2019年政府工作報告釋放房地產(chǎn)市場發(fā)展及轉(zhuǎn)型信號

■ 中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心研究員 成 立 魏 凌

3月5日，十三屆全國人大二次會議開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。今年的報告緊扣建國70周年的歷史節(jié)點，“上接天線，下接地氣”地對今年的政府工作作了統(tǒng)籌安排。在房地產(chǎn)方面，今年的《政府工作報告》也有一些新的表述。筆者將從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)調(diào)控和房產(chǎn)稅立法四個方面對今年的政府工作報告進(jìn)行解讀。

經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)雖再次下調(diào)，但仍有望實現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)

今年的《政府工作報告》將GDP的增長目標(biāo)設(shè)定為6% -6.5%，這是自2012年GDP增長目標(biāo)首次“破八”之后的第三次下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，也是自2016年之后第二次使用區(qū)間設(shè)定經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。一方面在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級過程中，GDP增速下調(diào)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和實際情況，說明中央為推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長對經(jīng)濟(jì)增速放緩的容忍度在不斷提高；另一方面說明當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢確實非常嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)在下行壓力下不確定性增加，用區(qū)間設(shè)定增長目標(biāo)更為科學(xué)合理。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2017年和2018年的GDP增速都超過了年初6.5%的預(yù)期目標(biāo)，而且今年明確提出要“繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。與市場上普遍相對悲觀的預(yù)期不同，筆者認(rèn)為通過充分發(fā)揮宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)作用，今年經(jīng)濟(jì)基本面仍有望實現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展目標(biāo)，而這也將為房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)創(chuàng)造有利環(huán)境。

凸顯中心城市在城市群的帶動作用，推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展

城市群是高度同城化和高度一體化的城市群體，是工業(yè)化和城市化發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物。我國在2014年出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》中提出了“5+9+6”城市群空間結(jié)構(gòu)布局規(guī)劃。十九大提出“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”。今年的《政府工作報告》提出“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。”2018年，我國的城鎮(zhèn)化率為59.58%。根據(jù)美國地理學(xué)家諾瑟姆提出的城市化S曲線理論，我國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)處于加速階段的后半程，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)模和速度會逐漸下降。通過實施“以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”的城鎮(zhèn)化路線，有利于提升中心城市在城市群中的輻射帶動作用，促進(jìn)中心城市與周邊城市形成相互影響、相互依存的良性互動關(guān)系，實現(xiàn)人口在城市群中的均衡分布，緩解住房消費需求過度集中造成的房價上漲壓力。推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶和擴(kuò)大城鎮(zhèn)公共服務(wù)覆蓋范圍則有利于進(jìn)一步消除城鄉(xiāng)之間的制度壁壘，加快外來人口市民化，促進(jìn)土地、人口等要素的規(guī)模集聚和高效利用，進(jìn)而推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未變，依舊以“穩(wěn)”為主線

今年以來，海口、南京、合肥等多個城市在中央經(jīng)濟(jì)工作會議所確立的“因城施策”原則下在人才落戶、房貸利率上浮比例、土地出讓條件、商品房銷售規(guī)則等方面進(jìn)行了微調(diào)，也被外界很多人誤讀為政策寬松的前兆。實際上，無論是中央還是地方在房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是“房住不炒”，部分城市的政策微調(diào)只是對之前“一刀切”式調(diào)控所造成的負(fù)面影響的糾正，各地限購、限貸等核心調(diào)控政策仍在持續(xù)。

資金端。今年的《政府工作報告》明確提出“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛”。由此預(yù)期房企融資難、融資貴的問題仍將持續(xù)較長的時間，而維護(hù)自身資金鏈安全也將減緩房企拿地和開發(fā)的步伐。

市場端。今年的《政府工作報告》基本延續(xù)了去年12月底中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策表述，再次強調(diào)“落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系”，其中，住房市場體系中的住房租賃市場仍將是政策支持的重點，預(yù)計增供給和控房租將是住房租賃政策中的重點。今年的調(diào)控目標(biāo)與全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議所確立的“三穩(wěn)”工作目標(biāo)一致，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

需求端。一方面，今年的《政府工作報告》提出“深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化”，“更好解決群眾住房問題”。由于我國人口基數(shù)大，持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化即使速度放緩也仍將釋放出相當(dāng)規(guī)模的住房剛性需求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，在消費升級的帶動下，還有一定規(guī)模的改善性需求也會逐漸釋放出來。另一方面，今年的《政府工作報告》提出要“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”2018年10月的國務(wù)院常務(wù)會議上提出，“因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。”盡管棚改未來會從貨幣化安置逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓茫藭r明確提出繼續(xù)推進(jìn)棚改將有利于穩(wěn)定三四線城市的住房消費需求和未來預(yù)期。

房地產(chǎn)稅立法尚處于起步階段，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場影響有限

今年的《政府工作報告》提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。” 這也是自2013年十八屆三中全會首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法”以后，《政府工作報告》中第三次提到“房產(chǎn)稅立法”。去年的《政府工作報告》的表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”說明中央對房地產(chǎn)稅的態(tài)度由遲疑走向明確。但從立法程序上來看，房地產(chǎn)稅立法至少需要經(jīng)過草案、公開征求意見、提交、審議、再公開征求意見、表決、付諸實施七個步驟。全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書在今年人大二次會議上提及要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括房地產(chǎn)稅法等多項立法調(diào)研、起草。由此可見，房地產(chǎn)稅當(dāng)前還處于草案起草和完善階段，盡管中央在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的工作在加快，但距離出臺和實施還有相當(dāng)長的時間和距離，短期內(nèi)不會對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場造成沖擊。

2019年全國兩會房地產(chǎn)熱詞

2019年全國兩會涉及到的房地產(chǎn)熱詞主要有一城一策、住房保障、房地產(chǎn)稅立法、房價、“三塊地”改革、租購并舉、新型城鎮(zhèn)化、城市群、粵港澳大灣區(qū)等。其中一城一策、房地產(chǎn)稅、房價、保障房、租購并舉、農(nóng)村集體用地成為今年全國兩會關(guān)注度最高頻詞。

這些熱詞涵蓋了土地、樓市、城市建設(shè)，既影響著廣大人民的住房利益、幸福指數(shù)，更關(guān)系著房地產(chǎn)從業(yè)者的戰(zhàn)略布局與策略考量。

一城一策“穩(wěn)”市場

不同城市在落實房地產(chǎn)調(diào)控過程中，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓市成交、庫存狀況、房價情況等，來制定適合自己的調(diào)控政策，但前提是確保房價、地價、預(yù)期的穩(wěn)定，防范風(fēng)險。

房地產(chǎn)稅法落地進(jìn)程或加快房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅這兩個概念極易混淆，但是房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅。從范圍來看：房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的一個組成部分；從對象來看：房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象為房產(chǎn)；而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。

房價將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢

房價是土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成并影響，例如：政策、經(jīng)濟(jì)增速、物價、收入水平、金融狀況、貸款利率、稅率、土地價格、開發(fā)商成本、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、地方性住房政策、人口等等，這些多方面因素的制約。

擴(kuò)大保障房惠及人群

保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。

租購并舉需配套政策支持

租購并舉是對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房。對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。對符合條件的低收入住房困難家庭，通過提供公共租賃住房或發(fā)放租賃補貼保障其基本住房需求。

農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價格

隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。

粵港澳大灣區(qū)

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的正式發(fā)布。這份綱領(lǐng)性文件對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標(biāo)、空間布局等方面作了全面規(guī)劃。粵港澳大灣區(qū)正在從宏偉藍(lán)圖一步步化為美好現(xiàn)實，它也代表著我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略一個重要的協(xié)調(diào)推進(jìn)。

除了上述熱詞外，房住不炒、住房保障、租購并舉、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化等關(guān)鍵詞也在全國兩會上被提及。從這些大概率出現(xiàn)的代表著房地產(chǎn)行業(yè)的政策走向的熱詞來看，筆者預(yù)計，2019年，在房地產(chǎn)調(diào)控依然持續(xù)、調(diào)控目標(biāo)依然存在、建立長效機(jī)制的方向依然沒變——整個樓市的主基調(diào)下，出現(xiàn)“政策寬松+基本面收緊”局面。