wù)致業(yè)主財產(chǎn)損害，依法應(yīng)當賠償業(yè)主損失。同時，由于開發(fā)商所建房屋在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題產(chǎn)生脫落致車輛損壞，也應(yīng)承擔相應(yīng)責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商各承擔50%的賠償責(zé)任。

在黃某某與物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，益陽市中級法院認為：物業(yè)公司提供的安全保障義務(wù)主要是公共范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，是一種安全防范義務(wù)，并不能保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)絕對安全。一旦業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就需賠償不符合公平原則，只有物業(yè)企業(yè)未盡到合理的注意義務(wù)，未采取相應(yīng)的安全防范措施，物業(yè)企業(yè)自身存在過錯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能承擔相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)公司雖采取了部分防范措施，但是工作并未完全到位，因而需承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

在周某某摩托車被盜訴物業(yè)公司一案中，周某某的摩托車在小區(qū)被盜，起訴物業(yè)公司要求賠償。由于物業(yè)公司有門衛(wèi)值勤、小區(qū)巡邏、外來車輛和人員登記，法院認為物業(yè)公司已采取了相應(yīng)的安全管理措施，駁回周某某要求賠償?shù)脑V訟請求。

上述第一起案例：張某某車輛損壞賠償判例，法院判決物業(yè)企業(yè)需賠償張某某的車輛全部損失，只考慮了出現(xiàn)車輛損害的結(jié)果，根據(jù)損害結(jié)果推理物業(yè)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，認定物業(yè)公司構(gòu)成違約。法院完全未從物業(yè)公司的行為去審查其是否盡到了安全防范義務(wù)，未論證其為何構(gòu)成違約，更未論證違約行為與損害結(jié)果是否存在因果關(guān)系，亦未考慮業(yè)主的停車行為是否對損害的發(fā)生負有責(zé)任。顯然，該判決采用的是結(jié)果主義，是超嚴格責(zé)任。

上述第二起與第三起案例，則是從物業(yè)公司的行為是否盡到安全防范義務(wù)來判斷是否構(gòu)成違約，首先，審查物業(yè)企業(yè)是否具有過錯，是否采取相應(yīng)防范措施？其次，審查物業(yè)公司的過錯與損害之間是否存在法律上的關(guān)系？最后，判決被告所應(yīng)承擔的責(zé)任。

二、物業(yè)公司的義務(wù)是方式性義務(wù)而非結(jié)果性義務(wù)，因以過錯作為歸責(zé)的構(gòu)成要件，根據(jù)其過錯承擔相應(yīng)責(zé)任

違約責(zé)任是一種嚴格責(zé)任，此說一直是學(xué)界的通說。而此說成立的根據(jù)則是《合同法》第107條，該條規(guī)定：只要契約一方存在不履行或者瑕疵履行，就需承擔違約責(zé)任。但筆者認為，該條規(guī)定僅僅是指構(gòu)成違約后所應(yīng)承擔的違約責(zé)任，并未闡明過錯與構(gòu)成違約的關(guān)系，也未排除過錯作為承擔違約責(zé)任的條件。由于《合同法》分則有多處規(guī)定，債務(wù)人僅在過錯情形下承擔責(zé)任，因而將違約責(zé)任一律概括為無過錯責(zé)任原則欠缺嚴謹性的。

物業(yè)服務(wù)合同作為獨立的合同，其歸責(zé)原則也應(yīng)有其獨立性。《合同法》第107條并不能認定是無過錯責(zé)任原則。必須根據(jù)合同義務(wù)的性質(zhì)來確定違約損害賠償?shù)臍w責(zé)原則，違反方式性義務(wù)的，應(yīng)以義務(wù)人是否存在過錯判斷其是否承擔違約責(zé)任。違反結(jié)果性義務(wù)的，則無需審視其是否具有過錯，只要出現(xiàn)不符合約定的結(jié)果，則可認定為未履行契約義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司所承擔的義務(wù)完全是一種方式性義務(wù)，只要其履行了相應(yīng)的職責(zé)，盡到了應(yīng)盡的注意義務(wù)，即使發(fā)生業(yè)主嚴重的損害結(jié)果，亦不能讓其賠償損失。

三、如何判斷物業(yè)公司是否存在過錯

物業(yè)公司的損害賠償需以過錯為構(gòu)成要件，根據(jù)其過錯程度確定損害賠償?shù)姆秶Ｄ敲淳烤谷绾闻袛辔飿I(yè)公司是否具有過錯？物業(yè)公司的注意義務(wù)究竟達到何種程度才可以認為不具有過錯。

筆者所述第一則案例中，質(zhì)保期內(nèi)的房屋墻體脫落致車輛損壞，物業(yè)公司是否對房屋的墻體具有全面檢查并維修的義務(wù)？未盡到該義務(wù)是否需要承擔責(zé)任？依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于物業(yè)本身存在的安全隱患，需由責(zé)任人負責(zé)維修，質(zhì)保期內(nèi)責(zé)任主體應(yīng)是開發(fā)商，顯然應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)。而物業(yè)公司即使進行維修，也需經(jīng)業(yè)主大會同意，在業(yè)主大會不同意的情形下，物業(yè)企業(yè)無權(quán)進行維修。同時，物業(yè)企業(yè)不具有對在質(zhì)保期內(nèi)的房屋進行全面檢查的現(xiàn)實必要性，也不是維修責(zé)任主體。因而，因質(zhì)保期內(nèi)的墻體脫落致車輛損害不能認為物業(yè)公司存在過錯。

在小區(qū)車輛被盜的情形下，判斷物業(yè)公司是否存在過錯，不僅需要看物業(yè)是否采取了必要的安全防范措施，還需要考量物業(yè)費的收費標準。對于收費較低的，物業(yè)公司安全防范措施相對較低，但至少得有門衛(wèi)值班，小區(qū)巡邏的安全措施。而物業(yè)費較高的，則需要有相對較高的標準，比如相對嚴密的視頻監(jiān)控措施。

在判斷物業(yè)公司是否具有過錯時還必須確定“合理預(yù)見”的標準。即物業(yè)公司對危險源是否能夠合理預(yù)見？在物業(yè)公司合理預(yù)見范圍內(nèi)的危險源物業(yè)公司未采取有效防范措施而致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害，則物業(yè)公司需因自己未盡職責(zé)對業(yè)主承擔責(zé)任。反之，對于危險源不在物業(yè)公司的合理預(yù)見范圍內(nèi)，即使物業(yè)未采取相應(yīng)的防范措施，也不能因此認定物業(yè)企業(yè)違約。比如案例一中質(zhì)保期的房體脫落致汽車損害案，這一危險源正常人都難以預(yù)見，物業(yè)公司盡善良管理人之注意義務(wù)也難以預(yù)見，因此對該危險源非在物業(yè)公司的合理預(yù)見范圍內(nèi)，物業(yè)企業(yè)不應(yīng)對房體脫落致汽車損害去賠償業(yè)主。對于樓道內(nèi)堆放易燃物容易引起火災(zāi)，如因樓道內(nèi)堆放易燃物物業(yè)公司未有效管理，由此造成損害，物業(yè)企業(yè)過錯明顯。因為樓道內(nèi)堆放易燃物引起火災(zāi)是正常人完全可以預(yù)見，也應(yīng)完全在物業(yè)公司的合理預(yù)見范圍內(nèi)。

在判斷物業(yè)公司是否具有過錯時還必須確定“合理控制”標準。即損害的發(fā)生不在物業(yè)公司的控制范圍內(nèi)，即使物業(yè)公司采取了相應(yīng)的防范措施，仍不能避免損害的發(fā)生，此時，追究物業(yè)公司的責(zé)任于理不合。保安不是保鏢，物業(yè)公司不可能對每位業(yè)主，對業(yè)主所有的財物派專門保鏢進行保護。物業(yè)公司所承擔的是公共區(qū)域內(nèi)的保安巡邏，門衛(wèi)值班等方式進行防范。在物業(yè)公司采取相應(yīng)地防范措施后仍不能避免損害發(fā)生的，其不應(yīng)認定未盡到相應(yīng)職責(zé)，不應(yīng)具有損害賠償義務(wù)。比如盡管物業(yè)公司已采取門衛(wèi)值班，保安巡邏，視頻監(jiān)控等防范措施，但小偷仍是翻墻進入小區(qū)，將業(yè)主車輛損壞，然后翻墻逃離，物業(yè)企業(yè)無需賠償業(yè)主車輛損失，因為小偷的行為已經(jīng)超出了物業(yè)公司的控制范圍。再比如，歹徒進入小區(qū)行兇，物業(yè)公司保安及時報警，也進行了制止，但仍未能制止歹徒傷害業(yè)主。物業(yè)公司是否要對業(yè)主的傷害承擔賠償責(zé)任呢？不能，因為這已經(jīng)超出了物業(yè)公司的合理控制范圍。保安不是警察，不可能擁有槍支等武器，也不可能有效制止。

物業(yè)服務(wù)合同本質(zhì)上仍屬于商事合同，受《合同法》調(diào)整，遵循意思自治原則。對于安全防范措施，有合同約定的原則上仍應(yīng)依據(jù)合同的約定來執(zhí)行。判斷其是否需要賠償業(yè)主的損失，則要檢視物業(yè)公司是否依據(jù)約定采取安全防范措施。

物業(yè)企業(yè)賠償業(yè)主損失必須以瑕疵履行與業(yè)主的損失之間存在因果關(guān)系為前提。因果關(guān)系原則是法律責(zé)任歸責(zé)的基本原則。在確定物業(yè)企業(yè)需賠償業(yè)主損失時不僅需要查明物業(yè)公司是否具有瑕疵履行的情形，還需查明瑕疵履行與業(yè)主損失之間存在因果關(guān)系。如果瑕疵履行與業(yè)主損失之間不存在因果關(guān)系，物業(yè)企業(yè)賠償業(yè)主損失就缺乏依據(jù)。

物業(yè)公司具有安全防范義務(wù)，物業(yè)公司需依據(jù)法律規(guī)定和約定采取相應(yīng)的安全防范措施，履行好自己的安全保障義務(wù)。但是，業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損害并不意味著物業(yè)公司必須承擔責(zé)任，而需根據(jù)物業(yè)公司是否構(gòu)成違約來判斷，物業(yè)公司的義務(wù)方式是行為，需以過錯為違約責(zé)任的構(gòu)成要件，根據(jù)過錯大小承擔相應(yīng)責(zé)任。

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