青年合作居住社區初探
——以706青年空間為例

■ 嚴文欣

一、合作居住社區興起的背景

（一）情感交往的需求：增加人際交往與社區安全感

依托馬斯洛的需求層次理論，黃一如、陳秉釗將居民對于居住區的需求從低到高分為“生理需求、安全需求、社交需求、消閑需求、美的需求”。當代社會人口的流動性大大加強，越來越多的青年人離開熟悉的環境去往陌生的大城市。與此同時，社會習俗改變，晚婚晚育或者不婚不育的青年人口不斷增加，孤獨成了當代大城市年輕人的普遍寫照。因此，人們的居住需求也愈發向安全、社交、休閑等情感需求傾斜。正如雅各布斯將沿街店鋪比作是保障街道安全的“街道之眼”，更親密的鄰里關系也是“社區之眼”，是社區安全感的主要來源之一，并且在滿足社區居民情感交流、社會交往的需要方面有著諸多積極作用。

（二）共享經濟的需求：節約經濟成本，增加社會資本

智能手機、移動支付和大數據技術的成熟，推動了共享經濟黃金期的發展。以優步、愛彼迎等為代表的商業模式突飛猛進，讓共享經濟從空想走向現實。“共享居住”的概念也隨之煥發了“第二春”。面對傳統經濟體制下城鎮化所帶來的諸多問題，“合作居住”的模式提倡資源的集約利用與合理分配、鼓勵居民參與到社區決策與活動中來。合作居住社區通過公共設施和公共物品的共享節約了經濟成本，也通過更廣泛、更緊密的人際關系網絡的構建而增加了居住者的社會資本，成為解決當下居住問題的一種積極嘗試。

二、青年合作居住社區的個案研究——以706青年空間為例

（一）概況

706青年空間的前身是一家純粹的“活動空間”。2012 年，創始人集資在五道口華清嘉園租房開放給附近青年讀詩、寫作、放映、舉辦小型講座與討論會等，因意外聚集了大量人氣遂衍變成長期計劃。隨著空間影響力不斷擴大，全國各地的青年趕來參加活動，住宿需求不斷強化；與此同時，青年空間以眾籌和會員費為主的盈利模式難以支撐龐大的運營支出；而空間活動與住宿功能的結合也有利于社區氛圍營造和活動開展。因此，706青年空間逐步發展出了居住業務并不斷擴張，轉型成為一個真正的“合作居住社區”。

受高昂租金的限制，706社區本部總面積約600平方米，整體位于一棟住宅樓室內，除露臺外沒有戶外活動空間，居住功能的“房間”環繞中央的公共“房間”而建。盡管706合作居住社區與起源于北歐的Co-Housing社區有一定的形態差異，但是兩者在營造良好社區氛圍、居民生活共享、社區活動自組織等核心精神層面十分類似。結合我國大城市土地空間幾近飽和的現狀來看，筆者認為這種更小規模、更緊湊集約的合作居住形態更可能成為我國青年居住空間的典型形態。

（二）區位與規模

706社區位于海淀區五道口大學城地區，毗鄰清華大學、北京大學、中科院等，周邊高校眾多，交通便利，房價也水漲船高，每平方米突破10萬元關口。

706合作居住社區本部位于華清嘉園15號住宅樓頂層，為上下雙層的復式結構。社區“本部”設有主要的公共活動空間，包括咖啡廳、酒吧、餐廳、劇場、圖書館等。隨著居住業務的不斷拓展，706社區逐步盤下周邊的幾處居所，住宅部分面積不斷上升。通過對于居民住宅和閣樓空間的改造，706社區目前共提供約100個床位，短租租金為95元／天，長租租金為2000元／月。

圖1 華清嘉園區位（圖片來源于 open street map，圖示作者自繪）

（三）功能與空間

706社區的空間布局呈現了以公共空間為核心，居住空間環繞公共空間設計的組織模式。主要的公共空間包括一層的自習區、廚房、吧臺以及二層的圖書館和小劇場。其中，面積最大的是一層的自習區，可供讀書、討論、學習等，是706自發性交往活動發生的主要場所。自習區最西側的長桌和學生食堂南側的長桌以及二樓放映，是706社區官方組織活動的主要發生場所。在沒有官方活動的時候，這些長桌也做自習之用，或由成員自發組織學習樂器、集體游戲等。

（四）社區活動與組織

活動組織是706青年空間的起源動力和運營核心，頻繁的定期活動是706社區吸引大量周邊甚至其他城市青年前往的主要動力因素。

706社區經歷了多年的發展，形成了相對穩定的活動組織模式。大型官方活動一般由706核心團隊策劃并邀請嘉賓；也接受其他個人或團體策劃組織，706提供場地并收取租金。大型官方活動規模多在數十人左右，組織周期相對較長，通過公眾號等進行發布，有些外請重量級嘉賓的活動影響力范圍往往遍及整個北京市。

除了核心團隊策劃、組織的活動發起模式之外，706青年空間也在嘗試通過一定的制度安排激發自下而上的小型活動組織模式。706社區活動墻即是促進社區自組織活動的一個最新嘗試。活動發起人可以發起任意活動，在便簽紙上寫明參與人數和聯系方式后掛到墻上，有興趣的參與者可以聯系發起人。這一類活動主要面向706社區的住客，與在公眾號平臺上宣傳的活動相比，具有規模小、靈活度高的特點。兩種活動形式互為補充，共同營造706社區的活力。

從現狀調研的情況來看，實際住客參與活動的比例約在50%左右，也有部分居民懷著參與活動的熱情來706社區居住，入住之后卻鮮少參與活動。新人加入后的陌生感、社區人口流動性較強等都是住客參與活動熱情不足的原因之一。

（五）運營與管理

706社區的起源與維系較大地依賴于社區的創始人鄔先生。在資金來源方面， 他提到由于對 706 社區抱有“打造青年文化品牌和理想生活空間”的烏托邦式幻想，因此社區沒有尋找或接受大資本的投資，不希望受到來自外部的過多限制。

706社區自其誕生以來幾次瀕臨破產，發起過多次眾籌，最終都“起死回生”。目前社區已經形成了基本穩定的收入來源：住宿費、會員費、活動費和少許贊助。

四種收入來源結合，基本上能夠支付社區每年上百萬的運營費用。其中，住宿費是其主要收入來源，目前706社區中有近百個床位，如果達到60%的入住率，可抵掉 70%到80%的房租；通過出借活動場地收取少量場地費用，一年也可以收入 10 萬元左右。此外，706 社區目前有約400 個會員，每人每年繳納200元會費，可獲得所有活動免費、住宿打折的福利。

綜上而言，706社區的運營模式可以被認為是一種社會企業模式：提供社會功能與社會服務，并同時具有維持自身運轉的經濟渠道。

隨著經濟渠道的逐漸完善穩定，706社區的社區管理組織也在不斷進步。目前社區內已經有了固定工作、發放工資的全職和兼職運營團隊。運營團隊負責協助社區活動的組織策劃、協調幫助解決居住過程中遇到的問題、制定社區空間使用規范和章程、組織志愿者培訓、維系社區部分對外的商業空間運營等。

（六）居住者社群特征

多位住客都曾在朋友圈中提到706是個“神奇的地方”，人們在這里有獨特的安全感和親切感，非常容易與周邊的人開始聊天。究其原因，從筆者的觀察以及對多位住客的訪談中來看，對于長期住客的“人工篩選機制”和社群氛圍帶來的“自然篩選機制”所保障的社群魅力是706社區葆有活力的重要原因之一。706社區的這種信任基礎很大程度上來源于入住706社區所需的申請篩選機制。

706社區的入住者需要在網絡上填寫表格進行申請，而他們的簡歷和入住理由會受到運營團隊的篩選審核。篩選機制并不簡單依賴于學歷、工作或專業背景等，而是更多對于一種類似“熱情、有趣、友好”等“特殊氣質”的判斷。從現有住客身份結構來看，剛畢業參加工作的青年人、間隔年（或準備申請、考研等）中的學生和在讀學生是706社區住客的三種典型身份。其中，在職身份居住者的約占1/2，學生約1/3，其余為間隔年或休學學生等。他們大都是20～30歲之間的年輕人。對未來生活的不確定性和對未知的好奇心是他們的共同特征，很大一部分706社區的居住者們希望通過合作居住的模式認識更多“有趣的人”，在鄰里交往和價值交互中塑造與調整個人價值觀，探索、了解更多的可能性，也能夠認識更多的朋友充實自己的閑暇時間，豐富生活。

對于前來參與活動的外來訪客，706社區不設門檻，允許任何人進入。但是得益于地處五道口大學城的特殊區位和社區營造的良好氛圍，社區吸引的訪客也多是樂于交往的、有趣的知識青年。社區參與者的社群特征是社區氛圍營造、社區活動開展的重要基礎和保障。

（七）對于合作居住的評價

為了更好地了解合作居住者對于合作居住社區的實際居住品質的評價，筆者通過問卷的形式對于706社區居住者進行了調研。本次調研共發放線上問卷87份，回收85份，有效84份。受訪者均為706的住客，平均年齡24.6歲，目前48人（57%）在職，26人仍在上學，7人在間隔年，3人待業。其中，12名住客在706 社區居住6個月以上，36人居住了3～6個月，27人居住了1～3個月。

問卷首先對合作居住社區住客交往的范圍和深度進行了測度。在706社區認識10～20人的住客最多，占比50%；人數20～30人的占比29%，社區平均交往范圍在20人左右。其中，每位住客平均建立親密關系的住客人數在13人左右。

圖2 問卷調研結果（部分）

目前對于706合作居住社區“非常滿意”和“比較滿意”的人數占到了所有受訪者的88%，整體滿意度較高。在入住706社區的主要需求考量中，情感需求和活動需求最為突出，隨后才是成本控制。情感交往和活動陪伴的需求也是各類需求中得到滿足程度最高的兩項。受訪住客認為706社區最突出的問題是缺乏個人空間（74%），緊隨其后的是環境吵鬧（50%）和生活習慣差異大（43%）。

圖3 問卷調研結果（部分）

從社群特征入手，“樂于交往的性格”被認為是最影響社區品質的特征，其次是“有趣的靈魂”和“相似的價值觀”，而學歷、專業、收入等選項得分最低。這進一步證明了706社區居住者對于建構情感網絡和社會資本網絡的需求最高，而多樣化的專業背景和經歷更能滿足這種需求。從空間功能入手，公共廚房和圖書館（自習室）是居住者認為共享社區最必不可少的功能，隨后是餐廳和小劇場。這種空間需求與706社區作為一個“知識分享型”社區的定位有較大關系。從活動組織角度而言，90%的住客認為有組織的社區活動對于提升居住品質非常重要（28%）或比較重要（62%），可見“青年活動”這一社區的品牌仍有延續的必要。在其他建議方面，有多位住客提到社區制度的建立十分重要，希望通過規范化管理提高運營效率，降低運營成本。

圖4 問卷調研結果（部分）

三、青年合作居住社區的特征與經驗

（一）類型：商業企業型與社會企業型合作居住社區互為補充

合作居住社區的原型來源于自發形成的“合作社”，類似于一種社會組織。近年來，以各品牌長租公寓為代表的商業企業主導的合作居住社區模式興起，大大豐富了合作居住社區產品的供應。產品化、連鎖化的商業企業型社區與個性化、特殊化的社區企業型社區有各自的優劣勢。商業企業型社區往往有商業資本投資、去中心化、易復制的特點，公共生活中精神性內容較少；而社區企業型社區則多是以眾籌和自給自足的社會企業模式進行運營，較依賴核心人物、公共生活中強 調精神性、知識文化內涵。資本主導下的商業企業型長租公寓社區供應量大，能夠滿足較多人的居住需求，提高我國整體的租房比率。而社區企業型社區的社區結構更牢固，特色更鮮明，從而規避了長租公寓品牌之間同質化的激烈競爭。

（二）選址：具有一定區位要求

青年合作居住社區對于居住者有一定的挑選性，為了聚集起相當數量感興趣、符合要求的居住者，一般主要選址于一線或新一線城市，集中于大學城、科技園區、創業園區等青年聚集地，緊鄰地鐵站等交通樞紐。目前來看，這種關注于青年互助、生活共享的青年合作居住社區可以先在大城市推廣和試點，隨著我國城鎮化進程的不斷發展，有望進一步向經濟較發達的中小城市拓展。

（三）空間設計：應注重個人生活與公共生活的需求和平衡

青年合作居住社區一般盡量壓縮個人空間以促進公共空間的使用。因此，兩者之間的平衡在空間設計方面至關重要。在私人空間部分，目前主流商業型長租公寓品牌能夠提供單人居住空間，但價格相對較高，706社區為了控制價格采用多人間的布局，但存在個體缺乏私密空間、涉嫌群租房經營的問題。因此，設計出個人獨立的、極小化空間是青年合作居住社區的主要空間改進方向。在公共空間方面，從功能角度，青年更需要鼓勵共同參與的、體驗型活動空間，例如廚房、劇場、健身房、辦公區等，電商的發展使得過去鄰里單位中較多強調的對零售商店和生活服務的需求逐漸下降；而從設計角度，將公共空間分割成多個較小的次級空間提升了空間的圍合度，創造了有利于自組織的交往活動開展的宜人尺度。

（四）社群管理：以社群篩選為基礎

合作居住社區能夠建立不同于一般商品房的更緊密的社區聯系，需要居住者積極參與社區活動，在社區營造方面投入一定的時間精力。因此，青年合作居住社區更傾向于接收有一定技能特長、熱情有趣的居住者。運營團隊和其他居住者一般會對新加入者進行簡歷篩選和面試。在居住過程中社區自治委員會也能夠隨時發起決議將“搭便車者”趕出社區，以保證共享社區的持續運轉。

（五）物業服務：重塑了服務者與被服務者的關系

青年合作居住社區往往也有專職的管理團隊，但是與傳統居住區中物業最大的差別在于，青年社區的管理者通常也是社區的住客，與其他住客之間形成當然朋友關系顛覆了傳統酒店或居住行業中服務者與被服務者的關系，也使得他們在社區管理當中顯得游刃有余。人們常常會“抱怨”一個服務者服務不及時、質量不過關等，但當服務者完成了向朋友身份的轉換后，住客則傾向于“感激”朋友的前來相助。在對一名前優家管理團隊人員的采訪中他也提到，這種身份轉換的服務方式是青年長租公寓物業管理的策略之一。

（六）社區運營：獎懲分明鼓勵公眾參與社區活動與管理

高度公眾參與是合作居住社區的主要特征之一。然而一個自組織的社區不可避免地面臨諸多問題：住客參與活動的積極性不強、參與社區決策費時費力、公共空間作為一個具有正外部性的產品容易被濫用等。因此，完善的社區制度是保障合作居住社區良好運營的重要因素。在活動參與方面，可以考慮發起活動、參與活動與社區積分掛鉤的獎勵模式，鼓勵居民參與。在社區決策和公共空間管理方面，制定規范化的管理規定，對于不遵守社區規定的使用者進行懲罰。