房地產企業項目成本控制研究

【摘要】作為我國重要的支柱產業，房地產項目為了合理的獲得更高經濟效益，需要在整個項目中貫穿成本控制。只有根據預先計劃合理規劃，科學控制，才能按進度和質量目標完成項目建設。房地產項目的管理圍繞著項目目標進行，然而，根據項目建設進度的推進，目標也會發生階段性的變化。無論目標發生怎樣的變化，都要在整個項目過程中進行成本管控，才能讓房地產項目得到應得的效益。當然，房地產項目的成本控制也存在很多的問題，下面就這個問題進行簡要的探討。

【關鍵詞】房地產項目;問題;控制措施

1、房地產項目管理中成本控制的現狀分析

房地產項目的管理圍繞著項目目標進行，然而，根據項目建設進度的推進，目標也會發生階段性的變化。無論目標發生怎樣的變化，都要在整個項目過程中進行成本管控，才能讓房地產項目得到應得的效益。當然，房地產項目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個問題進行簡要的探討。

1.1決策階段的成本控制得不到重視

決策階段的成本控制對整個成本控制來說具有不可替代的重要作用，很大程度上影響著房地產項目的收益。決策主要是在估算投資的基礎之上形成項目策劃書，為項目管理者進行投資決策提供判斷和依據。但是就目前市場來說，房地產一直處于有利的市場，需求多，供給少，所以房地產獲得巨大的經濟效益也是很容易的。領導層相對缺乏決策階段的成本管控意識，沒有對決策階段的成本管控采取應有的重視。

1.2計劃和管理得不到重視，無法準確控制成本

如果房地產企業沒有做好項目規劃設計和管理，盲目地開展生產經營，就會給企業帶來嚴重的經濟損失，甚至導致企業破產。有些房地產企業只對如何獲得高額的利潤感興趣，關注眼前利益，忽視了對企業成本的計劃與管理。這種做法使得企業資源得不到合理的配置與應用，嚴重地會導致項目管理活動的無效，從而無法精準地計算企業的成本預算，也就無從談起對房地產企業成本的管控工作了。

1.3 房地產開發項目成本控制方法落后

目前房地產開發項目成本計算的方式是要等到整個工程完全結束后，依據財務部門的決算報告，再核算成本，這種方式的缺點是無法掌控大量的有效數據，成本核算往往滯后，造成的結果就是很多有效的資料信息得不到應有的應用而流失。還有些房地產開發企業依然運用傳統的成本核算方法，這種傳統方式的缺點是方式粗放，計算不精確，方法不標準且難以統一化，這就造成了項目成本管控難以管理，對房地產開發企業的經濟效益十分不利。

2、房地產開發項目管理成本控制的策略

2.1完善成本管理制度、明確管理目標

（1）制定成本管理目標，將涉及到成本的內容都囊括進去，仔細研究制定出具體的管理目標，使每個參與者都有明確的使命感，針對開發項目的不同，具體制定相應的目標成本和目標收益，從側面促進房地產企業健康有序地發展;（2）企業成本管理制度是十分必要的，要在企業內逐步推行成本制度化管理，讓每個員工甚至領導層都意識到成本管理制度的重要性，落實分配責任到個人，讓制度化的管理模式更加規范有序;（3）將企業指定的管理制度與管理目標印刷成紙質的冊子，以便于在項目具體的實施過程中宣傳，有利于提高對成本管控的水平。

2.2做好招投標階段的成本控制工作

由于房地產開發項目出資方的不同，使得實際的招投標程序與政府規定的招投標程序存在一定的差異，但是無論采取何種招投標程序，其最終的目的都是篩選出報價最低、各項技術指標均符合國家標準的企業作為房地產項目的承建企業，以切實確保房地產項目開發的經濟效益。因此，房地產項目開發商應根據行業標準以及各項指標選擇資質水平最高、報價最低的企業作為施工單位，以降低不必要的開發成本。同時對影響房地產項目造價的各項因素，如市場行情、設計方案等因素進行分析和判斷，反復推敲相關合同條款，確保招標文件的質量。此外，房地產項目開發商還要根據市場變化規律，制定準確、合理的招標參考價格指標，方便了解各招標企業或單位的報價是否合理，從而實現降低房地產項目開發成本、確保項目投資經濟效益的目標。

2.3做好施工階段的成本控制工作

房地產項目施工階段是整個房地產項目開發建設過程中使用資金量最多的環節，同時也是影響房地產項目開發成本控制與管理質量的關鍵因素。房地產項目施工階段的成本具有占用時間長、變化大的特點，因此，應加強對此環節的成本控制工作，且降低經濟損失。首先，房地產開發商應嚴格按照企業內部各項成本以及財務管理制度，認真執行相關合同要求，并結合企業目標成本編制合理的成本管理體系，明確各個管理人員的工作內容和責任范圍，劃清權責，將責任落實到個人，確保成本控制與管理的效果;其次，要對房地產項目施工階段的資金花費進行跟蹤檢查與控制管理，避免資金浪費。同時嚴格控制現場簽證與設計變更，以制度為約束和規范，加強變更簽證的審核工作，避免不合理設計變更的出現，最大限度的降低項目開發成本。

2.4做好竣工階段的成本控制工作

相關負責人應廣泛的收集各種計算資料，確保資料的準確性與完整性，并對收集的資料進行整理，最終形成結算文件，為項目竣工結算提供重要的依據。房地產項目管理與成本控制是一項復雜且系統的工作。要想真正實現企業經濟利益最大化目標，提高房地產企業的競爭力，就必須做好房地產項目各個階段的成本控制工作，引入動態成本控制理念，切實確保房地產項目每個環節成本控制的合理性與有效性，進而提升房地產項目開發經濟利益，促進房地產企業的穩定發展。

結語：

房地產行業這些年有了巨大的變化，隨著建設規模提升，成本規模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項目自身具有周期長、易受市場和政策影響等特點，再加上近年來我國的市場情況的變化和行業規范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產行業還要更加關注這個問題，不斷更新管理理念，培養更多專業人才，引進先進的管理手段和技術，提高行業的整體成本管理水平，讓房地產企業能夠更健康的發展。

參考文獻：

[1]于楓.房地產項目責任成本管理與評價體系研究[J].新視野，2012，（6）：50.

[2]黃智勇.房地產項目施工階段的成本管理策略探討[J].時代金融，2011，（9）：30.

作者簡介：

孫豐國，山東高德置業有限公司，山東淄博。