運營規劃思維下的城市設計
——西安灃東華僑城城市設計

■ 黃嘉勛

西安灃東華僑城城市設計國際咨詢，是一次在具有明確開發商背景下的城市設計競賽，相比較一般意義上的城市設計聚焦于三維形態、建筑排布方式等空間設計的方式，對于此項目，規劃團隊嘗試站在更多方的角度，對于企業的開發訴求、地方政府的規劃訴求以及市民公共利益訴求三者給予平衡協調。

在此角度之下，規劃設計師延展了城市設計的頭尾環節，深入了解開發主體的營城模式、產品特點，從控規用地方案調整，到文旅產品的空間定制以及后續面向開發的經濟測算與計劃，都進行了思考。得益于此，規劃團隊在國際競賽中拔得頭籌。

一、設計背景

西安灃東華僑城位于陜西省西安市西線旅游帶，從區域旅游的職能分工來看，相比以兵馬俑、華清池及華山等自然資源及大型陵墓為主的東線，以及憑借大雁塔、大明宮、古城墻等人文遺址興起的中線，西線的旅游發展存在一定的滯后。與此同時，類似歡樂谷、世界之窗之類的主題樂園在西安也尚未出現具有影響的產品。

西安灃東華僑城城市設計效果圖（來自：團隊自繪）

在此背景下，華僑城斥資670億元于灃東打造以主題樂園、都市近郊游為主題的灃東文旅新城，在經過多輪的產品策劃與控規方案調整后，為推動方案開發建設，華僑城創新研究院組織了本次城市設計國際競賽。城市設計范圍約7.6平方公里，以“文化+旅游+城鎮化”的品牌定位，創造融合旅游觀光、商業服務、文化娛樂、生態居住的“理想生活的新模式”。

項目區位（來自：團隊自繪）

二、運營思路之“知己知彼”

（一）華僑城“整體開發、大盤營城、文旅先行”的模式

華僑城作為國內知名的城市運營商之一，自上世紀90年代起，于深圳率先創造了以“旅游+地產”為核心，成片綜合開發的大盤營城模式。區別于一般房地產以住宅產品為主，強調房地產快速變現的模式，華僑城更注重以旅游產業帶動城區環境優化、服務配套升級，從而提升周圍地區人氣和住宅產品價值。1989年～1998年間，華僑城建設了錦繡中華、中國民俗文化村、華夏藝術中心、世界之窗、歡樂谷等旅游設施，伴隨著1998年歡樂谷的建成，以及歡樂干線、雕塑走廊、雕塑公園等面向市民的設施建設，華僑城已在該片區打造出了一個整體的“文旅城區”。城區環境的改善、知名度的提升和旅游業的發展，帶動了歡樂谷周邊一帶的住宅房地產、商業等相關產業的發展。盡管1989年國家經濟調整導致房地產收緊，在1990年，華僑城房地產開發面積達17.5萬平方米，商品房銷售面積9.2萬平方米，相比前一年上升了43.8%，銷售收入達1.1億元，其中海景花園高層公寓首期推出200套住房，三天半內即搶購一空，可見當時的華僑城住宅價值之高。

華僑城的營城模式特點（來自：團隊自繪）

（二）控規方案未能融合華僑城文旅營城的模式

在國際競賽之前，華僑城已組織過多輪的產品策劃和控規調整，在產品策劃方面，華僑城計劃建設其招牌主題樂園產品歡樂谷以及結合文化展示、主題商業和濱水娛樂一體的歡樂海岸。除此之外，還結合灃東當地的文化特色，策劃了一系列文化旅游產品，如鎬京博物苑、低碳谷等。

對于城市規劃與設計而言，這些專業團隊所提供的旅游產品策劃可以成為各類型功能用地空間布局的重要支撐。然而，從組織方提供的控規調整方案來看，集中式、板塊化的用地劃分僅是為這些文旅產品劃定了用地范圍與容量，而一些城市配套商業、文化服務設施等用地與旅游產品的用地呈現明顯的分離式布局，雖然保證了公共服務的均好性，但沒有與華僑城通過文旅、城市配套帶動區域發展的模式融合，對于旅游產品和住宅產品的效益最大化并無過多考慮。

文旅產品策劃及控規調整方案（來自：華僑城集團提供）

從這一角度來看，規劃團隊需要深入淺出地研究華僑城產品特征，適當結合“大盤營城”的特點進行控規的用地布局調整，利用華僑城帶入的旅游資源和品牌效應，在新城發展的早期，迅速聚攏人氣，拉動投資建設，并且打下良好的配套和大型公共設施建設的基礎。

三、運營思路之“產品運營”

（一）聯動城市商業與歡樂谷等主題樂園

主題樂園旅游及其相應的商業服務配套，是灃東新城主要的空間產品，受限于篇幅，本文以北部片區為例，著重闡述應對旅游產品的用地方案調整。灃東新城的核心旅游產品在于擬落位于場地西北角的歡樂谷、水公園以及歡樂海岸，前兩者以主題樂園、機動游戲為主，是華僑城非常成熟的旅游產品；歡樂海岸則是突出文化展覽、街區商業、休閑娛樂為主的商業模式，包括購物綜合體、SOHO公寓、高端會所等，這里毫無疑問將是整個片區服務能級最高、業態最豐富的商業服務中心，從區位來看，這一文旅空間的集合體被框定于兩條干道的西北角，在實際開發中，類似歡樂海岸這種大型商業服務中心由于虹吸效應，將導致距此500米處東側的商業用地只能以低端零售或以面向社區的小規模商業為主。

對于商業業態及相應的空間特征的不同取向（左上 ：控規方案 ；右上 ：來自網絡）（左下 ：團隊自繪 ；右下 ：來自網絡）

此類板塊化+集中式的商業布局在國內并不少見，業態多以商業綜合體為主，實際上，無論是游客還是本地居民，對于這種大Mall的模式已經出現了審美疲勞，設計團隊更希望這個商業界面可以延展開來形成一個連續低密的商業街區，無論是巴塞羅那的蘭布拉大街或是成都的寬窄巷子，這類連續線性的商業街實際上更適合游客和居民進行購物消費，在多重的需求和人氣推動下，商業業態的種類和質量都將得到進一步豐富與提升。值得一提的是，這個想法在后續深化的時候也得到華僑城產品策劃團隊的認可，商業街的結構得以延續，成為了控規方案一個十分重要的調整。

（二）打破主題樂園的圍墻，打造歡樂谷模式的2.0版本

另一個具有代表性的調整，則是從規劃角度對旅游產品進行的整合設想。根據控規方案，歡樂谷、水公園和歡樂海岸被劃分為了三宗用地，并且被市政道路分隔開。為了方便園區管理，三宗地將成為相對獨立的項目，兩個主題公園需要分售門票，單獨管理。這無疑將會使得旅客分流，游客的游玩時間將受到擠壓，更多地會耗費在跨越場地、檢票、排隊等非必要消耗中，甚至有可能出現一家門庭若市、一家門可羅雀的情況，這對灃東新城的整體運營來說是不利的。此外，根據數據研究，主題樂園的主要盈利并非來自門票收入。

以迪士尼主題樂園為例，其門票收入僅占總收入的30%；國內的很多主題樂園也正在謀求擺脫依賴門票收入的運營模式。在深化階段，規劃團隊與華僑城的產品策劃團隊進行了緊密溝通，提出了打破園區圍墻、兩個主題公園與歡樂海岸整合的想法，并通過智慧旅游的技術手段（智能檢票等），讓游客可以在一個集娛樂、購物、休閑、住宿于一體的綜合性園區內進行游玩。在這一暢想中，規劃團隊還需要解決的是：地塊整合的前提下，過境交通如何組織以避免對客流造成阻隔；道路下穿工程是否可行；下穿計劃對建設中和擬建的地鐵線路是否有影響等一系列問題，最后通過交通團隊的介入，提出了切實可行的市政道路下穿方案。

在對旅游產品進行一系列調整，并且落實到土地利用方案上的這一過程中，該項目體現了抓取開發商產品特色、組織多團隊協作、整體考慮城市運營情況的規劃特征，也充分體現了規劃師在復雜的城市規劃設計中所充當的協調、統籌角色。

（左上：控規方案；左下：深化階段方案；右圖：團隊自繪）

四、運營思路之“空間定制”

城市的地標也許不可或缺，形式主義的特色建筑、仿古建筑的復制并非難事。在國內，許多古城古街的氣質主要通過“新修古建”的方式實現，而規劃團隊認為要凸顯灃東的文化氣質，必定是通過營造具有場景感的城市公共空間、街道肌理來實現的。由發生在各色場景里面的文化活動、市民的行為，營造的城市氛圍才更接地氣、更有溫度。

“ 匠人營國，九經九緯，經涂九軌”出處 ：《考工記·匠人營國》

《考工記》文：“匠人營國，九經九緯，經涂九軌”，這是最早的街道的概念。發展至今，西安主城區仍保留了大量的街巷空間，西大街、甜水井街、回民街等，且西安人素有“浪大街”一說，肌理分明的街巷，既是市民日常活動的重要場所，也是集中體現西安古城文化的特色空間之一。

規劃團隊從西安街巷中提取市民活動的基本空間模塊，并且結合現代都市的公共空間需求，定義了“院”“巷”“街”“市（廣場）”四種特征空間，并且追逐人的活動視角，把握合理宜人的公共空間尺度。對一些聞名的古街巷的H/D（高寬比）進行研究，如開通巷，筆者發現，其巷寬為5～7米左右，較寬的地方在9米左右，符合“匠人營國”中“閭里”的尺度。當H/D為1∶1時，巷道空間開始形成一定的圍合感，此類的傳統巷道H/D在1∶1～1∶1.2之間浮動。在此基礎上，結合現代城市的開發強度需求以回應開發商的利益訴求，設計團隊調整街巷的高寬比，適當拓寬了街巷的寬度和兩側商業的高度。

為了更好地表達西安街巷的文化場景感，規劃團隊對共性要素進行了一定的研究和控制，如建筑的材質、顏色使用、屋頂屋面、氣候適應性等；提出了統一的要求，以保證建筑群所呈現的整體氛圍感和諧統一。但對于建筑細部的設計并無過分關注，一是因為規劃師并非建筑師，專業限制所致無法細究建筑設計；二是城市設計的關鍵在于建筑圍合出的公共空間而非建筑本身，只需強調表達出整體氛圍的協調一致即可。

北城：街巷復興，市井生活（來自：團隊自繪）

場地另一個值得關注的要素在于灃河。灃河的文化淵源頗深，是詩經文化的起源。與此同時，過去“八水繞長安”的盛景，使得西安人潛意識中擁有擇水而居、鄰水生活的文化情結。

在新城的南部，根據控規，有較多的居住用地和開發強度指標，且南部臨近灃河，具有極佳的景觀價值和宜居的環境本底，相較于北部密集的在建地鐵線、即將入駐的大型旅游項目，南部更適合主打宜居特色。為此，規劃團隊為南部居住組團創造了更多向濱河空間延伸的公共空間，在結構上強調東西向的綠色通廊滲透，并在濱河綠地內進行了豐富的景觀設計。以詩經文化為主題，對不同區段給予了不同的主題和景觀設計，用一個長而連續的步行廊道將濱河空間與城區內部的一些公共建筑發生聯系，并且規劃華僑城的云軌觀光車線路，充分發揮灃河與濕地的景觀價值。

南苑：城河畫境，濱水生活（來自：團隊自繪）

空間上緊緊圍繞“街巷”與“濱河”兩大特征，形成了特征明顯的“北城南苑”結構，體現了“街巷復興、城河畫境”的規劃理念。

北城、南苑：街巷市井的繁華與濱河宜居的閑適（來自：團隊自繪）

規劃團隊希望在具有獨特文化特征的灃東華僑城中，不僅僅有地標，還有親切的街巷、公園、廣場等城市目的地；并且擁有綠色與生活共享、人群與文化暢通、開放的城市大社區。通過這樣的特征空間，匯聚多元人群、節目與活動，形成延綿不斷的城市活力與價值。

城市設計，不應是局限于三維空間的一種規劃設計形式，脫離了城市結構、動態發展、地方特征等多要素的空間設計只能淪為墻上掛的一張張效果圖。只有與實際開發接軌，從城市發展運營的角度出發，充分體現公眾、政府、企業的利益訴求，汲取地方文化特色的城市設計，才有指導性和特征性。