作業(yè)成本法在房地產成本管理中的運用

楊志利

（湯陰上億置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

一、作業(yè)成本法概述

從作業(yè)成本法的定義來說，作業(yè)成本法是基于事物的經濟、技術等方面的主要特征，通過數理統計等方式將事物中的矛盾按照主次進行分類，以主要矛盾為重點，使企業(yè)在進行成本管理時可以將重點板塊和一般板塊區(qū)別對待，也是一種定量的管理方法。相比傳統的成本管理方法，在作業(yè)成本法中引入了很多新的概念，將企業(yè)的直接成本和間接成本都考慮在內，并在系統中顯示出來這些概念之間存在的關系（如圖一）。

圖一：作業(yè)成本分析法

二、作業(yè)成本法在房地產成本管理中實施的優(yōu)勢

（一）促使企業(yè)成本核算更加合理

建筑面積法和直接開發(fā)成本比例法是房地產企業(yè)最常用的兩個成本管理方法，主要的原理是企業(yè)按照建筑面積將企業(yè)開發(fā)期間產生的費用平攤或者按比例計入成本賬戶，這種方式雖然使作業(yè)成本的計量簡便，但同時由于在房地產企業(yè)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)產生的費用是不同的，使用這種方式無法找到費用產生的主要影響因素，使企業(yè)在進行成本管理時無法采取精準、有效的措施。而且這樣計算出來的成本數據準確性不高，不能為企業(yè)成本管理提供有利的支撐。而作業(yè)成本法首先是將業(yè)務和成本核算的對象進行定義，然后確定其各自的成本動因，最后將產生的成本分配給每個對象，并對其成本、價格進行對比，確定其在盈利中所占比重。通過這種方式可以較好地分析出對企業(yè)利潤影響較大的對象，在成本管理中可以重點按照這個影響程度采取相應的措施，提高了成本數據的科學性和合理性，以及提供了成本管理的有效性。

（二）增強企業(yè)預算成本編制和業(yè)績考核的有效性

在房地產行業(yè)經過快速發(fā)展時期后，其業(yè)務涉及的范圍越加廣泛，產品結構多樣化，使在企業(yè)中所耗費的各項成本不斷增加，而且各工作過程不斷變動，在成本的核算和分析上存在一定的難度，企業(yè)多運用比例分攤的方式進行成本核算，由此產生的數據直接傳輸到企業(yè)的成本管理過程中。在企業(yè)進行事前預算時，基于這些數據和分析而進行的預算編制本身就存在一定的問題，對企業(yè)各環(huán)節(jié)設定的目標成本也缺乏合理性，使企業(yè)的成本管理從開始就處于偏離的基礎上，在科技的不斷進步中，這種偏差會越來越嚴重，給企業(yè)帶來經濟損失。作業(yè)成本法的利用也是基于此，由于作業(yè)成本法將企業(yè)活動中需要核算的對象進行定義，明確各對象在活動中的前因后果，使其過程明朗化，從而大大提高了數據的準確性，也使成本管理的效率大大提高[1]。

（三）優(yōu)化企業(yè)作業(yè)流程

由于作業(yè)成本法最主要的功能或者作用是對特定時點上的產品營利性進行分析，從而使企業(yè)可以利用其對企業(yè)的作業(yè)流程進行進一步優(yōu)化。通過對作業(yè)的分析，可以發(fā)現其中存在的問題，便于企業(yè)及時采取措施，去掉多余的成本消耗，將作業(yè)中產生的成本以科學的方式降到最優(yōu)，將企業(yè)的資源優(yōu)化再配置。比如在企業(yè)中，人力成本的支出往往占據較大的比重，但是在大部分的企業(yè)中，本身生產協調、檢測、運輸等作業(yè)不能增加顧客價值，可以將其劃分在一個廠部管理，但實際這些人員分布在各個環(huán)節(jié)，人力過于飽和，增加了人力成本的支出。通過作業(yè)成本法可以有效地發(fā)現這一問題，對企業(yè)裁員提供有效的數據支撐，減少企業(yè)的成本耗費。

三、作業(yè)成本法在房地產企業(yè)成本管理運用中存在的問題

（一）對作業(yè)成本法的認知不足

作業(yè)成本法在企業(yè)中存在的優(yōu)點非常突出，但是這并不意味著在實際中發(fā)揮的效果能達到所預測的水準。作業(yè)成本法效果的發(fā)揮需要大量的計算為基礎，通過對企業(yè)各個環(huán)節(jié)的信息收集，再通過作業(yè)成本實施系統才能發(fā)揮功效。但是在大部分房地產企業(yè)中，其業(yè)務中涉及技術開發(fā)的占比相對較少，對于在相關作業(yè)成本實施系統的設計和運用上有所欠缺，而且再加上在作業(yè)成本法中的投入問題，一些企業(yè)更傾向于傳統的建筑面積分攤或者比例分攤的形式，對作業(yè)成本法的重要性認知不足。而且由于作業(yè)成本法對技術的要求較高，企業(yè)在建設中多難以滿足，使作業(yè)成本法的效果甚微。

（二）應用范圍受到限制

大部分房地產企業(yè)對技術方面的運用較少，尤其是由于在前幾年房價快速增加的時期，房地產企業(yè)的收入較高，相比花費人力、物力詳細的劃分成本管控，企業(yè)更愿意將這部分投入繼續(xù)放到生產中獲得更多利潤。但是隨著房地產行業(yè)的增加變慢，整體利潤空間縮小，房地產企業(yè)進行成本管控的必要性越來越強。但是由于之前的認知限制，企業(yè)在作業(yè)成本實施工具系統、作業(yè)成本核算模型等的建設中存在問題，作業(yè)成本法中的作業(yè)并非完全包含企業(yè)的整體經營，成本管理效果不能有效地進行發(fā)揮[2]。

（三）管理人員水平較低，無法達到作業(yè)成本法高效運用的要求

在作業(yè)成本法的運用中，首先要求管理人員對企業(yè)內部涉及成本支出的作業(yè)進行系統性、全面性及深入性的研究分析，構建模型，通過系統發(fā)現影響作業(yè)成本的關鍵因素，再對得到的數據進一步分析，從中找到最佳的解決措施。這個過程較為復雜，不但需要各個部門之間的配合，同時也對管理人員的水平提出了要求。在實際的運用中，這兩個條件企業(yè)都難以滿足。由于企業(yè)對這部分的認知不足，使其對員工能力水平的考核并不全面，員工能力上升緩慢。同時企業(yè)之間的信息交流并未完全實現連通性，各部門之間的信息交流還有待加強。

四、作業(yè)成本法在房地產企業(yè)成本管理運用中的優(yōu)化措施

（一）提升房地產企業(yè)對作業(yè)成本法的重要性認知

在目前的內外部市場背景下，房地產需要迫切地加強企業(yè)對作業(yè)成本法的全面認知，提高全體員工對其的重視度，使其意識到作業(yè)成本法的優(yōu)點，從而拉動管理層實行這個方法的積極性和員工在其中的參與性。成本的管理并非只是涉及財務部門的工作人員，在企業(yè)經營的各個環(huán)節(jié)都有成本的消耗，或直接損耗，或是間接損耗。比如屬于企業(yè)內勤部門的人力資源部，其進行人力招聘時勢必導致企業(yè)的人力成本上升，在企業(yè)進行成本管理時也是一個重點考察對象。所以，企業(yè)要明確各部門的職責和彼此之間的聯系，使其各司其職，推動房地產企業(yè)成本管理的有效實施[3]。

（二）提高企業(yè)在作業(yè)成本法運用中的有效性

對于作業(yè)成本法的運用技術也有相關的研究機構，房地產企業(yè)可以根據自身的情況選擇尋找專業(yè)機構組織對其建設過程提供建議，或者可以參照企業(yè)內部結構相似的其他房地產企業(yè)的模型，使自身在作業(yè)基本法的“硬件”建設上科學且合理。同時企業(yè)還要加強對相關人員的技能水平培訓，配合相應的考核機制使員工可以很好地配合企業(yè)管理工作的開展。除此之外，企業(yè)還要加快財務共享的建設，在各部門之間構建信息交流渠道，便于企業(yè)信息的流通。

五、結束語

雖然在目前的企業(yè)經營中，大部分房地產企業(yè)已經開始重視成本管理，但是在采取的手段措施上并不完善。從其概念和運用上來說，作業(yè)成本法的效率更為優(yōu)異，可以幫助房地產企業(yè)快速排查影響企業(yè)成本變動的主要因素，提高企業(yè)成本管理的有效性，從而使房地產企業(yè)可以經受住市場的考驗繼續(xù)穩(wěn)健經營。