新形勢下上海市國有企業(yè)推進(jìn)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理工作的思考

文/傅衛(wèi)平

上海作為一座因商而興的城市，商業(yè)文明在城市的發(fā)展中一直發(fā)揮著舉足輕重的作用，它是推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，也是提升城市影響力的重要舉措。目前，隨著《全力打響“上海購物”品牌加快國際消費(fèi)城市建設(shè)三年行動計(jì)劃（2018-2020年）》的實(shí)施，上海正采取多項(xiàng)措施打響“上海購物”品牌之戰(zhàn)，極力繁榮都市商業(yè)。商業(yè)廣場和沿街商鋪已日漸成為社會大眾消費(fèi)的主要選擇。為此，上海市國有企業(yè)要主動把握商業(yè)資產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，主動適應(yīng)市場的需求，積極探索社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理方式，有效提升企業(yè)商業(yè)資產(chǎn)的市場贏利能力。新形勢下國有企業(yè)要想進(jìn)一步提高社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理水平，創(chuàng)造良好的經(jīng)營效益，就要充分研判社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的發(fā)展趨勢，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)的具體情況，解決資產(chǎn)經(jīng)營管理工作存在的一些問題，采取多種措施提高社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)管理水平。

一、社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

上海國有企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)具有普遍的共性，即原資產(chǎn)來源渠道較為單一，以上海市某區(qū)屬房管集團(tuán)為例，社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)主要來源為原房管所公建配套商業(yè)，即在原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下國家統(tǒng)一建設(shè)管理以政府確定租金的國有非居住直管公房，后隨著國有企業(yè)參與保障型住房建設(shè)，企業(yè)向政府回購部分配套商業(yè)，近年來隨著企業(yè)自主拓展市場，也開發(fā)了部分商業(yè)地產(chǎn)。企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)分布呈現(xiàn)多元化，有的分布在市中心黃金地段，也有的分布在城郊接合地區(qū)，缺少集中式商業(yè)資產(chǎn)。位于老城區(qū)和古鎮(zhèn)的資產(chǎn)，具有多樣化特點(diǎn)，還有部分歷史建筑。大部分資產(chǎn)建筑年代都比較早，主要以20世紀(jì)80年代的老舊建筑為主。這些資產(chǎn)面積大小不一，總體上以中小型商鋪為主，規(guī)模化體量化的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)還比較缺少。企業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還比較缺乏，資產(chǎn)質(zhì)量 需提升，資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以便利店和小型餐飲為主，普遍缺少新零售、新商業(yè)和網(wǎng)紅業(yè)態(tài)，人氣吸引能力差。

（二）管理現(xiàn)狀

社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理是一項(xiàng)綜合性的工作，要求企業(yè)必須統(tǒng)籌規(guī)劃，把握好資產(chǎn)管理的內(nèi)在規(guī)律，這樣才能提高資產(chǎn)管理的工作效率。通過對上海市某區(qū)屬房管集團(tuán)的資產(chǎn)管理工作進(jìn)行全面分析，可以看出企業(yè)在社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理上，無論是工作人員還是管理支出總體上投入都較少，企業(yè)資產(chǎn)管理的方式仍較傳統(tǒng)，與市場還存在脫節(jié)，尤其是部分所屬物業(yè)公司管理手段還基本停留在合同簽訂和收取租金等常規(guī)性的工作上，部分物業(yè)還存在違章搭建和轉(zhuǎn)租等問題。企業(yè)的經(jīng)營管理層對資產(chǎn)管理工作缺乏市場化的思維，更缺少前沿的管理方式，重視程度也有待進(jìn)一步提高。總體而言，企業(yè)的資產(chǎn)管理架構(gòu)和經(jīng)營目標(biāo)還不清晰，資產(chǎn)的市場贏利能力還要進(jìn)一步提高，社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)協(xié)同以及規(guī)模集聚效應(yīng)難以有效發(fā)揮，距離現(xiàn)代化和市場化的發(fā)展要求還有不小的差距。

（三）發(fā)展現(xiàn)狀

社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理工作既具備經(jīng)濟(jì)性的特點(diǎn)，也有民生性的功能，尤其是國有企業(yè)還具有特殊的社會屬性，推進(jìn)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理工作，不能一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，要注重社會效益。受市場化因素的影響，部分國有企業(yè)將追逐利潤作為社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理的重要目標(biāo)，對資產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、租金定價(jià)和租賃期限等都以獲得最大利潤作為主要的參考依據(jù)，忽略了周邊居民的消費(fèi)能力，導(dǎo)致居民消費(fèi)支出的增加。為此，企業(yè)在對社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理發(fā)展進(jìn)行定位時，要充分考慮百姓需求，明確發(fā)展目標(biāo)，明晰發(fā)展路徑，合理地布局不同類別資產(chǎn)業(yè)態(tài)，平衡好知名品牌和一般品牌的引進(jìn)，契合廣大消費(fèi)者的基本需求。

二、社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

（一）租金定價(jià)手段簡單化

科學(xué)合理的租金定價(jià)手段是提升資產(chǎn)收益的主要途徑，是保障資產(chǎn)管理工作健康發(fā)展的主要方式。社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民消費(fèi)水平的日益提高，為社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。當(dāng)前，大部分企業(yè)針對社會商業(yè)資產(chǎn)的租金定價(jià)普遍以周邊同類型、同地段的資產(chǎn)租金價(jià)格作為依據(jù)，沒有充分考慮市場化因素對資產(chǎn)租金定價(jià)的影響，也沒有建立全面的租金定價(jià)體系。因此，資產(chǎn)租賃價(jià)格主觀性和隨意性較大，極容易導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的發(fā)生，也影響了資產(chǎn)的長遠(yuǎn)收益。為此，企業(yè)要逐漸改變傳統(tǒng)的租金定價(jià)手段，探索運(yùn)用市場化的租金定價(jià)方式。

（二）業(yè)態(tài)配比同質(zhì)化嚴(yán)重

上海作為超大城市，人口基數(shù)大，常住人口有2400萬，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。截至2018年6月末，上海城市商業(yè)綜合體數(shù)量達(dá)到241家，商業(yè)建筑總面積達(dá)到1731萬平方米。通過對社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合對比分析，不難發(fā)現(xiàn)各個商業(yè)資產(chǎn)的業(yè)態(tài)配比同質(zhì)化問題較為嚴(yán)重，業(yè)態(tài)均集中在餐飲、購物、休閑和娛樂等，業(yè)態(tài)同質(zhì)化項(xiàng)目較多，業(yè)態(tài)的定位分布仍較傳統(tǒng)，還比較缺乏復(fù)合書店、新潮電玩和主題體驗(yàn)館等新興業(yè)態(tài)。企業(yè)如何突破資產(chǎn)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化，尋求業(yè)態(tài)的差異化，越來越成為商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理的核心問題。

（三）租戶評價(jià)方式單一

目前，大部分國有企業(yè)資產(chǎn)管理部門對資產(chǎn)承租商戶的選擇方式仍比較單一，企業(yè)一般通過發(fā)布招商廣告、社會推薦和熟人介紹等方式選擇承租商戶，導(dǎo)致選擇的商戶良 不齊，商戶的誠信度和租金支付水平得不到有效的保障，極容易導(dǎo)致欠租和資產(chǎn)被強(qiáng)占等一系列問題，既影響資產(chǎn)管理水平的提高，也影響企業(yè)社會形象的提升。國有企業(yè)，在租戶選擇的市場化和規(guī)范化方面還有很大的提升空間，企業(yè)必須要結(jié)合資產(chǎn)管理的實(shí)際情況，逐步構(gòu)建一套切合實(shí)際的租戶評價(jià)體系。

（四）監(jiān)督管理水平滯后

資產(chǎn)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，涉及多個工作環(huán)節(jié)，企業(yè)必須妥善處理好各個工作流程的內(nèi)在關(guān)系，要格外注重監(jiān)督管理對提升資產(chǎn)管理水平的作用。當(dāng)前，大部分企業(yè)對資產(chǎn)管理工作的監(jiān)督主要以年度常規(guī)檢查、節(jié)假日檢查和年終的重點(diǎn)檢查為主，運(yùn)用的信息化和智能化監(jiān)督管理手段較少。采用常規(guī)的資產(chǎn)監(jiān)督管理方式最大的弊端就是難以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)管理工作存在的隱性問題，檢查過程走馬觀花，問題整改容易敷衍了事，特別是存在安全隱患的一些商鋪，如果承租人對存在的問題沒有整改到位，極容易導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）專業(yè)管理人才缺乏

目前，國有企業(yè)資產(chǎn)管理工作人員配比和整體素質(zhì)距離高質(zhì)量的工作要求還有不小的差距，特別是基層的資產(chǎn)管理工作人員捉襟見肘，1-2名工作人員要負(fù)責(zé)大規(guī)模大體量資產(chǎn)的日常管理，嚴(yán)重影響了資產(chǎn)管理工作效率的提高。部分企業(yè)甚至沒有正式的資產(chǎn)管理工作人員，只能借助企業(yè)其他崗位的工作人員從事具體的資產(chǎn)管理工作。企業(yè)資產(chǎn)管理總體上人員結(jié)構(gòu)老化，中青年較少，管理思想比較保守，且受教育程度普遍偏低，學(xué)歷以大專和中專為主。針對管理人員素質(zhì)的提升也沒有建立健全可行的培訓(xùn)體系，工作人員素質(zhì)的提升主要以自我學(xué)習(xí)為主。

三、提升社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理水平的措施

（一）科學(xué)規(guī)劃布局資產(chǎn)業(yè)態(tài)

上海市很多傳統(tǒng)型國有企業(yè)管理的商業(yè)資產(chǎn)主要以社區(qū)商業(yè)為主，資產(chǎn)類型各異，房屋結(jié)構(gòu)類型多樣，面積大小不等，既有商業(yè)廣場，也有社區(qū)沿街商鋪，還有老舊小區(qū)的配套商業(yè)。業(yè)態(tài)定位是否科學(xué)精準(zhǔn)關(guān)系到資產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營能力，關(guān)系到資產(chǎn)長遠(yuǎn)的收益能力。資產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局不能千篇一律：一方面要因地制宜，立足于不同的資產(chǎn)特點(diǎn)，突出企業(yè)特色，獨(dú)具行業(yè)特點(diǎn)，使資產(chǎn)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)性和公益性相統(tǒng)一；另一方面還要根據(jù)房屋的具體情況，結(jié)合房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)類型，匹配合適的經(jīng)營業(yè)態(tài)，將資產(chǎn)業(yè)態(tài)的普遍性和特殊性相結(jié)合，特別是一些功能性和市場性兼?zhèn)涞膰衅髽I(yè)，經(jīng)營的資產(chǎn)業(yè)態(tài)也要注重民生的屬性，做到選擇的業(yè)態(tài)能夠切實(shí)便民，業(yè)態(tài)的經(jīng)營效應(yīng)能夠切實(shí)利民，充分發(fā)揮好業(yè)態(tài)的社會效益，嚴(yán)防因業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)確、不恰當(dāng)產(chǎn)生擾民的問題。系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)相鄰資產(chǎn)的業(yè)態(tài)，要避免同質(zhì)化競爭，堅(jiān)持差異化分布，合理布局生活配套類、娛樂休閑類和餐飲類等業(yè)態(tài)，使不同業(yè)態(tài)之間能夠?qū)崿F(xiàn)互補(bǔ)。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)租金定價(jià)機(jī)制

企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)區(qū)域范圍廣，既有分布在核心商業(yè)圈的，也有位于郊區(qū)的，一般由公司本部和多家所屬企業(yè)共同管理，尤其是一些集團(tuán)公司，在很長一段時間里，存在著資產(chǎn)管理方式不一致、租金標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，資產(chǎn)出租時也沒有充分考慮業(yè)態(tài)對租金的影響，在一定程度上影響了資產(chǎn)管理水平的提升和資產(chǎn)效益的提高，如：同一處資產(chǎn)，餐飲的租金水平要明顯高于超市。為有效提升資產(chǎn)管理收益，明確租金漲幅標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可以對資產(chǎn)實(shí)施“一房一價(jià)”的租金定價(jià)機(jī)制，即通過聘請權(quán)威的第三方評估公司，對房屋的出租價(jià)格進(jìn)行評估，評估時充分考慮房屋所處的區(qū)域、經(jīng)營的業(yè)態(tài)、租賃期限和裝修程度等多種因素，科學(xué)合理地確定租賃價(jià)格。為減少工作阻力，積累工作經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)分步驟分階段分層次地做到資產(chǎn)“一房一價(jià)”全覆蓋。此外，企業(yè)還要積極探索優(yōu)化社區(qū)商業(yè)綜合體的租賃價(jià)格評估方式，并結(jié)合各企業(yè)資產(chǎn)管理工作的實(shí)施情況，進(jìn)一步完善租賃定價(jià)體系，為不斷增加資產(chǎn)收益提供有力的保障。

（三）健全租戶評價(jià)體系

準(zhǔn)確地選擇承租商戶是資產(chǎn)管理長效機(jī)制的重要組成部分，是提升資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的重要途徑。首先，承租人的選擇要根據(jù)不同的項(xiàng)目類型構(gòu)建多角度、全方位和深層次的綜合評價(jià)體系，設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目實(shí)際情況的評標(biāo)書。評標(biāo)書既要涵蓋租金價(jià)格、租賃期限和租金增幅等管理因素，也要包括意向承租人的資質(zhì)、信譽(yù)等基本要素。其次，企業(yè)要建立由多個責(zé)任部門組成的綜合化和專業(yè)化評選小組。各個評選主體根據(jù)工作分工和特長，通過專業(yè)化的分析，發(fā)揮各自的交叉優(yōu)勢，針對意向承租對象的特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)資料予以詳細(xì)的分析。最后，對意向承租對象的評估和篩選，有以下幾個注意點(diǎn)：要注重全面性，厘清承租對象的歷史沿革；要注重客觀性，評估意向承租對象根據(jù)實(shí)事求是的工作原則，極力避免主觀因素的干擾；要注重公平性，無論是原有承租人還是新增的意向承租人，均要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)評選；要注重實(shí)用性，對意向承租人誠信能力和租金支付能力進(jìn)行系統(tǒng)的審查。對意向承租人的信用狀況進(jìn)行評估時，可以借助中國人民銀行征信中心、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)和全國法院被執(zhí)行人信息查詢平臺等多種途徑，全面審查意向承租人的信用狀況；對存在嚴(yán)重失信的意向承租人，無論其企業(yè)規(guī)模有多大，租金支付實(shí)力有多強(qiáng)，都實(shí)行“一票否決”制，原則上對該類意向承租人不予考慮。此外，還要通過實(shí)地考察的方式，著重了解意向承租人的經(jīng)營規(guī)模、發(fā)展業(yè)績、運(yùn)營項(xiàng)目和管理團(tuán)隊(duì)的具體情況。

（四）提高資產(chǎn)監(jiān)督管理水平

企業(yè)要想不斷地提升經(jīng)營管理水平，不僅要做好資產(chǎn)經(jīng)營的統(tǒng)籌規(guī)劃，也要做好細(xì)枝末節(jié)的各項(xiàng)工作，更要多措并舉加強(qiáng)資產(chǎn)的風(fēng)控管理，強(qiáng)化事前事中事后監(jiān)管。

事前要防范到位，針對資產(chǎn)管理工作實(shí)施商業(yè)資產(chǎn)的“一房一價(jià)”，采取業(yè)態(tài)不同定價(jià)不同的管理機(jī)制，商業(yè)資產(chǎn)出租時要向承租人收取押金，并要求承租人提供可靠的第三方擔(dān)保，出租主體單位也要按照要求和相應(yīng)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對提供擔(dān)保的第三方進(jìn)行信用審查，以有效防范違約風(fēng)險(xiǎn)。同時，明確租金的支付采用第三方銀行代扣代繳的方式，以減輕租金收繳的工作量，減少租金支付風(fēng)險(xiǎn)。

事中要監(jiān)督到位，管理單位要對資產(chǎn)管理過程中的各項(xiàng)工作予以有效監(jiān)督，通過常規(guī)檢查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合，按時開展資產(chǎn)巡查工作。企業(yè)資產(chǎn)管理工作人員要多去實(shí)地走一走，多去現(xiàn)場看一看，多與租戶聊一聊，詳實(shí)掌握第一手資料，為管理決策提供參考，以便增強(qiáng)決策的科學(xué)性和可行性，使實(shí)施的各項(xiàng)資產(chǎn)管理規(guī)章制度更接地氣。企業(yè)資產(chǎn)管理工作的責(zé)任部門要與安全管理等相關(guān)部門落實(shí)資產(chǎn)巡查工作，嚴(yán)格按照租賃管理制度的具體要求，穩(wěn)妥有序做好資產(chǎn)巡查工作，著重檢查是否存在安全隱患、違規(guī)業(yè)態(tài)等問題。對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須明確整改的要求和時間進(jìn)度，并及時對整改情況進(jìn)行全面系統(tǒng)的復(fù)核。

事后要總結(jié)到位，資產(chǎn)管理工作是系統(tǒng)性和綜合性的工作，不可避免地會遇到新情況，產(chǎn)生新問題，要及時歸納總結(jié)典型的工作案例，為后續(xù)的工作提供參考借鑒，使資產(chǎn)監(jiān)管和資產(chǎn)運(yùn)營能夠相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)、相得益彰。

（五）完善資產(chǎn)管理制度體系

制度是最好的“守望者”，是資產(chǎn)管理工作健康發(fā)展的重要保障。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度必須要不斷適應(yīng)新形勢下的工作要求，企業(yè)要根據(jù)管理要求及時對資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行修訂，對不適應(yīng)管理要求的一些制度予以廢止，對不健全的相關(guān)規(guī)章條款予以完善。企業(yè)要格外注重商業(yè)資產(chǎn)的管理方式、租賃要求、日常管理、審批程序、資產(chǎn)巡查和監(jiān)督等多個工作流程的優(yōu)化細(xì)化，形成適應(yīng)新時期管理要求的租賃制度。新制度實(shí)施后要對資產(chǎn)管理相關(guān)工作人員進(jìn)行制度培訓(xùn)，以進(jìn)一步增強(qiáng)制度理解、強(qiáng)化制度運(yùn)用。企業(yè)還要積極推進(jìn)管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，對標(biāo)知名企業(yè)的資產(chǎn)管理方式，吸收和借鑒成功的管理經(jīng)驗(yàn)。

（六）打造專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，人才質(zhì)量關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，關(guān)系到資產(chǎn)管理水平的持續(xù)提升。企業(yè)要高度重視資產(chǎn)管理專業(yè)化人才的培養(yǎng)，科學(xué)編制人才培養(yǎng)規(guī)劃，構(gòu)建合理的人才梯隊(duì)，實(shí)現(xiàn)老中青三代有機(jī)結(jié)合。專業(yè)人才既可以通過“外引”的方式從知名的資產(chǎn)管理企業(yè)招聘專業(yè)的工作人員，也可以通過 “內(nèi)培”的途徑培養(yǎng)專業(yè)化人才，讓一線的資產(chǎn)管理工作人員多參與項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，多向市場化專業(yè)化的企業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)外部招聘和內(nèi)部培養(yǎng)的有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到鍛煉隊(duì)伍和培養(yǎng)專業(yè)人才的目的。

國有企業(yè)要想打造市場知名度高的社區(qū)商業(yè)品牌，就要不斷地優(yōu)化資產(chǎn)管理工作的方式方法，從資產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金定價(jià)機(jī)制、制度體系建設(shè)和資產(chǎn)監(jiān)督管理等多個方面予以完善，并逐步與市場化的商業(yè)資產(chǎn)管理模式接軌，以增加企業(yè)經(jīng)營效益，方便社區(qū)商業(yè)周邊居民的日常生活，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。