新形勢下房地產開發企業全面預算管理機制的構建與完善

劉鴻英

摘要：在國家對房地產市場宏觀調控力度不斷增強的新形勢下，房地產開發企業必須轉變經營模式，實施以戰略目標為導向，以全面預算管理為核心的精細化經營策略，以適應外部環境的變化，提高企業可持續發展能力。本文對新形勢下房地產企業全面預算管理問題進行分析，并提出構建與完善全面預算管理機制的建議。

關鍵詞：房地產開發企業;全面預算管理;預算編制;預算執行

一、房地產開發企業全面預算管理問題分析

（一）預算編制不合理

房地產開發企業全面預算管理存在著預算編制程序不合理、編制質量不高、預算可執行性偏差等問題，無法為實施全面預算管理提供可靠依據。具體表現為：預算編制程序遵循由上而下的原則，導致各部門和員工參與預算編制的積極性偏低，難以向企業管理層反映各部門的預算資金需求;預算編制沒有全面覆蓋到企業全部的日常經營事項，易出現預算與實際情況脫節;企業各部門編制預算時只考慮本部門需求，隨意增加預算資金;預算編制以固定預算法為主，對本期預算項目進行適當調節確定下一年度預算項目，未能考慮到的企業經營發展需要和內外部環境的變化。

（二）預算執行控制力度不足

房地產開發企業的預算執行控制不到位，授權機制、監督機制尚未建立健全，導致預算執行率偏低，嚴重弱化了預算管理的嚴肅性。具體表現為：企業財務部門只重視對工程項目預算進展的監督，而忽視了日常經營活動的預算執行控制;預算資金審批制度不健全，各部門負責人在未進行調查研究的情況下隨意審批預算，并且對預算外資金支出把控不嚴，導致實際資金支出遠超過預算;預算執行過程中缺乏實時跟蹤監督，預算反饋和信息傳遞效率偏低，難以及時發現預算異常。

（三）預算分析與調整隨意性大

房地產開發企業的預算分析與調整機制缺失，沒有將預算分析與調整作為預算目標實現的重要手段。具體表現為：預算分析工作缺失，企業管理層很難及時發現預算執行差異，延誤了預算糾偏的時機;企業財務部門沒有直接負責預算分析工作，或只對財務數據進行定量分析，沒有在分析過程中充分考慮市場價格、供求關系、政策環境、同行業競爭等因素，導致預算分析結果過于片面;企業預算調整隨意性較大，沒有對必要的預算調整事項進行明確規定，削弱了預算剛性。

（四）預算考核過于片面化

房地產開發企業預算考核內容不完善，導致預算考核結果帶有片面性，難以如實反映企業預算目標的實現情況。具體表現為：企業預算考核沒有基于整體戰略角度出發構建考核指標體系，致使預算考核偏重于量化的財務指標考核，而忽視了非財務指標考核;預算考核僅局限于預算執行情況考核，沒有將預算編制、預算調整、預算分析等工作納入到考核范圍內;企業對預算考核結果的利用程度偏低，沒有將考核結果與各部門利益建立起緊密聯系。

二、新形勢下房地產開發企業全面預算管理機制的構建與完善

（一）完善預算編制機制

房地產開發企業要以戰略目標為導向實施預算編制管理，建立起戰略管理與預算管理的緊密聯系，確保全面預算管理覆蓋到企業各項經濟業務活動和日常經營活動。在企業預算編制階段，應采取以下管理措施：其一，編制中長期預算。房地產企業的項目開發時間和資金回收期長，具有行業特殊性，為了與企業實際經營情況相符，企業應編制五年為一周期的滾動預算，提高預算的完整性，并根據企業戰略目標和中長期預算確定年度預算目標。其二，改進預算編制方法。企業應結合房地產行業屬性、生產經營活動特點，針對不同項目預算選用不同的編制方法，提高預算編制的準確性。如，房屋折舊費用、辦公費用、租賃費用預算可采用固定預算法，工程項目預算采用滾動預算法等。其三，加強預算歸口管理。企業應要求各職能部門根據預算目標編制本部門預算，落實各部門的預算責任。如，營銷部門編制銷售收入、銷售成本、銷售費用預算;財務部門編制財務費用預算、財務預算;成本管理部門編制項目開發成本、項目投資和融資預算等。其四，規范預算編制程序。企業可采取上下結合的預算編制方法，調動起各部門和員工參與預算編制的積極性，實現各部門與預算管理委員會之間的雙向交流溝通。

（二）強化預算執行控制機制

房地產開發企業要將預算執行控制作為全面預算管理的關鍵環節，完善和落實預算執行控制機制，增強預算執行的嚴肅性和權威性。具體措施如下：其一，加強預算內資金控制。企業要落實授權審批制度，明確各部門負責人的授權審批權限，待審批之后，財務部門根據企業資金周轉情況撥付預算內資金，并記錄相應臺賬。其二，加強預算外資金控制。對于超出預算外資金支出，要上報到董事會進行審批，各部門負責人無權私自審批該筆支出。待審批通過后，財務部門要對預算外資金另行建賬，并監督該筆資金的使用情況。其三，建立風險預警機制。財務部門要根據企業的經營情況設置風險預警參數，對預算項目執行中的各個風險點進行實時監督控制，以便于有效預防和規避風險隱患。如，房地產開發企業不同于一般企業，其資產負債率偏高，財務部門可根據房地產行業的資產負債率平均水平，結合本企業的經營發展需求，將資產負債率預警指標設置為70%。

（三）健全預算分析與調整機制

房地產開發企業必須健全預算分析與調整機制，實現對預算執行的全過程監督。具體措施如下：其一，做好資金預算分析工作。企業財務部門的資金主管可按照資金預算及收付情況，對超預算的現象進行統計分析，并對引起超預算的原因、超出的金額及相關的責任部門進行匯總，為合理編制資金預算提供依據。其二，建立預算執行反饋機制。為反映出預算執行的進度情況，應建立反饋機制，以文字分析說明預算執行結果的差異成因，提出改進意見，并對超額完成的項目進行經驗總結，提出下個階段的計劃。其三，嚴格執行預算調整機制。全面預算一經批準必須嚴格執行，任何部門及人員不得以任何理由對預算進行更改和調整，若是因特殊情況必須調整時，可由相關部門以書面形式提出申請，經批準之后，可按調整后的預算執行。

（四）改進預算考核機制

房地產開發企業的全面預算考核要基于戰略管理的高度，構建起完善的考核指標體系，促使預算管理與戰略管理緊密結合，充分發揮預算考核的激勵、約束作用。企業要借助平衡計分卡的體系架構，選取預算考核四個維度的評價指標。如，財務維度選取銷售利潤、投資收益、主營業務收入、營業成本、期間費用、項目現金流支出、應收賬款回收率等財務指標;內部流程維度選取工程管理、成本管理、采購管理等方面的指標;顧客維度選取市場占有率、客戶投訴率、客戶滿意度等指標;學習和成長維度選取團隊建設、員工培訓等方面的指標。根據預算考核評價指標體系，對企業預算執行進行月度、季度、年度考核，并將考核結果與各部門的預算資金分配、薪酬分配相掛鉤。

三、結論

總而言之，房地產開發企業在全面預算實施過程中受諸多外部因素的影響，如宏觀調控、政策變動、市場供需變化等因素，對預算目標的實現帶來了不確定性。為此，企業必須構建起完善的全面預算管理機制，通過提高預算編制質量、強化預算執行控制、做好預算分析工作、嚴格執行預算調整、定期開展預算考核等一系列管理工作，不斷提升房地產企業全面預算管理水平。

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