華夏幸福進入平安時代

孫庭陽

房地產龍頭企業近幾年紛紛在主業之外謀求突破點，老牌龍頭萬科都擔憂：未來也幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計，而且可以依托標準化快速復制的實業業務。

凈利潤連續6年增長30%的華夏幸福則將產業新城模式從環北京區域復制到長三角等地。2018年，產業新城業務為華夏幸福貢獻了營業利潤的54%，杭州和南京區域的產業新城已躋身公司業績的新增長極。

華夏幸福的產業新城業務模式，是華夏幸福作為投資開發主體，接受合作區域所在地地方政府委托，雙方簽訂長期合作開發協議，設立項目公司，為區域提供包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務以及城市運營服務共六大類、全流程的一體化運作綜合解決方案，通過向地方政府收取服務費、土地整理服務費、建設服務費用、產業發展服務費等來獲得盈利。

兼顧共性和個性，產業新城標準可復制，一城享一策

曾深耕于環北京區域的華夏幸福，近幾年開始“從北京到全國”。2018年時，公司環北京以外區域營業收入增長83%，占主營業務收入比例31%，增加了7個百分點。分項業務中，增長最大的是產業服務費，環北京以外區域新增產業服務同比增長316%。

貢獻產業服務費的正是華夏幸福的產業新城業務，這個業務近幾年經歷了從北向南逐步推進的過程。

華夏幸福的產業新城是在有了標準后開始復制。

首先是行業選擇有標準。入駐華夏幸福產業新城的公司須是國家鼓勵行業。據華夏幸福董秘林成紅介紹，華夏幸福所有的產業招商都是根據產業結構調整指導目錄進行，多是國家鼓勵行業，包括電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等十大產業。2018年簽約入駐產業新城的企業達702家，但沒有一家是煉鋼和水泥等國家控制產能企業。

其次是新城規劃有標準。華夏產業新城規劃布局中，均有產業港、迎賓大道、中央公園、產業新城服務中心和商業等標準化組件，所有的道路系統基本上是完全一致的標準斷面、灰土和混凝土層。

除了標準可復制之外，華夏幸福產業新城還貫徹“一城一策”。

雖然落戶產業新城內的都是國家鼓勵行業，但在不同產業新城中的核心行業也不同。

華夏幸福最早試點的固安產業新城，強化新型顯示、航空航天、生物醫藥三大主導產業，現在已有固安新型顯示產業園（鼎材OLED、京東方觸控一體化等項目入駐）、航天產業基地（中國航天科技集團、中國航天科工集團入駐）、衛星導航產業港（已引入69家衛星導航領域相關企業）、肽谷生物醫藥產業園（簽約68家生物醫藥企業）等6個園區。

長三角地域有著汽車行業優勢，華夏幸福在南京都市圈主要做新技術，包括在南京開發區已經簽約落戶的花冠、FMC（Future Mobility Corp.）等新能源汽車的整車公司。同時，公司將南京溧水產業新城的定位為智能網聯汽車小鎮。據年報介紹，入駐南京溧水產業新城的公司有比亞迪、金龍汽車、云海金屬、飛燕活塞、欣旺達等汽車產業鏈上市公司旗下公司，也包括央企中國恒天旗下的中國恒天新能源汽車有限公司、馳眾機器人等企業。

在浙江嘉善產業新城，華夏幸福簽約引入的是精準醫療、基因檢測、體外診斷、醫藥研發、醫療器械及耗材等領域企業。

復制成效已結實，環北京區域以外增長最快?

有了環北京產業新城經驗后，華夏幸福向長三角、鄭州、武漢拓展，從2016年、2017年開始大規模復制。2016—2018年，公司開拓的產業新城和產業小鎮分別是13個、20個和18個，多數都在環北京以外。

位于浙江嘉善的產業新城簽約到現在僅有6年時間，但已經超越了華夏幸福固安產業新城17年走過的道路。南京溧水產業新城剛滿3年，累計引入企業74家，項目簽約額超過200億元。

公司產業新城2018年收入增長前三名的區域分別位于杭州、南京和鄭州三大都市圈，2018年收入分別是88億元、68億元和25億元，同比增長均在50%以上。

截至2018年底，華夏幸福已經在15個核心都市圈，累計布局運營產業新城77座。到今年4月下旬，已經有72個實現了產業和項目的簽約，48個產業新城已經實現了經營型的回款。20個產業新城累計現金流轉正， 預示著這些項目已經進入成熟期。

2017年和2018年環北京區域以外新增入園企業501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長52%。

環京區域以外貢獻推高了整體收入。華夏幸福2018年從產業新城收取的產業發展服務費用239億元，占公司總收入比重29%，扣掉成本54億元后，貢獻營業利潤185億元，占據華夏幸福全部營業利潤（各塊業務收入減成本后的加和）的54%，產業發展服務已成公司的當家花旦。2016—2018年，產業發展服務收入占公司全部營業利潤的比例達66%。

長三角產業新城的成熟源于2012年的落子布局，但公司進入粵港澳大灣區已是4年之后的2016年，使得此區域內收入貢獻較低。2018年公司開始在粵港澳大灣區發力。

南方總部發力，吳向東主導新業務領域探索引關注

2018年，中國平安入股華夏幸福，此舉除了幫助華夏幸福資金流轉，更在新業務領域探索利潤增長點。

粵港澳大灣區是中國經濟發展最活躍地區之一，產業新城的可發展空間巨大。目前，華夏幸福在粵港澳大灣區的產業新城只有兩個，分別在江門和中山，2018年入園企業合計9家、簽約金額合計54.9億元，與長三角的貢獻相比，仍有差距。

如今，華夏幸福設立了南方總部，新任聯席董事長吳向東在南方總部辦公。據公司董秘林成紅介紹：未來除了加快此區域產業新城拓展外，南方總部還將加速開拓輕資產模式運營，快速切入商業房地產市場，并逐步探索如基金模式、資產證券化等資產管理輸出的模式。

在華夏幸福年報中，重點提及將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等，并對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。這些都是輕資產操作，與吳向東此前的從業經歷及業內影響相吻合，市場猜測其可能將是南方總部的開拓重點。