新形勢下房地產交易監管模式的探究

羅艷梅

【摘 要】在新形勢下，房地產交易監管工作對房地產交易市場的規范運行有重要的作用，但是以目前的情況來看，房地產交易監管部門與不動產登記機構的分設、監管的法律法規體系也沒有得到完善，監管執法人員不足，導致監管政策和法律法規的落實情況不理想。這些問題的存在抑制了房地產交易監管工作的有效運行和發展。本文對新形勢下房地產交易監管模式的相關內容進行探究。

【關鍵詞】新形勢；房地產交易；監管模式；探究

我國房地產行業的發展在近些年發生了很大的轉變，房產交易量持續增長，政府部門對房地產交易的監管模式進行了重新的調整，針對房地產交易出臺了多項規定和政策，為房地產交易創造了良好、健康的環境。但與此同時，很多人對房地產交易新形勢下的交易監管模式理解不透徹，很多內容不明確，基于此有必要對新形勢下房地產交易監管模式進行深入探究。

一、新形勢下房地產交易監管模式中存在的不足

1、房地產權屬登記資料及檔案的銜接不緊密

由于我國的房地產權屬登記經歷了房地合一、房地分離、房地再合一的演變過程，房地產權屬登記資料在機構合并、分離、再合并的過程中，因登記的機構不同、職責不同，導致權屬登記的資料收集、歸檔等工作側重點不一致；在檔案的管理方式上相對落后，檔案資料沒有形成有效、全面、合理地銜接。而在房地產交易過程中，權屬登記資料的查詢、核實是必不可少的，這成為了新形勢下房地產交易監管面臨的最大的問題。

2、房地產交易監管法律法規體系存在缺失

在新形勢下，政府部門雖然針對房地產交易管理推出了新的管理規范文件，但是通過實際運行的情況，從整體角度來看，房地產交易監管法律法規體系中還有缺失的現象存在。例如，《土地管理法》1986年頒布實施，期間經歷了三次修訂，目前的為2004年8月28日進行的修訂；當中，對于土地使用權的登記為“國家依法實行土地登記發證制度。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定”。《房地產管理法》規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。…經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”而2007年頒布實施的《物權法》則規定“國家對不動產實行統一登記制度。”而目前房地產權屬登記機構（不動產登記機構）和房地產交易管理機構分設，交易行為的實現是不能將交易管理與權屬登記完全剝離開來的。因此，《房地產交易管理條例》（暫定名稱）的出臺就非常迫切，應明確房地產權屬登記機構和房地產交易監管部門的聯系和區別，其對于更好地做好房地產交易監管工作有著非常重要的意義。因此，如何盡快完善房地產交易監管的法律體系應是下一階段的工作重心之一。

3、房地產交易監管人員思想轉變不徹底

在以往的房地產交易管理當中，工作的重心在于房產買賣登記的管理，在新形勢下房地產交易監管工作雖然與權屬登記只有問接的關聯，沒有直接的聯系，但是交易的監管離不開登記信息的支持，交易的最終目的是為了進行合法的登記，二者的關系密不可分。但是房地產交易管理人員如果受到傳統管理模式和理念的影響，思想轉變的不徹底，在實際的房地產交易監管工作當中沒有與權屬登記機構緊密配合、互通信息，就不能共同管理好本行政區域內的不動產（房地產）登記和交易工作，導致新形勢下很多監管工作存在偏離、房地產交易、登記的糾紛或訴訟增加，嚴重影響了新監管政策和規定的執行。

二、新形勢下房地產交易監管模式優化策略

1、加快房地產交易監管政策和法規的落實進程

我國房地產交易管理政策和法規落實效果需要切實加強，首先要落實房產登記信息和房產交易信息管理層面的法律法規和相關規定，將相應的管理數據和權屬登記信息進行有效的銜接，從立法層面推進房地產相關信息的資源共享，為房地產交易監管新政策和方法落實奠定基礎。其次，打造全新的房地產交易監管平臺，完善交易監管流程，依法進行交易、依法監管交易行為、依法保證房地產權利人的合法權益不受侵害。第三，變被動監管為主動監管，根據房地產交易的流程，結合本地實際，根據相對性的法律法規制定符合當地實際的交易管理辦法，積極推進房地產交易監管相關政策的落實。

2、加強檔案信息化建設，為房地產交易監管提供有力保障

應根據《全國檔案信息化建設實施綱要》、《電子文件歸檔與管理規范》的要求，建章立制，將各個時期、各個階段和各個部門產生的房地產檔案，積極推進傳統載體檔案數字化建設。對各種類型檔案進行數字化掃描、轉換，逐步實現檔案數據全文信息查詢，為房地產交易監管提供保證。首先要轉變觀念、提高認識。要充分認識房產檔案信息資源的重要意義，隨著房地產交易信息量與日俱增.利用頻率不斷提高，利用范圍和對象逐步擴大，要使其利用價值充分發揮出來，必須推進信息化建設，逐步實現檔案管理利用模式的轉變。其次，要合理規劃，分步實施檔案信息化。要進一步深化檔案信息資源的開發利用，根據實際情況和條件，統籌規劃分步實施，量力而行，逐步擺脫紙質檔案分散于各個部門，相關信息不對稱、不完整的局面。

3、加強權屬登記機構（不動產登記部門）與房地產交易管理機構的對接聯系

根據《不動產登記暫行條例》的規定，縣級人民政府不動產登記機構通常為為國土部門下屬的不動產登記中心，而房地產交易監管職能責由住房和城鄉建設部門所屬的房地產管理部門來實施，因此兩個部門之間的對接聯系要建立在相關法規、規章制度健全完善、明確職責的基礎上，以切實達到交易順暢、權益保障的目的和效果。

4、加強業務培訓，不斷提高房地產監督管理人員水平，主動發揮監督管理作用

在新形式下，隨著信息技術的發展，數據信息的推廣應用，使得房地產交易監管模式有了更多的新鮮元素，監管的內容和監管措施也隨之變化，對房地產交易監管人員的要求也進一步提高。首先要提高認識，更新觀念，要采用先進的管理手段進行監督管；其次，要與時俱進，采取符合實際的有效管理方法、可行的管理措施進行監督管理。如對商品房（一手房）的交易管理，變被動監管為主動監管，要在面積爭議、設計變更爭議、交房時間爭議以及質量爭議等方面進行研究、分析，針對每一個環節，制定合理可行的監督方案，避免出現各類糾紛和爭議；第三，認真履職，從交易的源頭開始實施監管。如對存量房的交易，應積極與權屬部門對接，充分利用檔案資料的信息化建設成果，服務好交易雙方，為交易提供安全、方便、快捷的服務；對商品房的交易，從預售環節開始監督管理，管好預售資金，確保項目順利竣工，管好銷售合同，切實保障購房人權益不受侵害。

三、結語

在新形勢下，房地產交易監管模式有了更多的新鮮元素，各類監管內容和監管措施為房地產交易監管提供了助力，監管方式都得到了優化和創新，在實際運行過程中，房地產交易市場能夠一直向著健康、規范的方向發展。很多問題依然存在，需要與時俱進，及時更新，不斷完善，從而促進我國房地產業健康發展。

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