商業銀行發展住房租賃金融業務的路徑探究

張紹娟

[摘 要] 近年來，隨著政府、企業、金融機構等主體對住房租賃市場的積極參與，住房租賃過程中的各個環節、領域的金融需求以及金融服務正在被快速的衍生與創造。基于此背景，商業銀行應該積極迎接面臨的挑戰，利用金融力量，對住房租賃金融服務做好布局與推進，以此有效解決當前的社會難題，更好的履行自身的社會責任，從業務模式、產品支持上入手搶占住房租賃金融業務這片藍海，確保商業銀行的可持續發展。

[關鍵詞] 商業銀行；住房租賃；金融業務

[中圖分類號] [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2019）03-0178-02

黨的十九大召開以來，我國住房租賃政策的利好消息可謂是頻頻發出，培育與發展住房租賃市場儼然已經成為時下的共識。伴隨著政府、企業、金融機構對住房租賃市場布局的不斷加快，多層次住房租賃金融需求也應運而生。為此商業銀行如何在深化推進供給側結構改革的大背景下，通過對市場的培育，對平臺的建設，利用金融力量積極的搶占住房租賃金融業務則成為研究與實踐的重點所在。下面通過結合實踐研究經驗，對商業銀行發展住房租賃金融業務展開粗淺的探討，以供相關部門參考。

一、住房租賃市場的實際發展情況

自從1998年我國開展住房分配貨幣改革以來，我國的房地產行業就發生了翻天覆地的變化，商品房市場更是屢創新高，無論是商品房的銷售額，還是商品房的銷售面積都達到了世界級水準，商品房的價格更是持續走高。也正是在這個重銷售，輕租賃的市場大結構下，住房租賃市場的發展相對落后，而造成這一問題的因素眾多。如，住房租賃市場的供給結構缺乏合理性。主要表現在當前的住房租賃市場主要以個人出租房屋為主導，個人出租在整個住房租賃市場中所占比例高達90%，而個人租賃最為突出的特點就是房屋供給十分的分散且不夠穩定，體驗感也相對較差，難以依靠個人租賃形成相對穩固的住房租賃市場。并且租金回報率相對較低，住房租賃市場缺乏一個健全的管理機制，缺乏明確的專職管理機構，住房租賃市場的信息不夠對等，租購不同權都是住房租賃市場不均勻分布的重要因素，無法推動住房租賃市場培育與發展的重要原因。即便住房租賃市場存在著諸多的發展障礙，但是結合我國的市場經濟發展情況與政府政策的不斷出臺，住房租賃市場仍然具有較好的發展與培育機遇。如，在2016年時國務院就曾經出臺過關于住房租賃市場的指導性文件，并且提出了租售并舉的住房制度，鼓勵企業將租賃住房業務作為主營業務來發展。而在2017年時，我國又出臺了關于大中城市人口凈流動的專項通知，在全國12個城市舉辦住房租賃業務試點。2018年的政府專項報告之中又針對住房租賃制度提出了詳細的要求，推動各級地方政府的跟進，這些都說明了我國住房租賃金融業務正在如火如荼的開展中，具有十分良好的市場發展前景。此外從目前我國住房租賃市場的實際情況來看，我國的住房租賃市場的整體運營體制較世界發達國家而言還存在著較大的差距，尤其是在機構化運營上相較于美國、日本等國家滯后，所以仍然存在著較為廣闊的待開發前景。

二、商業銀行發展住房租賃金融服務所面臨的挑戰

（一）國家政策的把握

正是因為住房租賃市場直接關系到民計民生問題，所以往往住房租賃市場會受到政府制度建設與政府政策出臺的較大影響。尤其是目前從我國住房租賃市場的整體發展情況來看，住房租賃市場仍然處于發展初期，很多的管理規范與制度細則仍然在不斷的探索與完善過程中。所以對于國家政策的準確把握，也是商業銀行發展住房租賃金融服務中所面臨的主要挑戰，為此商業銀行應該積極跟進國家的政策變化，不斷的對自身的住房租賃金融服務工作的精準度加以修正。

（二）經驗的積累不足

對于我國而言住房租賃金融業務可謂是一個新生事物，無論是在培育與發展上，還是在運營與管理上均欠缺行之有效的成熟經驗可供參考。且商業銀行在住房租賃業務的開展上，不能如傳統業務一樣單單做資金的提供者，而是需要參與到住房租賃金融業務的每一個環節之中，而這就需要在實踐過程中不斷的去積累，所以經驗積累不足也是商業銀行發展住房租賃金融業務的一個巨大挑戰。

（三）住房租賃金融服務風險把控

住房租賃市場的發展可謂是全產業鏈效率不斷提升的一個過程，其不僅會涉及到住房租賃平臺的建設，還會涉及到住房租賃合同的履行、訂立以及后期一系列的運營管理等服務內容，并且與政府、企業乃至住房租賃的雙方都有牽涉。所以商業銀行住房租賃金融服務的提供上，要從整個產業鏈條基礎上，對金融服務風險加以把控。因此金融服務風險也是商業銀行發展住房租賃金融業務的重大挑戰。

三、商業銀行發展住房租賃金融業務的具體路徑

（一）從業務模式上入手，推動商業銀行住房租賃金融業務的發展

1.做好商業銀行與政府之間的合作

正是因為住房租賃市場與民計民生息息相關，所以住房租賃業務的發展受到國家政策的影響相對較大，為此商業銀行要想抓好住房租賃業務就必須要獲得政府的支持。也就是說商業銀行要積極的參與以政府為主導的金融服務項目之中，做好與區域內政府主管部門的聯系，積極的了解各級政府對住房租賃市場的發展規劃需求以及出臺的保證性條例，并利用現如今政府的主導項目，如：人才公寓、保障性租賃住房的進一步開發貸、租賃運營、后期管理等形式提供相應的支持。同時，商業銀行還要做好住房租賃信息服務平臺的搭建，積極的開展營銷工作，從而使政府、租賃企業、個人等市場主體都能夠參與到主體介入平臺之中，規范住房租賃環節，為完善住房租賃市場體系提供有效的支撐。

2.做好商業銀行與企業之間的合作

面對住房租賃市場這塊大蛋糕，各家的開發商也紛紛動心加入到住房租賃資產之中，通過開發建設、自由房產、代持運營等方式開展住房租賃業務。因此面對時下情況，商業銀行就必須要積極的開展住房租賃的貸款業務，以此滿足各家開發商對住房租賃業務的融資需求，并可以量身定制一系列的綜合化金融服務，如定制式、一站式金融服務，從而最大限度的滿足保障金的支持。同時，商業銀行還要積極的與房地產企業進行合作，實現住房租賃資產的證券化發展。為此可以利用REITs運作模式作為基本的參考項目，對金融工具加以創新，將物業所屬項目公司股權、產權等收益進行轉移，使其作為還款成為證券化產品，以此加強對住房租賃業務的金融支持。商業銀行還要與優質物業開展合作，設計以租金收益為標準化的資產證券化產品，從而緩解企業所面臨的資金壓力，推動企業的輕資運營。

（二）從產品支持上入手，推動商業銀行住房租賃業務的發展

個人租賃貸款就是指商業銀行向租戶發放貸款后，一次性將租金支付給房東，租戶則每個月都要向商業銀行進行還款的一種行為。可以說商業銀行的這種放貸行為，一方面滿足了租客對一次性支付租金進行融資的根本需求，使得自身擁有了長期的、穩定的居住權。另一方面房東因為收取了住房租賃合同之中的長期租金，并且商業銀行也提前鎖定了收益，獲得了利息與客戶資源。所以商業銀行針對個人住房的租賃金融服務，想要為其準備與之相配套的金融服務，其金融服務主體可以放在長租客戶身上，為其解決租賃房屋的房租問題。商業銀行還要根據租戶住房租賃時間的長短，客戶本身的信用情況，可以為優質的客戶提供專屬理財服務，提供利用公積金抵扣房租的業務，從而進一步提高客戶體驗，增強客戶對銀行的黏性。

對于公司住房租賃貸款業務，商業銀行則要向住房租賃企業提供包括住房租賃開發貸款、抵押貸款等信貸產品，以此為基礎最大限度的滿足企業在住房租賃金融業務各個階段對資金的實際需求。為此將住房租賃資產進行證券化就顯得尤為重要，這是因為證券化后的住房租賃資產能夠產生大規模的現金流，且現金流相對較為穩定，并且通過結構性的重組還能夠轉換成為可被金融市場流通與出售的證券。需要注意的是商業銀行在金融產品創新改革過程中，要遵循國家的相關政策，并且積極的推動多類型的資產證券化產品，從而有效解決住房租賃資金的回籠難問題。

四、結束語

對于我國住房市場而言，住房租賃市場是其重要的組成部分，且黨的十九大報告中明確提出：“房子只是用來住的，不應該用來炒”，所以進一步加強對住房租賃市場的培育與發展就顯得尤為重要。而在這個過程中商業銀行面對住房租賃金融需求的應運而生，如何利用好自身的金融力量，積極的推動與布局住房租賃金融服務，搶占住房租賃金融業務就成為商業銀行的一個巨大經濟利益增長點，也是商業銀行履行社會責任的重要手段。

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[責任編輯：趙磊]