張家界市住房公積金貸款政策及對商業(yè)銀行的影響

陳生霞

（人民銀行湖南省張家界市中心支行，湖南 張家界 427000）

2018年以來，張家界市在全轄實行統(tǒng)一的住房公積金信貸政策，即第三套以上（含）住宅不予發(fā)放公積金貸款。2018年1-8月發(fā)放住房公積金貸款1137戶，同比減少19.36%；發(fā)放貸款數(shù)額3.75億元，同比減少13.59%。張家界房價均價在6000元左右，同比增長20%。銷售火爆，沒有存房。個貸率是公積金貸款與公積金存款余額之比，張家界地區(qū)的住房公積金個貸率已經(jīng)超過80%，達到了融資極限。個貸率上升的原因是公積金支取政策改變，歸還住房貸款本息可以提取公積金對沖還貸，由于居民住房貸款基數(shù)增大，公積金支取總額相應(yīng)增加，從而減少了公積金存款余額。

表一：張家界市公積金貸款使用情況

表二：張家界房價情況

一、張家界市住房公積金貸款政策

（一）借款人申請個人住房貸款必須具備下列條件：

1、連續(xù)按月繳交住房公積金6個月以上（含6個月）。

2、查詢信用報告，信用狀況良好，有經(jīng)濟收入，能按期償還貸款本息；對連續(xù)逾期3期以上（含3期）或累計逾期6期以上（含6期）的原則上不予發(fā)放貸款。

3、償還貸款本息與家庭月收入之比不超過50%，其他債務(wù)的也包含在償還貸款本息內(nèi)加以扣除。

4、具有管理中心認可的資產(chǎn)進行抵押。

5、已發(fā)放住房公積金貸款的，必須先償還先前貸款，才能再次申請住房公積金貸款。

（二）貸款額度、期限及利率

1、借款人可先提取本人及配偶的住房公積金用于支付購房價款，不足部分向管理中心申請個人貸款，但提取與貸款總金額不得超過購房價款。

2、借款人可先提取本人及配偶的住房公積金用于支付購房價款，不足部分向管理中心申請個人貸款，但提取與貸款總金額不得超過購房價款。住房公積金貸款最長期限為30年，不得超過借款人自貸款發(fā)放之日到國家法定離退休年齡延長5年。

3、根據(jù)當?shù)胤績r收入比及住房公積金可使用資金規(guī)模的具體情況，第一次公積金貸款為所購房屋的70%；第二次公積金貸款為所購房屋總款的60%；本地區(qū)貸款的最高額度為50萬元。三套房以上（含三套）的使能使用公積金貸款。

4、貸款利率按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。公積金貸款利率：5年以內(nèi)（含）2.75%，5年以上3.25%，第二套房公積金貸款利率上浮10%。

二、各家商業(yè)銀行2018年的按揭貸款情況

（一）農(nóng)業(yè)銀行張家界分行的按揭貸款情況

農(nóng)業(yè)銀行張家界分行個人住房貸款投放主要包括農(nóng)民安家貸、軍人貸款和一、二手住房貸款。合作的樓盤包括陽光水岸、麗景天下、天門一號、高盛澧園、山水印象、旅游大廈、慈利碧桂園、桑植紫御山水等8個樓盤。 1-8月共發(fā)放個人住房按揭貸款1123筆，金額45426萬元；其中二手房按揭52筆，金額1904萬元。住房銷售價格最高7800元，最低3680元。單戶貸款金額最高140萬元，單戶最低7萬元，其中絕大多數(shù)為首套房貸款。住房貸款利率執(zhí)行人民銀行公布的基準利率上浮20%。沒有發(fā)放第三套及以上房屋的按揭貸款。以上貸款大多數(shù)為非繳納住房公積金人員的貸款。

（二）交通銀行張家界分行的按揭貸款情況

交通銀行張家界分行對城鎮(zhèn)居民的主要消費信貸是個人住房按揭貸款，主要對張家界銘德置業(yè)有限公司開發(fā)的江與城項目、張家界湘浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的山水印象瀾庭項目等5個項目發(fā)放按揭貸款。1-8月共計發(fā)放按揭貸款91筆，金額4692.4萬元。住宅銷售價格最高的每平方米8655元、最低的每平方米5227元。我部單戶住房按揭貸款金額單戶最高的270萬元，單戶最低的15萬元，其中絕大多數(shù)為一套房貸。住房按揭貸款利率在人民銀行公布的基準利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%，沒有發(fā)放第三套及以上房屋的按揭貸款。以上貸款絕大多數(shù)為非繳納住房公積金人員的貸款，因此公積金貸款對我行商業(yè)貸款影響較大。從目前張家界市住房市場整體供求市場情況看，受棚戶區(qū)拆遷影響，目前新供應(yīng)的住房面積與在建的住房面積與市場需求之前還存在一定缺口，短期內(nèi)市場一房難求的局面難以改變，估計短期內(nèi)市區(qū)核心地段住房價格趨于穩(wěn)定，銷售去庫存速度依然較快。

（三）張家界農(nóng)商行的按揭貸款情況

張家界農(nóng)商銀行對城鎮(zhèn)居民的主要消費信貸是個人住房按揭貸款，今年主要對中樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的公園世家、昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的瓏璟灣等5個項目發(fā)放住房按揭貸款。1-8月共計發(fā)放個人住房按揭貸款396筆，金額16757萬元。住宅銷售價格最高的每平方米12080元、最低的每平方米5180元。單戶住房按揭貸款金額單戶最高的102萬元，單戶最低的14萬元，其中絕大多數(shù)為一套房貸。住房按揭貸款利率在人民銀行公布的基準利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%，沒有發(fā)放第三套及以上房屋的按揭貸款。以上貸款絕大多數(shù)為非繳納住房公積金人員的貸款。

三、住房公積金貸款對居民、開發(fā)商和商業(yè)銀行的影響

住房公積金貸款受到居民的一致歡迎，買房優(yōu)先申請公積金貸款。公積金貸款3.25%的年利率遠遠低于商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率，家庭最高50萬的公積金貸款完全可以覆蓋平均總價在70萬左右的張家界地區(qū)公寓樓。開發(fā)商也是愿意首選公積金按揭貸款，因為公積金貸款審批權(quán)限就在當?shù)兀h(huán)節(jié)少，速度快，10天左右就能放款。而商業(yè)銀行一般需要省級分行審批，時間長，要求嚴，一般需要幾個月。住房公積金政策的改變，對商業(yè)銀行的按揭貸款擠壓效應(yīng)非常大，商業(yè)銀行的住房按揭貸款比例持續(xù)下降。2017年以來公積金貸款額度放大至50萬以后，貸款呈快速大幅增長之勢。2016年底公積金貸款余額為19.84億元，2017年1月至2018年8月之間20個月內(nèi)，張家界市公積金貸款增加8.04億元，增幅高達40.52%。同期各家商業(yè)銀行全部住房按揭貸款僅增加32.61億元，增幅為64.70%。公積金貸款增長總量占了銀行住房按揭貸款增長總量的四分之一。

四、政策建議

（一）建議進一步落實國務(wù)院有關(guān)“放管服”相關(guān)工作要求。不斷優(yōu)化住房按揭貸款相關(guān)備案、抵押登記流程和手續(xù)。如向商業(yè)銀行開通不動產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢端口，實現(xiàn)實時查詢已受理的住房按揭貸款抵押登記或備案情況。由于開發(fā)商購地款、稅款未交清或其他手續(xù)不齊，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來。建議政府加強部門協(xié)作，加快辦證進度，為銀行合法保全資產(chǎn)提供合法證件。

（二）建議人民銀行牽頭，協(xié)調(diào)公積金中心加快放開個人住房公積金繳存和公積金貸款等相關(guān)數(shù)據(jù)情況，為進一步建立健全本地居民誠信體系和信用數(shù)據(jù)庫建設(shè)奠定基礎(chǔ)，為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)充分挖掘個人住房貸款客戶信用數(shù)據(jù)、更好發(fā)揮信用價值、滿足個人住房按揭貸款客戶的融資需求。

（三）建議人民銀行統(tǒng)一銀行住房樓盤按揭貸款的放款條件。有的銀行在開發(fā)商取得預(yù)抵押登記證后才能放款，有些銀行可憑網(wǎng)簽合同放款，形成不良競爭。同時要嚴格落實住房按揭貸款資金支付監(jiān)管規(guī)定，防止炒房投機行為。

（四）建議對住房市場價格進行有效調(diào)控，防止價格虛高。目前個人貸款不良率較低，但如果任由房價過快增長，居民的收入水平?jīng)]有相應(yīng)增長，必然會出現(xiàn)按揭貸款斷供情況出現(xiàn)，銀行不良資產(chǎn)將會上升。

（五）由于住房開發(fā)貸款緊縮，開發(fā)商普遍缺資金，某些開發(fā)商存在民間借貸行為，導(dǎo)致銀行更加謹慎，惜貸拒貸情況增加。沒有銀行資金支持，開發(fā)商后期開發(fā)意愿減弱。建議銀行信貸政策緩和一些，不要全國一刀切，太猛太狠，導(dǎo)致某些房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂。

住房公積金貸款在解決職工住房資金方面起到了巨大的支撐作用，同時利率低，審批手續(xù)簡便，深得居民的青睞，對商業(yè)銀行按揭貸款起到了一定的沖擊作用。但是公積金繳存總量畢竟有限，加之公積金提取政策進一步放松，可用資金會隨之減少，對商業(yè)銀行按揭貸款的影響也會趨緩。