萬科的攻與守

陳曉平

2018年的中國房地產(chǎn)市場，高壓下仍收獲頗豐。龍頭房企們公布的銷售面積、銷售金額、投資、開工等指標(biāo)再創(chuàng)新高。不過，萬科一直強(qiáng)調(diào)，對白銀時代的判斷從來沒改變過，那個市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時代已然結(jié)束。

萬科董事會主席郁亮坦言，同時面臨兩場挑戰(zhàn)，一個是徹底告別黃金時代的舒適區(qū)，進(jìn)入高烈度競爭的低容錯時代;一個是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進(jìn)入到相對陌生的空間。

換言之，賺錢不易，轉(zhuǎn)型更難。

相比于碧桂園和恒大在開發(fā)主業(yè)以外的多元化策略的大膽高調(diào)，當(dāng)下的萬科相當(dāng)謹(jǐn)慎，提出2019年的重點(diǎn)是鞏固地產(chǎn)開發(fā)的基本盤，探索轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入收斂聚焦階段。房企們是否殊途同歸，仍需時間來驗證。

在3月底的萬科業(yè)績會上，郁亮回應(yīng)外界對其過去數(shù)年轉(zhuǎn)型探索的質(zhì)疑時說，收斂聚焦不是不轉(zhuǎn)型，不是只做開發(fā)，把別的業(yè)務(wù)全砍掉。“收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉，一棵樹要經(jīng)過適當(dāng)?shù)男拗羧~才能讓根扎得更深，讓主干長得更加粗壯，之后才能結(jié)出更多的果實(shí)來。”

在攻守之間，萬科該如何抉擇？

守住“基本盤”

事實(shí)上，2018年全國商品房銷售增速再度放緩，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點(diǎn);銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點(diǎn)。

在此背景下，萬科維持了一貫的穩(wěn)健作風(fēng)，2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%;實(shí)現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。

而在開發(fā)主業(yè)方面，2018年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%;銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。數(shù)據(jù)顯示，萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧?/p>

從數(shù)據(jù)上看，萬科的開發(fā)重心在于重點(diǎn)城市群和核心一二線城市。2018年，萬科獲取新項目227個，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。

相比之下，另外兩家龍頭企業(yè)碧桂園和恒大的策略有所不同。碧桂園扎根三四線城市，按項目所在地分，位于一二線和位于三四線銷售金額比例為36：64。而恒大的土地儲備達(dá)3.03億平方米，平均土儲成本為1635元/平方米，為龍頭房企中最低，其一二線城市的土地儲備原值達(dá)3285億元，占比66%。

萬科在今年的《致股東》信中明言，要真正找到地產(chǎn)開發(fā)以外的“第二增長曲線”絕非易事。

首先，能支持出現(xiàn)千億級企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域本身不會特別多，尚未飽和、仍有進(jìn)入空間的只是其中一部分行業(yè)。萬科至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科。其次，現(xiàn)在幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計，而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制的實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)。更不能寄望于再遇到一個與過去20年房地產(chǎn)開發(fā)一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。

有的放矢

郁亮回顧萬科的轉(zhuǎn)型歷程時感嘆，從1993年開始做減法，到2001年完成，中間用了七八年時間。之后遇上了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金10年，萬科在2008年成為全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)，到2010年成為第一家突破千億銷售額的房地產(chǎn)企業(yè)。

2012年萬科提出新戰(zhàn)略“城市配套服務(wù)商”，到2014年正式開始轉(zhuǎn)型試驗，物流、租賃住宅、物業(yè)市場化等業(yè)務(wù)都是從2014年開始的。到2018年戰(zhàn)略升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這些多元化嘗試都與地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊相關(guān)。

盡管物業(yè)、租賃、物流等業(yè)務(wù)目前在萬科整體業(yè)務(wù)占比不大，發(fā)展勢頭卻不容小覷。

數(shù)據(jù)顯示，萬科在物業(yè)服務(wù)方面，以住區(qū)物業(yè)服務(wù)為基本盤，在2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入98億元，同比增長33%。在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。營收規(guī)模接近百億元，遠(yuǎn)高于其他物業(yè)公司。

在租賃住宅方面，2018年萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超過6萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。

在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，截至2018年底，萬科的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。其中，印力集團(tuán)運(yùn)營項目超過120個，遍布國內(nèi)50多個城市，管理面積近1000萬平方米;聯(lián)合收購的凱德20家購物中心完成交割。

萬科總裁祝九勝特別提到，萬科在物流倉儲服務(wù)方面，花了4年時間探索，萬緯物流已經(jīng)成為行業(yè)里相對領(lǐng)先的一家。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米，其中穩(wěn)定運(yùn)營項目平均出租率為96%。2018年，萬緯物流通過收購融合太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)了冷鏈規(guī)模及運(yùn)營能力的升級。

謀定而后動，才能活下去、活得更好。郁亮說，萬科是危機(jī)感驅(qū)動的公司，而不是危機(jī)驅(qū)動的公司。“基本盤”是萬科2019年最重要的詞匯，每塊業(yè)務(wù)都做好自己的基本盤，才能更好地轉(zhuǎn)型。