中國房地產市場七大問題及政策建議

李戰軍

近年來，中國高房價使居民的購房負擔加重，對居民消費和實體經濟產生了擠出效應，引起社會各界的廣泛關注，中國政府對此高度重視。在2018年，中共中央政治局曾召開專題會議，提出要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

在此背景下，本文將討論中國房地產市場存在的七大突出問題，并提出相應的政策建議。

一、 中國房地產市場存在的七大突出問題

1行政性干預日趨強化

現階段政府“看得見的手” 正在更加深入和廣泛地干預房地產市場，例如海南省不準房地產開發企業賣房給海南島之外的人士，成都因為控制環境污染要求除地鐵外的所有施工項目停工四個月，一批城市新建商品住房只有按同一地區二手房市場價格的七折、八折銷售才能予以批準。

2、開發企業成本上升

一是人員工資不斷提高；二是鋼材、水泥、玻璃等建材價格持續上漲；三是現代化建造技術推廣，如新建住宅采用裝配式、精裝修、綠色智能、適老設施等措施的比例逐漸提高，住宅品質在工藝、技術上有提升，但建造成本也有增加。

3、政府和機構提供租賃住房有待市場接受

目前租賃租房90%是由私人產權擁有人提供的，供應量非常充裕，租賃價格按照房價租金比也是低亷的，而且實現了面上全覆蓋。擴大機構、企業對租賃住房的供應比重，不是一蹴而就的，短期內也難以形成滿足中低收入群體住房需求的有效供給。市場的接受程度和企業的投資經營意愿正在受到檢驗，至少目前相關土地、信貸、稅費、基礎設施和公共資源配置等行業扶持政策并未實質性呈現。

4、房價上漲壓力仍然強勁

商品房市場價格輪動趨勢性地上升態勢格局目前依然存在。目前價格松動或者下跌，都還是局部性的、階段性的、行政效應性的，是多種調控手段綜合實施的中短期結果。貨幣超發、土地稀缺、城市化進程、家庭人口趨少、土地轉讓利益機制、首套置業、改善性需求、財富效應和政策撬動等因素，共同形成體系性、機制性的價格上升動力，仍然主導市場。市場上存在著房價和地價倒掛，中心城區和郊區房價倒掛、裝修房和毛坯房價格倒掛、一手房和二手房價格倒掛，價格體系已經扭曲。

5、土地購置面積和成交價格呈現剪刀差

地價推動房價的勢頭，源自于我們競地價、限房價的思路和做法。不擴大土地供應，不控制地價上漲，不改變招拍掛方式，地價上漲過快的市場行情將繼續延續。例如2018年1-5月，土地購置面積7742萬平方米，增幅為2.1%；而土地成交價款3522億元，增幅為16.0%。土地成交價款增幅是土地購置面積增幅的7.6倍，較2017年全年的3.1倍又有較大提高。

6、政府機關成為新房銷售搶購主體

央視報道的西安南長安街壹號項目銷售情況，在全國具有一定的普遍性：折扣價批準銷售的新建住房，相當一部分被政府機關、水電煤通訊機構和事業單位的相關聯人員買去，然后才是群眾的搖號。新房折扣價和市場價的差異，已經成為特定群體的專項福利，買到就有幾十萬乃至幾百萬元的遠期套現紅利。

7、人才落戶抵消房地產“不放松”政策

各地和住建部一方面都高聲并N次重復調控“不放松”。但是另一場景是圖發展、起好步、開好局、搶人才和給落地優惠，一浪高過一浪。所有政策的核心是學歷落戶和補貼租房購房，甚至租房也給戶口。矛頭效果就是沖向限購、限售和限貸去的，彼此心照不宣。

二、相應的政策建議

1.建議將控制地價作為控制房價的重要方向

中國房價上升的主要推動力是地價，地價上漲快，必然引導房價形成上漲走勢。不但如此，土地拍賣中的保障房建設費用也形成地價的一部分，也是推動房價上漲的重要因素。因此，要控制房價必須著重于控制地價。

2.調整保障性住房和商品化住房的土地和房屋供應結構

現在大量土地做了保障性住房的供應，而商品房的土地供應越來越少，導致商品房的市場供求越來越緊張。這兩年提倡供給側改革，但是房地產調控里，我們發現調控全調的是需求側，沒有調整供給側，沒有建立以供給側為主導的調控方向。

3.建議明確政府與企業合作開發的租賃住房用途

這類租賃住房應該一律用以滿足中低收入群體的住房需求，因為用于合作開發租賃住房的寶貴土地是為了解決中低收入者的住房問題而專供的，不能讓企業拿去以后卻都是用于開發滿足高收入群體住房需求的高價格租賃住房。

4.建議開展調查研究，正確認識市場現狀

2017年北京2200萬人，900萬戶，通過一手房和二手房來改善和解決居住問題，一共賣了17.7萬套。即便如此也只解決了2%的人的住房問題的改善。上海是2500萬人，1100萬戶，但是2017年上海市一手房+二手房賣了25萬套，1100萬戶和25萬套，比例可以看出來。所以，限購，限50%，限80%，限95%，這17萬套、25萬套都能在這兩個城市輕而易舉地消化掉。

還有很多人擔憂房子多了怎么辦。其實，北京、上海近年來每年拆除的違章建筑，以及因為修建橋梁、公園、道路、地鐵等城市市政基礎設施拆除的房子高達4000萬—5000萬平方米，一般都是5000萬平方米，而這兩個城市每年賣的新建商品房僅2000-3000萬平方米。

而且，也有的人說我們的房子并不多，例如建設部原部長仇保興認為中國房屋的平均壽命是40年，僅為中國人平均壽命的一半。

5、合理化房地產頂層設計

根據十九大和兩會的精神，所有房地產的政策框架已經形成，既要很好地消化，也有很多問題有待于我們解決。

例如關于“房住不炒”方針，在人大和十九大會議上都得到了代表們的高度認同。但是各地卻沒有看到“房住不炒”實際落地的政策。

究竟什么叫“房住不炒”？是不是擁有多套住房要禁止？因為擁有多套住房，就可能會產生炒作的問題。再比方說是不是擴大租賃用房的比重，而減少自住產權住房的比重？等等。

這些問題都是我們當前需要解決、需要認識并加以合理化解決的房地產頂層設計問題。

只有這樣，才能建立健全房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。