杭州市租賃型保障房發展經驗的啟示

文/彭開明

杭州市，浙江省省會，是浙江省的政治、經濟、文化、教育、交通和金融中心，也是長江三角洲城市群的中心城市之一，是重要的國際電子商務中心。2017年，杭州市下轄12個區（縣），代管1個縣級市，總面積16853.57平方千米，常住人口946.8萬人，城鎮化率76.8%，居民人均可支配收入49832元。杭州市鄰近上海，在經濟、社會、文化等方面與上海有許多相似之處，其住房保障工作水平在全國也位于前列。2018年7月，上海市房產經濟學會住房保障專委會結合有關課題，對杭州市租賃型保障房工作開展專項研究和實地調研，收獲不少。

一、 杭州發展租賃型保障房的主要經驗和特點

杭州市的租賃型保障房分為市級項目和區（縣）級項目，行政主管部門是杭州市住房保障和房產管理局，具體工作由住房保障辦公室負責。2011年至今，杭州在市級租賃型保障房的建設方式、供應范圍、配租方法、體系建設、租后管理、制度建設等方面不斷探索，積累了許多有益的經驗，概括起來主要有以下一些特點。

1．積極推進住房建設。近幾年來，杭州市著重解決保障房的階段性房源不足問題，重點建設公共租賃房、藍領公寓。房型為集體宿舍、一居室（40-50平方米）、兩居室（50-60平方米）三種類型，主要籌措兩居室，努力緩解中低收入家庭居住矛盾以及城中村改造帶來的大量服務型行業員工居住矛盾。

杭州市級租賃型保障房主要通過單位自建、商品住房中分散配建和集中配建、購買現房等方式籌措房源，其中分散配建和集中配建的力度較大，規定所有商品住房出讓用地必須由住房保障辦公室簽署配建意見。集中配建項目的建設投資單位是杭州市住房保障和房產管理局屬下的公共租賃住房投資公司，項目用地一般在5-8級地段，地價相對處于中等水平，建房以高層為主，造價在3000元/平方米左右，建設資金主要為財政資金。從2011年起，杭州市出臺了公租房建設工程安全檢查制和“中心-項目部-施工監理單位”三級考核監督制，通過倒排計劃、并聯審批、聯席會議等舉措，推動六大市級公租房項目的建設施工、竣工驗收和交付使用（見表1），狠抓公租房項目質量管理。田園公租房項目是杭州市乃至浙江省最早建設、規模最大的公租房項目，2010年正式開工建設，2013年8月竣工交付，總建筑面積33.38萬平方米，總戶數4693戶。該項目曾獲浙江省建設工程“西湖杯”獎、建設部2013-2014年度“廣廈獎”和2014年中國人居環境范例獎等榮譽。

在六大市級項目以外，2011年，杭州市住房保障辦公室與有關房地產開發企業簽訂市區11宗商品住房用地配建公共租賃住房協議，計劃配建公共租賃住房6.4萬平方米，到2013年，已在商品住房出讓用地中配建26個項目，異地集中配建6個項目，共計建筑面積62.56萬平方米。

表1 六大市級公租房項目建設進度表

2．逐步擴大保障范圍。杭州市于2011年改變了將公共租賃住房的準入條件與戶籍掛鉤的做法，把為杭州社會經濟發展作出貢獻的非戶籍人員逐步納入保障范圍。2012年將市區各類公共租賃住房保障對象收入準入標準統一提高到人均可支配收入47691元以下，并將新就業大學畢業生和創業人員連續繳納住房公積金或社會保險金的時間要求從1年調整為6個月。2016年印發《2016年杭州市區高層次人才住房保障工作手冊》，開展高層次人才購房和租房補貼的審核發放工作，當年累計61人領取了購房補貼，118人領取了租賃補貼，發放購房補貼1421.2萬元，租賃補貼195萬元。此外，還多次調整了廉租住房的準入條件，如：放寬廉租住房申請家庭收入線；允許將原有房產轉讓（轉讓給直系親屬及兄弟姐妹的除外）已滿5年的住房困難家庭納入申請范圍；不再將申請家庭成員享受的住房貨幣補貼面積納入房產審核范圍。

3．適時調整配租方式。多年來，杭州市采取廉租住房實物配租和貨幣補貼方式，堅持對收入在城鎮低保標準2.5倍以下的住房困難家庭實行“應保盡保”，又在公共租賃住房中采取實物配租和貨幣補貼方式，覆蓋中等偏下收入家庭（5年以上戶籍要求）、大學畢業生（畢業7年內均可申請，研究生不限收入）、新創業人員等群體。同時加強對租賃型保障房的動態管理，政府對公租房承租家庭3年復審一次，廉租家庭1年復審一次，將因住房、收入等發生變化而不再符合準入條件或逾期未辦理年審手續的家庭注銷住房保障資格。從2015年起，杭州市全面實行公共租賃住房和廉租住房的并軌運行，其突出特點是配租房源相同，只是租金標準不同，實現廉租群體與公租群體的共通共融。2016年，杭州市住房保障管理部門啟動公租房實物配租和貨幣補貼兩種保障方式的受理工作，推動住房保障工作向“保障類型以公租房為主、保障形式以貨幣補貼為主”轉變。目前已實現公租房申請公示、廉租房轉公租房公示、資格續審公示、房源公示、選房結果公示等一系列公開公正的工作流程建設。此外，杭州市規定在簽訂住房租賃合同時均應進行合同公證，合同公證在簡化起訴租賃戶違約違規行為的辦理流程、提高法院執行效率等方面起到了明顯的作用。

表2 市級公（廉）租各年度新增情況表

4．不斷完善租后管理。2014年，杭州市探索創立公共租賃住房智能化管理體系，在市級公租房小區設置智能化三級門禁系統，后又配置人臉識別設施，并采取宣傳引導等方法，幫助入住居民適應智能化門禁系統的使用管理。通過門禁卡、可視抓拍等現代化技術手段，實現進出信息收集、門禁刷卡、欠租提示、智能化繳費、退租等方面全過程、實時性、系統化的管理，在制止租后違約違規行為上取得明顯效果，例如市級公租房田園小區，租金收繳率從以前的93%左右提高到目前的近100%。

為實現住房保障對象管理與租賃住房屬地管理的無縫銜接，杭州市在2016年推出公共租賃住房動態備案系統，建立房管部門與公租房管理單位之間的業務信息通道，各公租房管理單位實時錄入房源、人員及配租等信息，各區（縣）和市房管部門可實時掌握數據信息，這極大地提高了房管部門對公租房的管理效率。據了解，杭州已經著手搭建旅館式管理平臺，今后將流動人口管理、出租房屋管理和租后管理整合在一起，以形成網絡化基層治理機制。

此外，杭州市重視選擇物業品牌企業承擔公租房小區的物業管理服務工作，以滿足落實保障性住房專門服務的要求，并推進建立以房管部門、社區、物業企業三方聯動管理為基礎，政府部門、社會團體、公益組織等共同參與的保障房小區社會綜合管理機制，開展黨建聯建、業主自治等活動，建立業主公約，共同營造和諧共建的良好氛圍。

5．努力提升服務品質。杭州市所有符合條件的家庭均可在日常工作時間提出相應類別的住房保障申請，做到隨時申請、隨時受理，先后出臺了租賃型保障住房管理政策“二十項便民政策”，以增強住房保障的及時性和公平性，優化房源配置，促進“職住平衡”。在操作層面實施特殊人群優先保障，解決了廉租住房和公共租賃住房保障方式的互通；根據住戶因家庭人員等變化而產生的調換保障房的愿望，提供有調換房源意向家庭的協商平臺；打通了省直機構及杭州市繳納公積金家庭利用公積金支付公租房租金的通道，減輕公租房承租家庭的經濟負擔，并設置以現金、銀行卡、支付寶等方式交付租金的便利通道。

杭州市較早建立并不斷完善“互聯網+”服務平臺，改造升級市住房保障辦公室微信公眾號，申請人綁定身份信息后，登陸公眾號即可查看自己的申請狀態、搖號選房信息、租賃信息等內容，也可通過公眾號進行物業報修、投訴舉報、建言獻策等。

2015年，杭州市房管部門推動住房保障管理服務體系轉型升級，出臺《關于加強公共租賃住房社會化管理和服務的實施意見》，明確各方參與共管，實現對保障對象全方位、多層面的社會保障和服務，并開展了多渠道的實踐探索，如：市住房保障辦與團市委共同建設“蔣村西溪人家”公租房服務創業青年示范區，為杭州青年創業創新提供“安居+創業”全方位服務，打造公租房小區新樣板和青年“眾創空間”新模式；市級公租房田園小區結合“三級門禁”管理系統開發了手機APP（該系統于2015年獲得“浙江省建設科學技術獎”），在每個樓宇單元設立顯示屏，可實現實時通知、報修、咨詢等功能，提供了更加方便快捷的服務；以共商為宗旨，建立住房保障辦公室、社區服務中心、物業、派出所、城管與居民的議事理事評事制度，由住保辦牽頭，每年根據社區情況發放問卷，先后解決了居住區無菜場問題、停車難問題等；物業管理實行24小時值班和首問負責制度，對外公布值班人員信息，要求保潔保安做到“有反映就有響應”；根據社區住戶的需求以及特點，招募核心志愿隊員，給予一定的資金支持；組織“單身互助聯盟”“老年人茶話會”“良緣紅娘”等社交活動，讓居民有歸屬感，引導社區形成積極向上的氛圍。這次實地調研發現，住戶對小區管理的認可度和滿意度很高。

二、 杭州租賃型保障房發展經驗對上海的啟示

啟示一：合理擴大保障范圍，調整準入門檻，開拓配租方式，充分發揮租賃型保障房為城鎮住房困難居民提供托底保障和為外來就業人員安居樂業服務的作用。這對上海率先實現小康和上海城市轉型發展將產生積極的影響。

啟示二：以實際需求為導向提供有效供應，科學規劃租賃型保障房的項目選址，合理利用各種房源，優化房型設計和配套條件，以小戶型、過渡型住房為主，增加租賃型保障房的房源，補短板、填空白。

啟示三：充分利用現代化科學技術和設施，運用“互聯網+”各種信息資源平臺，建立智能化管理系統，完善公共租賃住房和廉租住房的并軌運行，提高管理和服務水準，實現租賃型保障房保障對象、租賃房源、租賃使用等各種信息全方位、全周期、全過程的監管，提供高效便捷的服務，體現精細化管理要求。

啟示四：積極挖掘和依靠各方面力量支持住房保障工作。杭州市由住房保障部門牽頭，借助各種社會資源，在解決人戶分離、屬地化管理、社會共治、居民自治等問題方面不斷創新，形成了不少接地氣的工作機制，促成了多方合作和多方共治，顯著提高了管理成效，解決了許多租后管理問題。