侯曉云

摘要：改革開放四十年來，我國經濟高速發展，同時帶動了各行各業的迅速崛起和騰飛。物業企業作為伴隨著房地產企業蓬勃發展而衍生出來的一種綜合性經營服務企業，從新興逐步走向成熟。自從取消物業資質等級后，物業行業進入門檻日趨降低，市場環境快速變化加劇了行業內同業間競爭，人們對于高品質、差異化生活需求逐漸提高，物業企業正處于高成本、低效率、低盈利發展階段，其當務之急需要轉變自身的管理狀態，調整管理結構，創新管理理念，提升管理水平。預算管理是現代企業管理的重要組成部分，也是有效擴大企業利潤的措施之一。本文研究物業企業對于全面預算管理的應用，從全面預算管理特點角度出發，分析物業企業在運用全面預算管理方面的關鍵性問題，并闡述具體的應用實踐。

關鍵詞：物業企業;全面預算管理;應用實踐

所謂的全面預算管理，主要是通過預算管理手段，整合企業所掌握的財務及非財務資源，對企業的資源信息進行分析評估，強化預算控制和配置企業內外部資源，以實現對企業經營發展統籌管理的目的。在房地產經營發展過程中，物業管理逐漸成為綜合性的經營服務類型。但目前情況下，物業管理在國內還處于初步發展階段，其采取的管理模式是對其他行業的簡單復制，管理流程也呈現出粗放狀態。為了滿足市場發展需求，不斷提升物業企業的綜合實力，物業企業需要從全面預算管理的角度出發，注重對內外部資源的合理調配，利用有效管理手段實現企業自身利益最大化。

一、全面預算管理對物業企業管理的特點

物業企業是在房地產企業經營發展過程中所衍生出來的服務型企業，其主要經營業務包含了項目籌備期間向開發商提供現場安全秩序維護及保潔服務，開發項目交付后運維期間向業主提供車位管理服務、公共區域設施設備日常維護服務、日常保潔管理服務、物業特約服務等，而物業企業的主要收入也是從上述幾個方面所獲取的。物業企業本身具有業務項目單一且客戶數量相對固定的特點，其與客戶之間的關系是依靠合同委托的形式來達成的，合同中明確了固定的收費標準、服務項目、服務內容及服務品質等。而在整個服務環節中，物業費收繳率成為評判物業服務業主滿意度、衡量物業企業運營狀況的標準，甚至直接關系到物業企業能否生存和發展的關鍵指標。物業企業屬于輕資產、重人工、高成本的勞動密集型企業，所開展的全面預算管理應著重于對人工成本的控制及穩態的現金流入的特點。在開展全面預算管理期間，物業企業遵循謹慎性原則，注重對主營業務收入的確認，并且其在獲得稅務機構認可的同時，以成本多采用權責發生制、收入多采用收付實現制的方式來保障現金流的充足[1]。例如，其對住宅區、公寓樓、商場、學校、醫院、產業園、寫字樓等業態項目進行物業綜合管理，提供相關的服務。物業企業又屬于新型服務型企業，通過自有管理員工加部分崗位服務外包的形式，鑄造第三方服務型產業的特點，人工成本的節約和控制成為物業企業全面預算管理階段的主要方向。

二、物業企業的全面預算管理的關鍵問題

（一）預算目標脫離戰略目標

物業企業在開展全面預算管理過程中，需要制定相應的預算管理目標。但如果物業企業所制定的預算目標脫離實際，超出企業本身的戰略發展目標所對應發展能力，那么將無法應對企業發展階段可能遭遇的未知突發狀況。例如，可能出現大范圍的人員流動，可能會涉及新的物業服務、新技術對傳統物業企業的沖擊等。這些會造成財務投入預算與實際業務投入存在差異性，繼而無法按預期目標有效實施預算管理。而在此過程中，為全面預算管理所投入的大量人力、物力和財力也將出現部分資源浪費的現象，最終使全面預算管理流于形式。為全面有效執行預算管理，物業企業需要保障預算目標與戰略目標的一致性，同時應對市場的變化，不斷地調整戰略目標和預算目標，確保預算編制的合理性，保障預算管理的控制與執行效果。

（二）超支現象頻繁出現

物業企業在預算執行過程中往往對于成本費用的管控缺乏有效的機制，超支成為了常態，通常在展開KSF、KPI評價的時候才會被發現。物業企業所存在的超支情況通常主要表現在如下方面。一是在預算編制環節，物業企業并未對預算數據的合理性加以充分驗證從而發揮出預算管理真正的價值與作用，其在編制某項成本費用預算時，往往由對業務不熟悉的人員參與預算編制，預算編制缺乏依據;同時，物業企業預算的編制往往自上而下下達指標，預算編制脫離實際從而造成預算與實際脫節，預算缺乏剛性和柔性;加上預算執行缺少相應的審批環節，依托于單位領導單方面的審批同意，越過了預算指標審核這一環節[2]。二是物業企業將預算管理的執行，交托于財務部門，而財務部門則根據現金流的情況，開展相應的預算管理情況匯報。但事實上，全面預算管理工作是以業務預算為起點，預算涉及到公司所有部門以及全體人員，單純的交托給財務部門，無法實現對整個企業進行有效的全面預算管理，背離了全面預算的初衷而且財務部門在進行預算管理時，常常會出現財務部門對于業務實質精準掌握不足、信息延時或錯誤錄入的情況，從而使得預算超出預期計劃的情況時有發生。

三、物業企業全面預算管理具體應用實踐

（一）分解全面預算管理

物業企業在開展全面預算管理時需要先對其進行分解。首先，明確預算管理的總體目標，也就是了解企業整體的預算目標規劃，將企業的戰略發展目標作為預算目標制定的依據，然后根據物業企業的經營管理方案初步確定年度預算目標。企業需要明確自身的生產經營計劃，根據生產經營的具體情況對預算目標進行適當的調整，以便于將預算目標作為今后對員工考核的指標。其次，企業在制定總體預算管理目標后，也需要對各個環節的目標進行明確，即將總體目標分解為具體目標。將單個項目作為目標分解的起始點，再根據企業的實際發展情況，以及年度預算目標，完成分目標的制定，結合整體的經營計劃制定出具體的分目標，在此基礎之上，提出經營考核的具體指標[3]。最后，企業需要明確各單個項目及總部各職能部門各自具體的預算目標，并對其進行橫向、縱向的分解。將年度管理總目標作為其預算目標制定的依據，根據項目的不同類型以及發展的不同階段，制定具有差異化的預算目標，保證預算目標符合全面預算考核的要求，使其成為物業企業全面預算考核的指標依據。

（二）健全全面預算管理

物業企業需要構建完善的預算管理體系。物業企業作為綜合性服務企業，其經過長期的發展已經涉及了多種業務類型，即便是其從事的是同一種業務類型，在不同的階段，該業務的管理特點也存在差異性。而且當前物業企業的硬件設施不健全，要提升物業企業的管理水平，就需要健全預算管理體系，將企業的發展框架作為主要的參考依據，明確企業的戰略發展目標，從而保證企業經營收入及成本費用預算編制的準確性，實現企業的目標利潤。

在經營收入的預算方面，物業企業需要考慮到車位管理服務費、場地租金以及綜合服務費等物業增值服務方面的收入預算，控制上述三個方面的內容，將其融入到預算編制當中。在經營成本的預算方面，物業企業需要著重對成本預算的編制，將其工作流程作為主要的出發點，計算人工成本的同時也需要對公共設施維護、秩序維護、園區綠化以及辦公費用等方面的成本進行預測，將優化崗位設置作為資源控制的主要導向，切實制定可行性較高的管理服務方案，以一人多崗的方式達成控制人工費用的目的，以一崗多能的方式實現控制其他資源成本的目的。物業企業預算在預算編制階段注重對設備檔案的完善，尤其是明確設備維護的費用標準，使得設備維護成本預算也能符合預算管理的相關要求。在目標利潤達成方面，物業企業在經營發展階段是以追求利潤為最終目的。而全面預算管理實施也是以利潤為最終目標的，將利潤達成作為預算管理的核心內容，并將其融入到實際的預算編制當中，從而為預算管理指明方向。企業需要以項目作為基礎，采用合理的經營模式，實現對項目的有效管理控制。例如，以月度、季度的方式來制定項目各個環節的指標，對項目進度進行控制，確保項目預算管理合理化、標準化，使項目利潤實現最大化。

四、結論

對于物業企業來講，全面預算管理是其管理體系中重要的組成部分，其能夠有效提升企業的運營管理水平，成為物業企業發展的重要推動力。在國家經濟發展迅猛狀態下，物業企業獲得更加廣闊的發展空間，其需要參與到同行業之間的競爭當中，并充分的發揮出自身的優勢，同時將全面預算管理作為主要管理模式，在借鑒國內外先進管理理念的基礎之上，構建完善的全面預算管理體系，充分發揮出企業資源的價值與作用，帶動企業在市場中的全面發展，最終實現價值增值，促進企業健康、持續發展。

參考文獻：

[1]李旗綱，楊公院.高煤公司全面預算管理實踐[J].財務與會計，2017 （5）：48-49.

[2]李信亮，張明明，鄭合雙.正泰電器全面預算管理的創新與實踐[J].財務與會計，2016 （6）：28-30.

[3]胡平平.基于服務創新的物業企業全面預算管理研究[D].東南大學，2016.